Prišla vám prvá rezervácia — a s ňou otázka, čo od vás vlastne štát, obec a polícia chcú. Tento článok je mapa: na jednej strane prejdete všetky povinnosti krátkodobého ubytovania a pri každej sa dozviete, kde sa vybavuje, koľko stojí, dokedy a čo hrozí. Podrobnosti sú v samostatných návodoch.

Väčšinu položiek vybavíte raz a navždy. Preskočiť sa však nedá takmer nič — a registrácia na cudzineckej polícii (cizinecká policie) má lehotu až 30 dní, takže sa s ňou nedá čakať na prvého hosťa.

Čo urobiť

Poradie: registráciu na polícii a živnosť riešte 4 až 6 týždňov pred prvým hosťom, prevádzkareň, cedule, odpad a ohlásenie k poplatku 2 až 3 týždne vopred.

Prečo to nie je „len prenájom“

Krátkodobé ubytovanie turistov nie je nájom bytu. Právne ide o ubytovaciu službu — Generálne finančné riaditeľstvo ju radí do kódu 55 klasifikácie CZ-CPA: dni a týždne, upratovanie a ďalšie služby, ponuka cez platformu. Nájom je oproti tomu pasívne prenechanie bytu na mesiace a roky. Rozdiel mení všetko: potrebujete živnosť, zdaňujete podľa § 7 namiesto § 9, hlásite hostí polícii aj obci a vediete evidenciu.

Jedna výnimka sa však prehliada: zákon o pobyte cudzincov považuje za ubytovanie aj vzťah založený nájomnou alebo podnájomnou zmluvou (§ 99 ods. 2 zákona č. 326/1999 Sb.). Kto za odplatu prenajme byt cudzincovi — vrátane občana EÚ — je ubytovateľom: hlási ho polícii do 3 pracovných dní a vedie domovú knihu. Živnosť, prevádzkareň ani poplatok z pobytu dlhodobý nájom nepotrebuje.

Povinnosti krok za krokom

1. 1ŽIVNOSŤ Ubytovacie služby sú voľná živnosť, odbor činnosti č. 55 „Ubytovací služby“ — žiadne skúšky ani prax. Ohlásite ju na ktoromkoľvek živnostenskom úrade, na Czech POINTe (+50 CZK) alebo jednotným registračným formulárom na rzp.gov.cz. Poplatok je 1 000 CZK, na elektronickom formulári ho úrad zníži o 20 % na 800 CZK. Oprávnenie vzniká dňom ohlásenia, výpis do 5 pracovných dní. Tým istým formulárom oznámite začatie činnosti ČSSZ aj zdravotnej poisťovni; k dani z príjmov sa od roku 2024 neregistruje. → Ako založiť živnosť na ubytovanie: krok za krokom za jedno popoludnie a článok „Živnosť, alebo s.r.o.? Rozhodnite sa za 10 minút“

1. 1PREVÁDZKAREŇ A CEDUĽA Byt, v ktorom ubytujete, je prevádzkareň. Začatie činnosti v nej oznámite živnostenskému úradu vopred a bez poplatku (§ 17 ods. 3) — a ak nie ste vlastníkom bytu, smiete v ňom podľa toho istého ustanovenia podnikať iba s jeho súhlasom. Prevádzkareň musíte trvalo a zvonku viditeľne označiť menom a priezviskom (alebo obchodným menom) a IČO, pri službách spotrebiteľom navyše menom zodpovednej osoby a prevádzkovým časom. Pri ubytovacom zariadení zákon žiada aj kategóriu a triedu (§ 17 ods. 8 písm. c)) — prax úradov sa líši, a ak ju živnostenský úrad vyžaduje, doplňte ju. Za neoznačenú aj neoznámenú prevádzkareň hrozí až 100 000 CZK. → Označenie prevádzkarne: ceduľa, ktorú kontrola hľadá ako prvú

