Najdrahší omyl českých ubytovateľov sa zmestí do jedného paragrafu. Kto zdaňuje krátkodobé ubytovanie ako „nájom“ (§ 9), zdaňuje zle — a finančná správa mu to pri kontrole preklopí do podnikania (§ 7). Nejde pritom o formalitu: dorubiť daň možno tri roky spätne (§ 148 zákona č. 280/2009 Sb., daňového poriadku) a k dorubeniu sa pridáva penále 20 % (§ 251 ods. 1 písm. a) toho istého zákona) a úrok z omeškania. Poistné vám však nedorubí daňový úrad — to si cez opravné prehľady vezme zvlášť okresná správa sociálneho zabezpečenia a zvlášť vaša zdravotná poisťovňa. Tri inštitúcie, tri doplatky, jedna pôvodná chyba.

Dobrá správa je, že správne nastavenie sa dá urobiť raz a navždy. Nižšie nájdete, prečo § 7 a nie § 9, tri spôsoby, ako v § 7 zdaniť, čísla pre rok 2026 (pozor — v polovici roka sa zmenili), dva prepočítané príklady a presné lehoty.

Čo urobiť

Prečo § 7, a nie § 9

§ 9 (nájom) je pre dlhodobé prenajímanie „holej“ nehnuteľnosti: nájomník v byte býva, vy len inkasujete. Výdavky paušálom 30 % z príjmov, najviac 600 000 CZK (§ 9 ods. 4 zákona o daniach z príjmov), žiadne sociálne ani zdravotné poistné — nájom nehnuteľností nie je samostatnou zárobkovou činnosťou (§ 9 ods. 3 písm. f) zákona č. 155/1995 Sb.).

Krátkodobé ubytovanie turistov je však úplne iná činnosť. Finančná správa ju pozná podľa štyroch znakov, ktoré dohromady opisujú presne to, čo robíte: pobyty sú krátke, účelom je rekreácia a nie uspokojenie bytovej potreby, poskytujete služby nad rámec nevyhnutných (upratovanie, výmena bielizne, kľúče, komunikácia) a ponúkate verejne na platformách. To je sústavná zárobková činnosť, teda podnikanie — príjem podľa § 7 ods. 1 písm. b) zákona o daniach z príjmov, ku ktorému patrí živnosť voľná, odbor č. 55 „Ubytovací služby“ (príloha č. 4 zákona č. 455/1991 Sb.). Podrobne to opisuje Informácia Generálneho finančného riaditeľstva, č. k. 10352/23/7100-30118-012884, účinná od 1. 1. 2023.

Rozdiel v peniazoch je hlavne v poistnom: v § 7 sa platí, v § 9 nie. Práve preto je § 9 lákavý a práve preto sa naň kontroly zameriavajú — tým skôr, že správca dane pozná vaše tržby skôr, než podáte priznanie. Platformy ich hlásia podľa DAC7 do 31. januára za predchádzajúci rok.

Príjem je cena zaplatená hosťom, nie to, čo príde na účet

Než začnete čokoľvek počítať, ujasnite si, s akým číslom sa vlastne počíta. Príjmom je celá suma, ktorú za pobyt zaplatil hosť — aj keď sa k vám v tejto výške nikdy nedostane. Platformy si totiž svoje peniaze neúčtujú prevodom: strhnú si ich z výplaty ešte predtým, než vám ju odošlú. Booking.com B.V. (VAT NL805734958B01) to má na mesačnom daňovom doklade napísané doslova — suma faktúry sa odpočíta z vašej výplaty (v origináli „netted from your payout“). Vo výkaze platieb potom pri každej rezervácii uvidíte cenu rezervácie, strhnutú províziu, poplatok za platobné služby a až pod nimi čistú tržbu. Do priznania patrí to prvé číslo, nie posledné.

Na dokladoch za obdobie 2025/2026 je provízia Bookingu 15,0 % z ceny rezervácie a poplatok za platobné služby ďalších 1,5 % (vaša sadzba sa podľa zmluvy a zvolených programov môže líšiť — nájdete ju na vlastnom doklade). Dohromady si platforma vezme zhruba šestinu ceny.

