È arrivata la prima prenotazione — e con essa la domanda su che cosa vogliano davvero da te lo Stato, il comune e la polizia. Questo articolo è una mappa: in una sola pagina scorri tutti gli obblighi dell'alloggio a breve termine e per ciascuno scopri dove si sbriga, quanto costa, entro quando e che cosa si rischia. I dettagli sono in guide separate.

La maggior parte delle voci si sbriga una volta per tutte. Saltare, però, non si può quasi nulla — e la registrazione presso la polizia per gli stranieri (cizinecká policie) ha un termine fino a 30 giorni, quindi non si può aspettare il primo ospite.

Cosa fare

L'ordine: la registrazione presso la polizia e la licenza commerciale vanno affrontate da 4 a 6 settimane prima del primo ospite, l'unità operativa, i cartelli, i rifiuti e la comunicazione ai fini della tassa da 2 a 3 settimane prima.

Perché non è „solo un affitto“

Ospitare turisti a breve termine non è una locazione abitativa. Giuridicamente è un servizio di alloggio — la Direzione generale delle finanze lo colloca nel codice 55 della classificazione CZ-CPA: giorni e settimane, pulizie e altri servizi, offerta tramite una piattaforma. La locazione, al contrario, è la cessione passiva di un appartamento per mesi e anni. La differenza cambia tutto: ti serve la licenza commerciale, tassi secondo il § 7 invece del § 9, segnali gli ospiti alla polizia e al comune e tieni i registri.

Un'eccezione, però, viene regolarmente trascurata: la legge sul soggiorno degli stranieri considera alloggio anche il rapporto fondato su un contratto di locazione o di sublocazione (§ 99 comma 2 della legge n. 326/1999 Sb.). Chi affitta a pagamento un appartamento a uno straniero — compreso un cittadino UE — è un fornitore di alloggio: lo segnala alla polizia entro 3 giorni lavorativi e tiene il registro degli alloggiati. Licenza commerciale, unità operativa e tassa di soggiorno, invece, la locazione di lungo periodo non le richiede.

Gli obblighi passo dopo passo

1. 1LICENZA COMMERCIALE I servizi di alloggio sono una licenza commerciale libera, settore di attività n. 55 „Ubytovací služby“ — nessun esame, nessuna pratica. La richiedi presso qualsiasi ufficio per le licenze commerciali, a uno sportello Czech POINT (+50 CZK) o con il modulo unico di registrazione su rzp.gov.cz. La tassa è di 1.000 CZK; sul modulo elettronico l'ufficio la riduce del 20 % a 800 CZK. L'autorizzazione nasce il giorno della domanda, l'estratto entro 5 giorni lavorativi. Con lo stesso modulo comunichi l'avvio dell'attività alla ČSSZ e alla cassa malattia; dal 2024 non ci si registra più ai fini dell'imposta sui redditi. → Come aprire la licenza commerciale per l'alloggio: passo dopo passo in un pomeriggio e articolo “Licenza commerciale o s.r.o.? Decidi in 10 minuti”

1. 1UNITÀ OPERATIVA E CARTELLO L'appartamento in cui ospiti è un'unità operativa. L'avvio dell'attività al suo interno lo comunichi all'ufficio per le licenze commerciali in anticipo e senza spese (§ 17 comma 3) — e se non sei proprietario dell'appartamento, in base alla stessa disposizione puoi esercitarvi l'attività solo con il suo consenso. L'unità operativa va contrassegnata in modo permanente e visibile dall'esterno con nome e cognome (o ragione sociale) e con l'IČO, e per i servizi ai consumatori anche con il nome della persona responsabile e l'orario di apertura. Per una struttura ricettiva la legge chiede anche categoria e classe (§ 17 comma 8 lett. c)) — la prassi degli uffici varia e, se l'ufficio per le licenze commerciali la esige, integrala. Per un'unità operativa non segnalata o non comunicata si rischiano fino a 100.000 CZK. → Segnaletica dell'unità operativa: il cartello che l'ispezione cerca per primo