1. 1DÁTOVÁ SCHRÁNKA Podnikajúcej fyzickej osobe aj firme ju Digitálna a informačná agentúra zriadi bezplatne a bezodkladne po zápise do registra — nežiada sa o ňu a vypnúť sa nedá. Ak sa neprihlásite do 10 dní od dodania správy, považuje sa za doručenú posledným dňom lehoty, s rovnakými účinkami ako list do vlastných rúk. A kto má dátovku zo zákona, musí formulárové podania daňovému úradu robiť iba elektronicky (§ 72 ods. 6 daňového poriadku). → Dátová schránka: 20 minút, ktoré vám ušetria roky obiehania úradov

1. 1CUDZINECKÁ POLÍCIA A UBYPORT Každého zahraničného hosťa — vrátane občanov EÚ — oznámite cudzineckej polícii do 3 pracovných dní po ubytovaní (§ 102 ods. 1 zákona č. 326/1999 Sb.), a to aplikáciou UbyPort na ubyport.pcr.cz/UbyPort. Najprv však musíte mať zaregistrované ubytovacie zariadenie: v aplikácii vyplníte formulár „Žádost o registraci nového ubytovacího zařízení“ (žiadosť o registráciu nového ubytovacieho zariadenia) a vygenerované PDF pošlete dátovou schránkou ybndqw9, podpísaným e-mailom na reguby@pcr.cz alebo poštou na Ředitelství služby cizinecké policie, Olšanská 2, 130 51 Praha 3. Polícia uvádza lehotu až 30 dní podľa správneho poriadku; protokol s prihlasovacími údajmi príde do vašej dátovej schránky. IDUB je identifikátor zariadenia (12 až 14 číslic) — nie je to prihlasovacie meno ani heslo. Kým vám polícia prístup zriadi, plníte povinnosť postaru: vyplnený a hosťom podpísaný prihlasovací tlačivo predložíte odboru cudzineckej polície krajského riaditeľstva podľa adresy bytu (§ 102 ods. 2 a 3). Za neoznámené ubytovanie cudzinca aj za chýbajúcu alebo zle vedenú domovú knihu hrozí pokuta až 50 000 CZK (§ 157 ods. 8 písm. b) toho istého zákona).

→ UbyPort bez stresu: ako správne hlásiť zahraničných hostí cudzineckej polícii

1. 1POPLATOK Z POBYTU Vyberáte ho od hostí a odvádzate obci; sadzbu, lehoty aj podobu hlásenia určuje vyhláška vašej obce. Strop je 50 CZK za osobu a začatý deň pobytu, deň príchodu sa do základu nepočíta a poplatku podlieha len pobyt do 60 po sebe idúcich kalendárnych dní u jedného poskytovateľa. Oslobodené sú okrem iného osoby mladšie ako 18 rokov, nevidiaci a držitelia preukazu ZTP/P. Praha má sadzbu 50 CZK, ohlásenie do 30 dní od začatia činnosti a odvod do 15. dňa nasledujúceho mesiaca; spravuje ho úrad mestskej časti. Väčšina ostatných miest dáva na ohlásenie 15 dní, odvod býva najčastejšie štvrťročný (Olomouc, Ostrava, Český Krumlov), niekde mesačný alebo polročný (Liberec podľa počtu lôžok, České Budějovice polročne). Líšia sa aj sadzby: Olomouc a Liberec 50 CZK, Ostrava 45 CZK, Hradec Králové 40 CZK, Plzeň 35 CZK (stav k septembru 2026 — overte si platnú vyhlášku svojej obce). Obecná lehota beží od začatia činnosti, nie od prvého hosťa.

1. 1DVE EVIDENCIE, NIE JEDNA Evidenčná kniha pre obec (§ 3g zákona č. 565/1990 Sb.) obsahuje deň začiatku a konca pobytu, meno, priezvisko a adresu miesta prihlásenia, dátum narodenia, číslo a druh preukazu totožnosti a výšku vybraného poplatku alebo dôvod oslobodenia. Domová kniha pre cudzineckú políciu (§ 101 zákona č. 326/1999 Sb.) má rozsah prihlasovacieho tlačiva plus začiatok a koniec ubytovania. Sú to dve samostatné povinnosti, hoci ich možno plniť z tých istých údajov; obe uchovávate 6 rokov od posledného zápisu. Cudzinec musí tlačivo osobne vyplniť a podpísať (deti do 15 rokov nie) a na požiadanie mu vydáte potvrdenie o ubytovaní (§ 100 písm. e) toho istého zákona). Papier je legálny, elektronická evidencia tiež — musí však zaručiť trvalosť a časové usporiadanie zápisov. → Evidenčná kniha hostí: čo v nej nesmie chýbať (a čo tam naopak nepatrí)