Rozdiel medzi 1 000,00 € a 835,00 € nie je strata, ale výdavok. Pri skutočných výdavkoch si províziu aj poplatok za platobné služby odpočítate ako náklad, pri paušále 60 % sú už „v paušále“ a znovu ich odpočítať nemožno — v oboch prípadoch však do príjmov patrí celých 1 000,00 €. Kto si do evidencie zapíše len výplatu, prizná zhruba o šestinu menej, než koľko o ňom platforma nahlásila finančnej správe podľa DAC7: hlási sa totiž protiplnenie aj strhnuté provízie, takže rozdiel je z jej údajov vidieť na prvý pohľad.

Pri Airbnb je princíp rovnaký, len doklad vyzerá inak: servisný poplatok fakturuje Airbnb Ireland UC (IČ DPH IE9827384L) samostatne ku každej rezervácii, nie mesačným súhrnom. Aj tu je príjmom cena, ktorú zaplatil hosť, a poplatok platformy je váš výdavok.

Čísla pre rok 2026

Priemerná mzda 2026 = 48 967 CZK (nariadenie vlády č. 365/2025 Sb.) Sadzba dane z príjmov FO = 15 % do 1 762 812 CZK základu, 23 % nad Zľava na daňovníka = 30 840 CZK ročne, nekráti sa Výdavkový paušál § 7 = 60 % príjmov, najviac 1 200 000 CZK Výdavkový paušál § 9 = 30 % príjmov, najviac 600 000 CZK Poistné zo základu dane = sociálne z 55 % základu sadzbou 29,2 %, zdravotné z 50 % sadzbou 13,5 % Efektívne dohromady = 22,81 % základu dane Min. preddavok sociálny (hlavná) = 5 005 CZK od 7/2026 (v 1–6/2026 to bolo 5 720 CZK) začínajúca SZČO = 3 575 CZK, vedľajšia činnosť = 1 574 CZK Min. preddavok zdravotný = 3 306 CZK, splatný do 8. dňa nasledujúceho mesiaca Minimá dohromady = 8 311 CZK mesačne Rozhodná suma (vedľajšia) = 117 521 CZK základu dane za rok Paušálna daň I./II./III. = 9 162 / 16 745 / 27 139 CZK mesačne Max. vymeriavací základ soc. = 2 350 416 CZK

Tri spôsoby, ako zdaniť § 7

1. 1VÝDAVKOVÝ PAUŠÁL 60 %. Pri ubytovacích službách odpočítate 60 % príjmov ako výdavky bez jediného dokladu (§ 7 ods. 7 písm. b) zákona o daniach z príjmov). Z 800 000 CZK tržieb je základ 320 000 CZK. Paušálne výdavky majú strop 1 200 000 CZK — plný efekt dosiahnete pri príjmoch 2 000 000 CZK, nad ne už paušál ďalej nerastie. Vediete len záznamy o príjmoch a evidenciu pohľadávok (§ 7 ods. 8). Pozor, „bez dokladov“ neznamená „bez papierov“: doklady o províziách platforiem potrebujete kvôli DPH identifikovanej osoby a evidenčnú knihu kvôli poplatku z pobytu. Pre väčšinu ubytovateľov s vlastným bytom je paušál najlepšia voľba.

1. 1SKUTOČNÉ VÝDAVKY. Vediete daňovú evidenciu (§ 7b) a odpočítavate reálne náklady: provízie platforiem, energie, upratovanie, bielizeň, vybavenie, opravy, odpisy, pri podnájomnom modeli nájom. Vyplatí sa v dvoch situáciách — keď náklady presahujú 60 % príjmov (typicky keď si byty sami prenajímate a predávate ich ďalej ako ubytovanie), a keď máte príjmy nad 2 000 000 CZK, pretože tam kvôli stropu efektívny paušál klesá pod 60 %.