1. 1CASELLA DATI Alla persona fisica che esercita attività d'impresa come alla società la attiva l'Agenzia digitale e dell'informazione gratuitamente e senza indugio dopo l'iscrizione al registro — non si richiede e non si può disattivare. Se non accedi entro 10 giorni dalla consegna di un messaggio, esso si considera notificato l'ultimo giorno del termine, con gli stessi effetti di una lettera a mani proprie. E chi ha la casella dati per legge deve presentare le istanze su modulo all'ufficio delle imposte esclusivamente per via elettronica (§ 72 comma 6 del codice tributario). → Casella dati: 20 minuti che ti risparmiano anni di code agli uffici

1. 1POLIZIA PER GLI STRANIERI E UBYPORT Ogni ospite straniero — compresi i cittadini UE — lo segnali alla polizia per gli stranieri entro 3 giorni lavorativi dall'alloggio (§ 102 comma 1 della legge n. 326/1999 Sb.), tramite l'applicazione UbyPort su ubyport.pcr.cz/UbyPort. Prima, però, la tua struttura ricettiva deve essere registrata: nell'applicazione compili il modulo „Žádost o registraci nového ubytovacího zařízení“ (domanda di registrazione di una nuova struttura ricettiva) e invii il PDF generato tramite la casella dati ybndqw9, per e-mail firmata a reguby@pcr.cz oppure per posta a Ředitelství služby cizinecké policie, Olšanská 2, 130 51 Praha 3. La polizia indica un termine fino a 30 giorni ai sensi del codice del procedimento amministrativo; il protocollo con le credenziali arriva nella tua casella dati. L'IDUB è l'identificativo della struttura (da 12 a 14 cifre) — non è né un nome utente né una password. Finché la polizia non ti attiva l'accesso, adempi all'obbligo al vecchio modo: presenti il modulo di notifica, compilato e firmato dall'ospite, alla sezione della polizia per gli stranieri della direzione regionale competente per l'indirizzo dell'appartamento (§ 102 commi 2 e 3). Per l'alloggio di uno straniero non segnalato e per un registro degli alloggiati mancante o tenuto male si rischia una sanzione fino a 50.000 CZK (§ 157 comma 8 lett. b) della stessa legge).

→ UbyPort senza stress: come segnalare correttamente gli ospiti stranieri alla polizia per stranieri

1. 1TASSA DI SOGGIORNO La riscuoti dagli ospiti e la versi al comune; aliquota, termini e forma della dichiarazione li stabilisce il regolamento del tuo comune. Il tetto è di 50 CZK per persona e per giorno iniziato di soggiorno, il giorno di arrivo non entra nella base e alla tassa è soggetto solo un soggiorno fino a 60 giorni di calendario consecutivi presso un unico fornitore. Sono esenti, tra gli altri, le persone di età inferiore a 18 anni, i non vedenti e i titolari della tessera ZTP/P. Praga ha un'aliquota di 50 CZK, la comunicazione entro 30 giorni dall'avvio dell'attività e il versamento entro il 15° giorno del mese successivo; la gestisce l'ufficio del municipio di zona. La maggior parte delle altre città concede 15 giorni per la comunicazione e il versamento è per lo più trimestrale (Olomouc, Ostrava, Český Krumlov), altrove mensile o semestrale (Liberec a seconda del numero di posti letto, České Budějovice semestrale). Variano anche le aliquote: Olomouc e Liberec 50 CZK, Ostrava 45 CZK, Hradec Králové 40 CZK, Plzeň 35 CZK (situazione a settembre 2026 — verifica il regolamento in vigore nel tuo comune). Il termine comunale decorre dall'avvio dell'attività, non dal primo ospite.