1. 1DANE Z PRÍJMOV A POISTNÉ Príjmy z ubytovacej služby patria do § 7 ods. 1 písm. b) zákona o daniach z príjmov. Uplatníte skutočné výdavky, alebo paušál 60 %, najviac však 1 200 000 CZK — plný efekt teda máte do príjmov 2 000 000 CZK. Bez živnosti klesne paušál na 40 % s maximom 800 000 CZK; nájom podľa § 9 má len 30 % a 600 000 CZK. Treťou cestou je paušálna daň, ktorej registrácia identifikovanej osoby k DPH nebráni; oznámenie o vstupe sa podáva do 10. januára. Priznanie podávate do 3 mesiacov po skončení roka, pri elektronickom podaní do 4 mesiacov a s daňovým poradcom do 6 mesiacov (§ 136 daňového poriadku; ak koniec pripadne na víkend alebo sviatok, posúva sa na najbližší pracovný deň) — za rok 2026 teda do 1. 4. 2027, 3. 5. 2027, respektíve 1. 7. 2027; s dátovkou zo zákona výhradne elektronicky. Kto začal činnosť po 31. 12. 2024 a predchádzajúcich 5 rokov nepodnikal, neplatí prvé dva roky preddavky na dôchodkové poistenie — samotné poistné doplatí po skončení roka podľa Prehľadu. → Ako zdaniť príjmy z Airbnb: § 7, nie § 9 — a prečo na tom záleží (pásma paušálnej dane aj minimálne preddavky roka 2026 nájdete tam)

1. 1DPH Z PROVÍZIÍ PLATFORIEM Airbnb aj Booking vám fakturujú províziu zo zahraničia a jej prijatím sa český neplatiteľ stáva identifikovanou osobou, a to hneď dňom prijatia služby (§ 6h zákona č. 235/2004 Sb.). Do 15 dní podáte prihlášku na registráciu, z provízie priznáte 21 % a priznanie odošlete do 25 dní po skončení mesiaca; lehotu nemožno predĺžiť, podáva sa len elektronicky a len za mesiace, keď provízia prišla. Kontrolné hlásenie identifikovaná osoba nepodáva a nárok na odpočet nemá, takže je táto DPH čistý náklad; voči českým zákazníkom zostávate neplatiteľom. Základ pritom porastie: Airbnb prechádza na jednotný poplatok hostiteľa vo výške 15,5 % z medzisúčtu rezervácie (u časti hostiteľov 14–16 %) a v Európskom hospodárskom priestore dáva na úpravu cien čas do 13. 10. 2026. Nad obrat 2 000 000 CZK za kalendárny rok sa stávate platiteľom DPH od 1. januára nasledujúceho roka, nad 2 536 500 CZK hneď dňom po prekročení; vaša ubytovacia služba potom spadá do zníženej sadzby 12 %, na províziu platformy sa ďalej uplatní 21 %.

→ Identifikovaná osoba: DPH z provízií Airbnb a Bookingu, o ktorej takmer nikto nevie a článok „Limit 2 milióny: kedy sa stanete platiteľom DPH a čo to urobí s cenami“