Pozor na odpisy: aby ste byt mohli odpisovať, musíte ho vložiť do obchodného majetku — a tým si zatvoríte oslobodenie príjmu z jeho budúceho predaja. To sa podľa § 4 ods. 1 zákona o daniach z príjmov uplatní až desať rokov po vyradení bytu z obchodného majetku. Pri byte za milióny je to podstatne drahšie, než koľko ušetríte na odpisoch.

1. 1PAUŠÁLNA DAŇ. Jedna mesačná platba, v ktorej je daň aj obe poistné, splatná do 20. dňa mesiaca (§ 38lk zákona o daniach z príjmov). Žiadne priznanie, žiadne prehľady. Pre rok 2026 je to 9 162 CZK v I. pásme, 16 745 CZK v II. a 27 139 CZK v III. Ubytovacie služby patria do I. pásma do príjmov 1 500 000 CZK, do II. pásma do 2 000 000 CZK. Vstupuje sa oznámením do 10. januára rozhodného roka (pre rok 2027 do 11. 1. 2027, pretože 10. 1. je nedeľa) alebo pri začatí činnosti; lehotu nemožno navrátiť.

Zásadná podmienka, o ktorú väčšina záujemcov zakopne: k prvému dňu obdobia nesmiete vykonávať činnosť, z ktorej plynú príjmy zo závislej činnosti (§ 2a ods. 1 písm. c) zákona o daniach z príjmov), s výnimkou príjmov zdanených zrážkou. Zamestnanec s bytom na Airbnb — teda typický čitateľ tohto článku — do paušálnej dane vstúpiť nemôže. Ďalej nesmiete byť platiteľom DPH, ostatné príjmy podľa § 8 a § 10 nesmú presiahnuť 50 000 CZK a nesmiete byť v insolvencii. Registrácia identifikovanej osoby k DPH z provízií naopak vstupu nebráni. Nevýhoda: v paušálnom režime sa neuplatnia zľavy na deti, na manžela ani úroky z hypotéky.

Poistné: nezabudnite naň

Prevádzkovanie živnosti je samostatnou zárobkovou činnosťou, takže k dani pribudne sociálne a zdravotné poistné. Základne sú dve rôzne a nezamieňajte ich:

• Sociálne: vymeriavací základ je 55 % daňového základu (§ 5b ods. 1 zákona č. 589/1992 Sb., od roku 2024; predtým to bolo 50 %), sadzba 29,2 % — efektívne 16,06 % základu dane.
• Zdravotné: vymeriavací základ je 50 % daňového základu (§ 3a ods. 1 zákona č. 592/1992 Sb.), sadzba 13,5 % — efektívne 6,75 % základu dane.

Dohromady 22,81 % základu dane, teda viac než pätnásťpercentná daň. Kto počíta len daň, plánuje si cash flow zhruba o polovicu vedľa.

Zásadné je rozlíšenie hlavnej a vedľajšej činnosti:

• HLAVNÁ činnosť (ubytovanie je váš jediný príjem): minimálne preddavky bežia každý mesiac bez ohľadu na tržby — v roku 2026 ide o 5 005 CZK na sociálne (od júla, do júna 5 720 CZK) a 3 306 CZK na zdravotné, dohromady 8 311 CZK mesačne. Začínajúca SZČO, ktorá posledných dvadsať rokov nepodnikala, platí na sociálne len 3 575 CZK. Preddavky však nie sú konečná suma: ročné poistné sa pri hlavnej činnosti platí najmenej z minimálneho vymeriavacieho základu (§ 5b ods. 2 zákona č. 589/1992 Sb., § 3a ods. 2 zákona č. 592/1992 Sb.), za rok 2026 teda najmenej 60 055 CZK na sociálne a 39 663 CZK na zdravotné, dohromady 99 718 CZK. Ak vám z 55 % a 50 % základu vyjde menej, doplácate do minima. Začínajúca SZČO počíta sociálne minimum z nižšieho základu 12 242 CZK mesačne (25 % priemernej mzdy) počas roka začatia a dvoch nasledujúcich rokov — vychádza jej zhruba 42 900 CZK; zdravotné minimum má rovnaké.
• VEDĽAJŠIA činnosť (máte zamestnanie zakladajúce účasť na nemocenskom poistení): v prvom roku neplatíte preddavky na sociálne vôbec a poistné sa vyrovná až prehľadom. Sociálne sa navyše neplatí, kým daňový základ nedosiahne rozhodnú sumu 117 521 CZK za rok 2026 (za každý mesiac bez činnosti sa znižuje o 9 794 CZK). Porovnáva sa daňový základ, nie tržby — pri paušále 60 % to zodpovedá tržbám zhruba do 293 800 CZK. Na zdravotné poistenie sa pri zamestnancovi odvádzajúcom aspoň z minimálnej mzdy minimum nevzťahuje a doplatíte ho do 8 dní po podaní prehľadu.