1. 1DUE REGISTRI, NON UNO Il registro degli ospiti per il comune (§ 3g della legge n. 565/1990 Sb.) contiene il giorno di inizio e di fine del soggiorno, nome, cognome e indirizzo del luogo di residenza registrata, la data di nascita, numero e tipo del documento d'identità e l'importo della tassa riscossa o il motivo dell'esenzione. Il registro degli alloggiati per la polizia per gli stranieri (§ 101 della legge n. 326/1999 Sb.) ha l'ampiezza del modulo di notifica più l'inizio e la fine dell'alloggio. Sono due obblighi autonomi, anche se si possono assolvere con gli stessi dati; entrambi li conservi 6 anni dall'ultima annotazione. Lo straniero deve compilare e firmare il modulo di persona (i minori di 15 anni no) e, su richiesta, gli rilasci un attestato di alloggio (§ 100 lett. e) della stessa legge). La carta è legale, e lo è anche la tenuta elettronica — deve però garantire la permanenza e l'ordine cronologico delle annotazioni. → Il registro degli ospiti: cosa non può mancare (e cosa invece non c'entra)

1. 1IMPOSTA SUI REDDITI E CONTRIBUTI I redditi da servizio di alloggio rientrano nel § 7 comma 1 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi. Puoi dedurre le spese effettive oppure il forfait del 60 %, comunque non oltre 1.200.000 CZK — l'effetto pieno lo hai quindi fino a redditi di 2.000.000 CZK. Senza licenza commerciale il forfait scende al 40 % con un massimo di 800.000 CZK; la locazione ai sensi del § 9 ha solo il 30 % e 600.000 CZK. La terza via è l'imposta forfettaria, alla quale la registrazione come soggetto identificato ai fini IVA non osta; la comunicazione di adesione si presenta entro il 10 gennaio. La dichiarazione si presenta entro 3 mesi dalla fine dell'anno, entro 4 mesi se per via elettronica ed entro 6 mesi con un consulente fiscale (§ 136 del codice tributario; se la scadenza cade di fine settimana o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo utile) — per il 2026 quindi entro il 1° aprile 2027, il 3 maggio 2027 e il 1° luglio 2027 rispettivamente; con la casella dati per legge esclusivamente per via elettronica. Chi ha avviato l'attività dopo il 31 dicembre 2024 e nei 5 anni precedenti non ha esercitato attività d'impresa non versa per i primi due anni gli acconti per l'assicurazione pensionistica — i contributi veri e propri li salda dopo la fine dell'anno in base al Prospetto. → Come tassare i redditi da Airbnb: § 7, non § 9 — e perché è importante (lì trovi anche gli scaglioni dell'imposta forfettaria e gli acconti minimi del 2026)

1. 1IVA SULLE COMMISSIONI DELLE PIATTAFORME Sia Airbnb sia Booking ti fatturano la commissione dall'estero e, ricevendola, un non soggetto IVA ceco diventa soggetto identificato, e ciò già il giorno in cui riceve il servizio (§ 6h della legge n. 235/2004 Sb.). Entro 15 giorni presenti la domanda di registrazione, sulla commissione dichiari il 21 % e invii la dichiarazione entro 25 giorni dalla fine del mese; il termine non è prorogabile, la presentazione è solo elettronica e solo per i mesi in cui è arrivata una commissione. Il soggetto identificato non presenta il prospetto di controllo e non ha diritto alla detrazione, quindi questa IVA è un costo puro; verso i clienti cechi resti non soggetto IVA. E la base crescerà: Airbnb passa a una commissione unica per l'host del 15,5 % del subtotale della prenotazione (per una parte degli host 14–16 %) e nello Spazio economico europeo concede tempo fino al 13 ottobre 2026 per adeguare i prezzi. Superato un volume d'affari di 2.000.000 CZK in un anno solare diventi soggetto IVA dal 1° gennaio dell'anno successivo, oltre 2.536.500 CZK già il giorno dopo il superamento; il tuo servizio di alloggio rientra allora nell'aliquota ridotta del 12 %, mentre sulla commissione della piattaforma continua ad applicarsi il 21 %.