1. 1ODPAD Ako podnikateľ ste pôvodcom odpadu a jeho odovzdanie musíte mať zabezpečené písomnou zmluvou skôr, než odpad vznikne (§ 15 ods. 2 písm. c) zákona č. 541/2020 Sb.); smetnú nádobu platenú z poplatku obyvateľov domu používať nesmiete. Cesty sú dve: zmluva s obcou o zapojení do obecného systému (§ 62 ods. 2), alebo zmluva so zvozovou firmou. Ak do obecného systému odovzdáte všetok komunálny odpad, nevediete o ňom ani priebežnú evidenciu. Zmluva sa týka aj triedených zložiek. V pražskom obecnom systéme stojí legálna sada nádob 4 377 až 6 687 CZK ročne bez DPH (cenník platí do 31. 12. 2026), pri komerčnej zvozovej firme od 3 163 CZK ročne s DPH len za zmesový odpad. Za chýbajúcu zmluvu hrozí až 1 000 000 CZK, za používanie obecného systému bez zmluvy až 10 000 000 CZK. → Komunálny odpad: smetné nádoby SVJ vám nepatria

1. 1DAŇ Z NEHNUTEĽNÝCH VECÍ Byt ponúkaný na ubytovacie služby slúži na podnikanie, a zdaňuje sa preto sadzbou pre ostatné druhy podnikania 18,00 CZK/m² (§ 11 ods. 1 písm. h) zákona č. 338/1992 Sb.) namiesto 3,50 CZK/m² vynásobených koeficientom podľa veľkosti obce. Základom je upravená podlahová plocha: pri jednotke, ktorej súčasťou je podiel na pozemku, podlahová plocha × 1,22, inak × 1,20 (§ 10 ods. 3 toho istého zákona). Zmenu oznámite čiastkovým priznaním do 31. januára. Podľa Generálneho finančného riaditeľstva slúži na podnikanie aj byt preukázateľne ponúkaný na portáli, aj keď k 1. januáru nie je obsadený.

1. 1ÚDAJE HOSTÍ Údaje hostí spracúvate pre plnenie právnej povinnosti (čl. 6 ods. 1 písm. c) všeobecného nariadenia o ochrane osobných údajov) — súhlas na evidenciu ani na hlásenie nepotrebujete. Musíte ich však chrániť, nepoužívať na nič iné a šesť rokov od posledného zápisu zlikvidovať — ak ich práve nedržíte z iného titulu, napríklad ako účtovný doklad; na newsletter už právna povinnosť nestačí. → GDPR a údaje hostí: čo smiete, čo musíte a čo je zakázané a článok „Sankčné zoznamy EÚ: povinnosť, o ktorej 99 % ubytovateľov nevie“

Čo sa chystá

Nariadenie Európskej únie o zdieľaní údajov o krátkodobých prenájmoch (č. 2024/1028) sa používa od 20. 5. 2026, povinnosti hostiteľom však zakladá len tam, kde štát zaviedol registračný postup — a Ministerstvo pre miestny rozvoj uvádza, že Česká republika žiadny zatiaľ neuplatňuje. Novela zákona č. 159/1999 Sb., ktorá má register eTurista zaviesť, leží v Snemovni pred prvým čítaním a s nesúhlasným stanoviskom vlády z 9. 3. 2026; ministerstvo hovorí o spustení od roku 2027. Návrh počíta s registračným číslom v inzeráte, zápisom hosťa do 24 hodín a stropom poplatku 100 CZK.

Najčastejšie chyby a mýty

• „Veď mám len jeden byt, na mňa sa to nevzťahuje.“ — Vzťahuje. Ubytovateľom je každý, kto poskytuje ubytovanie za odplatu; rozsah nehrá rolu.
• „Airbnb to za mňa všetko rieši.“ — Poplatok z pobytu platformy v Česku nevyberajú ani neodvádzajú a nič z tohto zoznamu za vás neurobia. Naopak: od roku 2023 hlásia vaše tržby a počty rezervácií Finančnej správe (DAC7).
• „Hlásim len hostí mimo EÚ.“ — Hlásite všetkých cudzincov, aj Slovákov a Nemcov. Cudzincom je každý, kto nie je občanom Českej republiky.
• „Keď zdaňujem, poplatok obci už neplatím.“ — Daň a miestny poplatok sú dve rôzne veci. Poplatok navyše nie je váš príjem, len ho pre obec vyberáte.

Časté otázky

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené proti uvedeným zdrojom. Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.