Zľavu na daňovníka 30 840 CZK uplatníte v priznaní raz proti súčtu dane zo zamestnania aj z podnikania. Pri zamestnancovi ju obvykle vyčerpali už mesačné preddavky zo mzdy, takže z podnikania doplatíte celých 36 000 CZK. Základ 240 000 CZK je nad rozhodnou sumou 117 521 CZK, účasť na sociálnom poistení je teda povinná. A všimnite si, že poistné je vyššie než daň. Paušálna daň by tohto čitateľa vyšla na 109 944 CZK ročne — drahšie, a hlavne pre neho nedostupné.

Pri hlavnej činnosti nestačí spočítať poistné z 55 % a 50 % základu: ročné poistné sa platí najmenej z minimálneho vymeriavacieho základu (§ 5b ods. 2 zákona č. 589/1992 Sb., § 3a ods. 2 zákona č. 592/1992 Sb.). Pri tržbách 800 000 CZK sú oba skutočné vymeriavacie základy pod ním — 176 000 CZK proti ročnému minimu 205 668 CZK pri sociálnom a 160 000 CZK proti 293 802 CZK pri zdravotnom — takže sa platí minimum a zaplatené mesačné preddavky sa od neho v ročnom vyúčtovaní len odpočítajú. Vo vedľajšej činnosti (prvý príklad) toto minimum neplatí — minimálny vymeriavací základ je tam len 5 387 CZK mesačne, teda 64 644 CZK ročne, a skutočný základ 132 000 CZK je nad ním; zdravotné minimum sa na zamestnanca nevzťahuje vôbec.

Keby ten istý byt prevádzkoval zamestnanec, išlo by o vedľajšiu činnosť: poistné by sa počítalo zo skutočných základov — 51 392 CZK sociálne a 21 600 CZK zdravotné, teda 72 992 CZK — a pri zľave vyčerpanej mzdou by odvody boli 120 992 CZK, teda 15,1 % z tržieb ako v prvom príklade. Na poistnom vyjdú rovnaké tržby v hlavnej činnosti o 26 726 CZK ročne drahšie.

Keď vám to porastie: sadzba 23 % sa týka základu dane nad 1 762 812 CZK — a pri zamestnancovi sa základ zo mzdy a z podnikania spočítava, takže sa tam dostanete skôr, než čakáte. Strop sociálneho poistného 2 350 416 CZK sa takisto počíta zo súčtu oboch.

Lehoty, ktoré si zapíšte

Daňové priznanie za rok 2026 sa podáva do 1. 4. 2027 (základná lehota), do 3. 5. 2027 pri elektronickom podaní a do 1. 7. 2027, ak ho spracuje daňový poradca alebo advokát (§ 136 daňového poriadku; 1. 5. 2027 je sobota, preto sa lehota posúva). Pre vás je rozhodujúca len tá prostredná: ako podnikajúca fyzická osoba máte dátovú schránku zriadenú zo zákona a formulárové podania môžete odoslať iba elektronicky (§ 72 ods. 6 daňového poriadku). Aprílová lehota je pre ubytovateľa v praxi mŕtva.

Prehľad SZČO pre ČSSZ a prehľad pre zdravotnú poisťovňu sa podávajú do jedného mesiaca po uplynutí lehoty pre priznanie (§ 15 zákona č. 589/1992 Sb., § 24 zákona č. 592/1992 Sb.). Za rok 2026 z toho vychádza orientačne 3. 5., 3. 6. a 2. 8. 2027 — kalendár na rok 2027 ČSSZ zatiaľ nezverejnila, termíny sú odvodené zo zákona. Doplatok poistného je splatný do 8 dní od podania prehľadu. Od 1. 1. 2026 sa prehľad zdravotnej poisťovni podáva výhradne elektronicky (§ 24 ods. 7 zákona č. 592/1992 Sb.). Kto je v paušálnom režime, prehľady nepodáva vôbec.

Čo sa ešte hodí vedieť

• AKO DLHO DOKLADY DRŽAŤ. Nejde o šesť rokov ako pri evidenčnej knihe — daňové a účtovné doklady majú vlastné, dlhšie lehoty. Ak vediete daňovú evidenciu, riaďte sa lehotou na stanovenie dane: tá je 3 roky, predlžuje sa o 1 rok, ak v posledných dvanástich mesiacoch pred jej koncom nastane niektorá zo skutočností podľa § 148 ods. 2 daňového poriadku, a skončí najneskôr 10 rokov od svojho začiatku (§ 148 ods. 1 a 5 zákona č. 280/2009 Sb.) — doklady k danému roku preto reálne držte 10 rokov. Ak vediete účtovníctvo, platí 10 rokov pre účtovnú závierku a 5 rokov pre účtovné doklady, knihy a inventúrne súpisy (§ 31 ods. 2 zákona č. 563/1991 Sb.). Ak ste platiteľ DPH, daňové doklady 10 rokov od konca zdaňovacieho obdobia, keď sa plnenie uskutočnilo (§ 35 ods. 2 zákona č. 235/2004 Sb.). Ak na jeden doklad dopadne viac predpisov, platí tá dlhšia lehota (§ 32 ods. 1 zákona o účtovníctve). → GDPR a údaje hostí: čo smiete, čo musíte a čo je zakázané

• DAC7. Platformy hlásia finančnej správe vaše tržby do 31. januára za predchádzajúci kalendárny rok, teda skôr, než podáte priznanie (zákon č. 164/2013 Sb.). Posielajú identifikáciu, protiplnenie po štvrťrokoch, strhnuté provízie, počet rezervácií, číslo účtu aj adresu nehnuteľnosti a počet dní prenájmu. Prah 30 transakcií alebo 2 000 EUR, o ktorom sa občas píše, platí len pre predaj tovaru — pri ubytovaní sa hlási aj jediná rezervácia. Priznávajte všetko.
• Hotovosť sa daní presne rovnako ako platba cez platformu. Rozhoduje vždy to, koľko zaplatil hosť, nie akou cestou a v akej výške sa peniaze dostali k vám.
• DPH z provízií. Prijatím provízie od Airbnb Ireland alebo Booking.com B.V. sa stávate identifikovanou osobou a z provízie odvádzate 21 % DPH; registrácia do 15 dní, priznanie a úhrada do 25 dní po skončení mesiaca (§ 6h a § 108 zákona č. 235/2004 Sb.). Je to samostatná povinnosť popri dani z príjmov a paušálnej dani nebráni → Identifikovaná osoba: DPH z provízií Airbnb a Bookingu, o ktorej takmer nikto nevie
• Limit obratu 2 000 000 CZK je tretia, nezávislá vec. Obrat sa od roku 2025 sleduje za kalendárny rok; pri jeho prekročení sa stávate platiteľom od 1. 1. nasledujúceho roka, pri prekročení 2 536 500 CZK hneď nasledujúci deň. Ubytovanie má zníženú sadzbu 12 % → Limit 2 milióny: kedy sa stanete platiteľom DPH a čo to urobí s cenami
• Poplatok z pobytu. Vyberáte ho od hostí pre obec (až 50 CZK za osobu a noc, v Prahe 50 CZK od 1. 1. 2022) a vediete evidenčnú knihu podľa § 3g zákona č. 565/1990 Sb. Finančná správa údaje z DAC7 odovzdáva aj obciam ako správcom poplatku, takže kontrola poplatku a kontrola dane idú ruka v ruke → Poplatok z pobytu: každá obec ho má inak — a vyberáte ho vy
• Daň z nehnuteľných vecí. Byt alebo dom ponúkaný na ubytovacie služby slúži na podnikanie aj vtedy, keď k 1. januáru práve nemáte hosťa — a daní sa sadzbou pre ostatné druhy podnikania 18,00 CZK/m² (§ 11 ods. 1 písm. h) zákona č. 338/1992 Sb.); pri bytovej jednotke sa podlahová plocha najprv vynásobí koeficientom upravenej podlahovej plochy (1,22, inak 1,20 — § 10 ods. 3), koeficient podľa veľkosti obce sa na sadzbu pre podnikanie neuplatní a obec môže stanoviť miestny koeficient 0,5 až 5,0 (§ 12). Priznanie sa podáva do 31. 1. roka nasledujúceho po zmene využitia.
• eTurista a európske registračné číslo zatiaľ nemusíte riešiť. Nariadenie EÚ 2024/1028 sa síce používa od 20. 5. 2026, ale registračný postup je pre členské štáty dobrovoľný a Česko ho k septembru 2026 nezaviedlo; novela zákona č. 159/1999 Sb. nie je schválená a portál eTurista je v skúšobnej prevádzke. Registračné číslo v inzeráte teda povinné nie je. Vývoj sledujte — vláda chce, aby k budúcemu registru mala prístup aj finančná správa.

Najčastejšie chyby a mýty

• „Je to prenájom môjho bytu, daním v § 9 a poistné neplatím.“ — Krátkodobé ubytovanie so službami je podnikanie. Rozhoduje povaha činnosti, nie to, že ste vlastník.
• „Poistné sa počíta z polovice základu.“ — Polovica platí len pre zdravotné poistenie. Sociálne sa od roku 2024 počíta z 55 % základu dane, nie z 50 %.
• „Odvody zo 600 000 CZK tržieb budú nižšie desiatky tisíc.“ — Samotné poistné je 54 744 CZK a s daňou ste na 90 744 CZK. Počítajte so zhruba 15 % z tržieb.
• „Priznám to do apríla, mám čas.“ — S dátovou schránkou podávate elektronicky a platí májová lehota. Kto plánuje apríl a papier, plánuje zle.
• „Zamestnanec si môže vziať paušálnu daň, je to najjednoduchšie.“ — Nemôže. Súbeh so zamestnaním vstup do paušálneho režimu vylučuje (§ 2a ods. 1 písm. c) zákona o daniach z príjmov), s výnimkou príjmov zdanených zrážkou.
• „Zdaním to, čo mi reálne prišlo na účet.“ — Príjmom je cena zaplatená hosťom. Províziu aj poplatok za platobné služby si platforma strháva z výplaty ešte pred odoslaním peňazí; pre vás sú výdavkom, nie znížením príjmu.
• „Platforma to nikam nehlási.“ — Hlási, podľa DAC7 a do 31. januára, vrátane adresy bytu.
• Zabudnuté prehľady pre ČSSZ a zdravotnú poisťovňu. Priznaním to nekončí, prehľady sú samostatná povinnosť s vlastnou lehotou.
• Nezaškrtnutá vedľajšia činnosť v prehľade ČSSZ. Spätne to opraviť nemožno a zaplatíte ako pri hlavnej činnosti.
• Preskakovanie medzi paušálom a skutočnými výdavkami bez znalosti pravidiel prechodu. Základ dane za predchádzajúci rok sa musí upraviť o pohľadávky, dlhy, zásoby a rezervy (§ 23 ods. 8 písm. b) zákona o daniach z príjmov), a to dodatočným priznaním. Tu sa poraďte.

Časté otázky

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené proti uvedeným zdrojom. Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.