→ Soggetto identificato: l'IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking che quasi nessuno conosce e articolo “Il limite di 2 milioni: quando diventi soggetto IVA e cosa comporta per i prezzi”

1. 1RIFIUTI Come imprenditore sei produttore del rifiuto e la sua consegna dev'essere garantita da un contratto scritto prima che il rifiuto si produca (§ 15 comma 2 lett. c) della legge n. 541/2020 Sb.); il bidone pagato con la tassa dei residenti non puoi usarlo. Le strade sono due: un contratto con il comune per l'adesione al sistema comunale (§ 62 comma 2) oppure un contratto con un'impresa di raccolta. Se consegni al sistema comunale tutto il rifiuto urbano, non ne tieni nemmeno la registrazione corrente. Il contratto riguarda anche le frazioni differenziate. Nel sistema comunale di Praga una serie di contenitori in regola costa da 4.377 a 6.687 CZK l'anno IVA esclusa (listino valido fino al 31 dicembre 2026), presso un'impresa commerciale da 3.163 CZK l'anno IVA inclusa per il solo indifferenziato. Per il contratto mancante si rischiano fino a 1.000.000 CZK, per l'uso del sistema comunale senza contratto fino a 10.000.000 CZK. → Rifiuti urbani: i bidoni del condominio non sono tuoi

1. 1IMPOSTA SUGLI IMMOBILI Un appartamento offerto per servizi di alloggio serve all'attività d'impresa e viene perciò tassato con l'aliquota per gli altri tipi di impresa, 18,00 CZK/m² (§ 11 comma 1 lett. h) della legge n. 338/1992 Sb.), invece di 3,50 CZK/m² moltiplicati per il coefficiente legato alla dimensione del comune. La base è la superficie utile rettificata: per un'unità che comprende una quota del terreno, superficie × 1,22, altrimenti × 1,20 (§ 10 comma 3 della stessa legge). La variazione si comunica con una dichiarazione parziale entro il 31 gennaio. Secondo la Direzione generale delle finanze, serve all'attività d'impresa anche un appartamento offerto in modo dimostrabile su un portale, pur se al 1° gennaio non è occupato.

1. 1DATI DEGLI OSPITI I dati degli ospiti li tratti per adempiere a un obbligo legale (art. 6 comma 1 lett. c) del regolamento generale sulla protezione dei dati) — non ti serve il consenso né per il registro né per la segnalazione. Devi però proteggerli, non usarli per altro e distruggerli sei anni dopo l'ultima annotazione — salvo che non li conservi a un altro titolo, per esempio come documento contabile; per una newsletter l'obbligo legale non basta più. → GDPR e dati degli ospiti: cosa puoi, cosa devi e cosa è vietato e articolo “Liste sanzionatorie UE: l'obbligo che il 99 % degli host ignora”

Cosa bolle in pentola

Il regolamento dell'Unione europea sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi (n. 2024/1028) si applica dal 20 maggio 2026, ma crea obblighi per gli host solo dove lo Stato ha introdotto una procedura di registrazione — e il Ministero dello sviluppo regionale afferma che la Repubblica Ceca non ne applica ancora alcuna. La modifica della legge n. 159/1999 Sb., che dovrebbe introdurre il registro eTurista, giace alla Camera dei deputati prima della prima lettura e porta il parere contrario del governo del 9 marzo 2026; il ministero parla di un avvio dal 2027. La proposta prevede un numero di registrazione nell'annuncio, l'annotazione dell'ospite entro 24 ore e un tetto della tassa di 100 CZK.

Gli errori e i miti più frequenti

• „Ho un solo appartamento, a me non si applica.“ — Si applica. Fornitore di alloggio è chiunque offra alloggio a pagamento; l'ampiezza non conta.
• „Airbnb fa tutto al posto mio.“ — La tassa di soggiorno in Cechia le piattaforme non la riscuotono né la versano, e nulla di questo elenco lo fanno al posto tuo. Al contrario: dal 2023 comunicano i tuoi incassi e il numero di prenotazioni all'Amministrazione finanziaria (DAC7).
• „Segnalo solo gli ospiti extra UE.“ — Segnala tutti gli stranieri, slovacchi e tedeschi compresi. Straniero è chiunque non sia cittadino della Repubblica Ceca.
• „Se pago le imposte, la tassa al comune non la pago più.“ — L'imposta e la tassa locale sono due cose diverse. La tassa, per di più, non è un tuo incasso: la riscuoti soltanto per il comune.

Domande frequenti

Aggiornato: 5 settembre 2026, verificato nei fatti rispetto alle fonti indicate. Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista.