Nejdražší omyl českých ubytovatelů se vejde do jednoho paragrafu. Kdo daní krátkodobé ubytování jako „nájem“ (§ 9), daní špatně — a finanční správa mu to při kontrole překlopí do podnikání (§ 7). Nejde přitom o formalitu: doměřit daň může tři roky zpětně (§ 148 zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu) a k doměrku se přidává penále 20 % (§ 251 odst. 1 písm. a) téhož zákona) a úrok z prodlení. Pojistné vám ale nedoměří finanční úřad — to si přes opravné přehledy vezme zvlášť okresní správa sociálního zabezpečení a zvlášť vaše zdravotní pojišťovna. Tři instituce, tři doplatky, jedna původní chyba.

Dobrá zpráva je, že správné nastavení se dá udělat jednou provždy. Níže najdete, proč § 7 a ne § 9, tři způsoby, jak v § 7 zdanit, čísla pro rok 2026 (pozor — v polovině roku se změnila), dva propočítané příklady a přesné lhůty.

Co udělat

Proč § 7, a ne § 9

§ 9 (nájem) je pro dlouhodobé pronajímání „holé“ nemovitosti: nájemník v bytě bydlí, vy jen inkasujete. Výdaje paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč (§ 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů), žádné sociální ani zdravotní pojistné — nájem nemovitostí není samostatnou výdělečnou činností (§ 9 odst. 3 písm. f) zákona č. 155/1995 Sb.).

Krátkodobé ubytování turistů je ale úplně jiná činnost. Finanční správa ji pozná podle čtyř znaků, které dohromady popisují přesně to, co děláte: pobyty jsou krátké, účelem je rekreace a ne uspokojení bytové potřeby, poskytujete služby nad rámec nezbytných (úklid, výměna prádla, klíče, komunikace) a nabízíte veřejně na platformách. To je soustavná výdělečná činnost, tedy podnikání — příjem podle § 7 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, ke kterému patří živnost volná, obor č. 55 „Ubytovací služby“ (příloha č. 4 zákona č. 455/1991 Sb.). Podrobně to popisuje Informace Generálního finančního ředitelství č. j. 10352/23/7100-30118-012884, účinná od 1. 1. 2023.

§ 420 občanského zákoníku a daní podle § 7 odst. 1 písm. c) — jen k tomu má navíc přestupek podle živnostenského zákona.

Rozdíl v penězích je hlavně v pojistném: v § 7 se platí, v § 9 ne. Právě proto je § 9 lákavý a právě proto se na něj kontroly zaměřují — tím spíš, že správce daně zná vaše tržby dřív než vy podáte přiznání. Platformy je hlásí podle DAC7 do 31. ledna za předchozí rok.

Příjem je cena zaplacená hostem, ne to, co přijde na účet

Než začnete cokoli počítat, ujasněte si, s jakým číslem se vlastně počítá. Příjmem je celá částka, kterou za pobyt zaplatil host — i když se k vám v této výši nikdy nedostane. Platformy si totiž svoje peníze neúčtují převodem: strhnou si je z výplaty ještě předtím, než vám ji odešlou. Booking.com B.V. (VAT NL805734958B01) to má na měsíčním daňovém dokladu napsané doslova — částka faktury se odečte z vaší výplaty (v originále „netted from your payout“). Ve výkazu plateb pak u každé rezervace uvidíte cenu rezervace, sraženou provizi, poplatek za platební služby a teprve pod nimi čistou tržbu. Do přiznání patří to první číslo, ne poslední.

Na dokladech za období 2025/2026 činí provize Bookingu 15,0 % z ceny rezervace a poplatek za platební služby dalších 1,5 % (vaše sazba se podle smlouvy a zvolených programů může lišit — najdete ji na vlastním dokladu). Dohromady si platforma vezme zhruba šestinu ceny.

Rozdíl mezi 1 000,00 € a 835,00 € není ztráta, ale výdaj. U skutečných výdajů si provizi i poplatek za platební služby odečtete jako náklad, u paušálu 60 % jsou už „v paušálu“ a znovu je odečíst nelze — v obou případech ale do příjmů patří celých 1 000,00 €. Kdo si do evidence zapíše jen výplatu, přizná zhruba o šestinu méně, než kolik o něm platforma nahlásila finanční správě podle DAC7: hlásí se totiž protiplnění i sražené provize, takže rozdíl je z jejích dat vidět na první pohled.

U Airbnb je princip stejný, jen doklad vypadá jinak: servisní poplatek fakturuje Airbnb Ireland UC (DIČ IE9827384L) samostatně ke každé rezervaci, ne měsíčním souhrnem. I tady je příjmem cena, kterou zaplatil host, a poplatek platformy je váš výdaj.

Čísla pro rok 2026

Průměrná mzda 2026 = 48 967 Kč (nařízení vlády č. 365/2025 Sb.) Sazba daně z příjmů FO = 15 % do 1 762 812 Kč základu, 23 % nad Sleva na poplatníka = 30 840 Kč ročně, nekrátí se Výdajový paušál § 7 = 60 % příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč Výdajový paušál § 9 = 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč Pojistné ze základu daně = sociální z 55 % základu sazbou 29,2 %, zdravotní z 50 % sazbou 13,5 % Efektivně dohromady = 22,81 % základu daně Min. záloha sociální (hlavní) = 5 005 Kč od 7/2026 (1–6/2026 to bylo 5 720 Kč) začínající OSVČ = 3 575 Kč, vedlejší činnost = 1 574 Kč Min. záloha zdravotní = 3 306 Kč, splatná do 8. dne následujícího měsíce Minima dohromady = 8 311 Kč měsíčně Rozhodná částka (vedlejší) = 117 521 Kč základu daně za rok Paušální daň I./II./III. = 9 162 / 16 745 / 27 139 Kč měsíčně Max. vyměřovací základ soc. = 2 350 416 Kč

průměrné mzdy, a to zpětně od 1. 1. 2026. Minimální záloha na sociální klesla z 5 720 Kč na 5 005 Kč, paušální daň v I. pásmu z 9 984 Kč na 9 162 Kč. Za leden až červen tak vznikl přeplatek — u minimální zálohy 4 290 Kč (ČSSZ ho započte, nebo na žádost vrátí nejpozději do 60 dnů od jejího podání), v I. pásmu paušální daně 4 932 Kč (červencová záloha stačila ve výši 4 230 Kč, zápočet nejpozději do konce roku 2026). Návody napsané na jaře 2026 mají čísla vyšší.

Tři způsoby, jak zdanit § 7

1. 1VÝDAJOVÝ PAUŠÁL 60 %. U ubytovacích služeb odečtete 60 % příjmů jako výdaje bez jediného dokladu (§ 7 odst. 7 písm. b) zákona o daních z příjmů). Z 800 000 Kč tržeb je základ 320 000 Kč. Paušální výdaje mají strop 1 200 000 Kč — plného efektu dosáhnete u příjmů 2 000 000 Kč, nad ně už paušál dál neroste. Vedete jen záznamy o příjmech a evidenci pohledávek (§ 7 odst. 8). Pozor, „bez dokladů“ neznamená „bez papírů“: doklady o provizích platforem potřebujete kvůli DPH identifikované osoby a evidenční knihu kvůli poplatku z pobytu. Pro většinu ubytovatelů s vlastním bytem je paušál nejlepší volba.

1. 1SKUTEČNÉ VÝDAJE. Vedete daňovou evidenci (§ 7b) a odečítáte reálné náklady: provize platforem, energie, úklid, prádlo, vybavení, opravy, odpisy, u podnájemního modelu nájem. Vyplatí se ve dvou situacích — když náklady přesahují 60 % příjmů (typicky když si byty sami pronajímáte a přeprodáváte je jako ubytování), a když máte příjmy nad 2 000 000 Kč, protože tam kvůli stropu efektivní paušál klesá pod 60 %.

Pozor na odpisy: abyste byt mohli odpisovat, musíte ho vložit do obchodního majetku — a tím si zavřete osvobození příjmu z jeho budoucího prodeje. To se podle § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů uplatní až deset let po vyřazení bytu z obchodního majetku. U bytu za miliony je to podstatně dražší, než kolik ušetříte na odpisech.

1. 1PAUŠÁLNÍ DAŇ. Jedna měsíční platba, ve které je daň i obojí pojistné, splatná do 20. dne měsíce (§ 38lk zákona o daních z příjmů). Žádné přiznání, žádné přehledy. Pro rok 2026 to je 9 162 Kč v I. pásmu, 16 745 Kč ve II. a 27 139 Kč ve III. Ubytovací služby patří do I. pásma do příjmů 1 500 000 Kč, do II. pásma do 2 000 000 Kč. Vstupuje se oznámením do 10. ledna rozhodného roku (pro rok 2027 do 11. 1. 2027, protože 10. 1. je neděle) nebo při zahájení činnosti; lhůtu nelze navrátit.

Zásadní podmínka, o kterou většina zájemců zakopne: k prvnímu dni období nesmíte vykonávat činnost, ze které plynou příjmy ze závislé činnosti (§ 2a odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů), s výjimkou příjmů zdaněných srážkou. Zaměstnanec s bytem na Airbnb — tedy typický čtenář tohoto článku — do paušální daně vstoupit nemůže. Dál nesmíte být plátcem DPH, ostatní příjmy podle § 8 až § 10 nesmí přesáhnout 50 000 Kč a nesmíte být v insolvenci. Registrace identifikované osoby k DPH z provizí naopak vstupu nebrání. Nevýhoda: v paušálním režimu se neuplatní slevy na děti, na manžela ani úroky z hypotéky.

Pojistné: nezapomeňte na ně

Provozování živnosti je samostatnou výdělečnou činností, takže k dani přibude sociální a zdravotní pojistné. Základny jsou dvě různé a nezaměňujte je:

• Sociální: vyměřovací základ je 55 % daňového základu (§ 5b odst. 1 zákona č. 589/1992 Sb., od roku 2024; dřív to bylo 50 %), sazba 29,2 % — efektivně 16,06 % základu daně.
• Zdravotní: vyměřovací základ je 50 % daňového základu (§ 3a odst. 1 zákona č. 592/1992 Sb.), sazba 13,5 % — efektivně 6,75 % základu daně.

Dohromady 22,81 % základu daně, tedy víc než patnáctiprocentní daň. Kdo počítá jen daň, plánuje si cash flow zhruba o polovinu vedle.

Zásadní je rozlišení hlavní a vedlejší činnosti:

• HLAVNÍ činnost (ubytování je váš jediný příjem): minimální zálohy běží každý měsíc bez ohledu na tržby — v roce 2026 jde o 5 005 Kč na sociální (od července, do června 5 720 Kč) a 3 306 Kč na zdravotní, dohromady 8 311 Kč měsíčně. Začínající OSVČ, která posledních dvacet let nepodnikala, platí na sociální jen 3 575 Kč. Zálohy ale nejsou konečná částka: roční pojistné se u hlavní činnosti platí nejméně z minimálního vyměřovacího základu (§ 5b odst. 2 zákona č. 589/1992 Sb., § 3a odst. 2 zákona č. 592/1992 Sb.), za rok 2026 tedy nejméně 60 055 Kč na sociální a 39 663 Kč na zdravotní, dohromady 99 718 Kč. Vyjde-li vám z 55 % a 50 % základu méně, doplácíte do minima. Začínající OSVČ počítá sociální minimum z nižšího základu 12 242 Kč měsíčně (25 % průměrné mzdy) po rok zahájení a dva následující roky — vychází jí zhruba 42 900 Kč; zdravotní minimum má stejné.
• VEDLEJŠÍ činnost (máte zaměstnání zakládající účast na nemocenském pojištění): v prvním roce neplatíte zálohy na sociální vůbec a pojistné se vypořádá až přehledem. Sociální se navíc neplatí, dokud daňový základ nedosáhne rozhodné částky 117 521 Kč za rok 2026 (za každý měsíc bez činnosti se snižuje o 9 794 Kč). Porovnává se daňový základ, ne tržby — při paušálu 60 % to odpovídá tržbám zhruba do 293 800 Kč. Na zdravotní pojištění se u zaměstnance odvádějícího alespoň z minimální mzdy minimum nevztahuje a doplatíte ho do 8 dnů po podání přehledu.

že tuto volbu nelze zpětně opravit — kdo ji nezaškrtne (nebo omylem zaškrtne dobrovolnou účast), platí pojistné jako u hlavní činnosti. Je to nejdražší jedno políčko v celém formuláři.

Slevu na poplatníka 30 840 Kč uplatníte v přiznání jednou proti součtu daně ze zaměstnání i z podnikání. U zaměstnance ji obvykle vyčerpaly už měsíční zálohy ze mzdy, takže z podnikání doplatíte celých 36 000 Kč. Základ 240 000 Kč je nad rozhodnou částkou 117 521 Kč, účast na sociálním pojištění je tedy povinná. A všimněte si, že pojistné je vyšší než daň. Paušální daň by tohoto čtenáře vyšla na 109 944 Kč ročně — dražší, a hlavně pro něj nedostupná.

U hlavní činnosti nestačí spočítat pojistné z 55 % a 50 % základu: roční pojistné se platí nejméně z minimálního vyměřovacího základu (§ 5b odst. 2 zákona č. 589/1992 Sb., § 3a odst. 2 zákona č. 592/1992 Sb.). Při tržbách 800 000 Kč jsou oba skutečné vyměřovací základy pod ním — 176 000 Kč proti ročnímu minimu 205 668 Kč u sociálního a 160 000 Kč proti 293 802 Kč u zdravotního — takže se platí minimum a zaplacené měsíční zálohy se od něj v ročním vyúčtování jen odečtou. Ve vedlejší činnosti (první příklad) tohle minimum neplatí — minimální vyměřovací základ je tam jen 5 387 Kč měsíčně, tedy 64 644 Kč ročně, a skutečný základ 132 000 Kč je nad ním; zdravotní minimum se na zaměstnance nevztahuje vůbec.

Kdyby tentýž byt provozoval zaměstnanec, šlo by o vedlejší činnost: pojistné by se počítalo ze skutečných základů — 51 392 Kč sociální a 21 600 Kč zdravotní, tedy 72 992 Kč — a při slevě vyčerpané mzdou by odvody činily 120 992 Kč, tedy 15,1 % z tržeb jako v prvním příkladu. Na pojistném vyjdou stejné tržby v hlavní činnosti o 26 726 Kč ročně dráž.

Když vám to poroste: sazba 23 % se týká základu daně nad 1 762 812 Kč — a u zaměstnance se základ ze mzdy a z podnikání sčítá, takže se tam dostanete dřív, než čekáte. Strop sociálního pojistného 2 350 416 Kč se rovněž počítá ze součtu obojího.

Lhůty, které si zapište

Daňové přiznání za rok 2026 se podává do 1. 4. 2027 (základní lhůta), do 3. 5. 2027 při elektronickém podání a do 1. 7. 2027, pokud ho zpracuje daňový poradce nebo advokát (§ 136 daňového řádu; 1. 5. 2027 je sobota, proto se lhůta posouvá). Pro vás je rozhodující jen ta prostřední: jako podnikající fyzická osoba máte datovou schránku zřízenou ze zákona a formulářová podání můžete odeslat pouze elektronicky (§ 72 odst. 6 daňového řádu). Dubnová lhůta je pro ubytovatele v praxi mrtvá.

Přehled OSVČ pro ČSSZ a přehled pro zdravotní pojišťovnu se podávají do jednoho měsíce po uplynutí lhůty pro přiznání (§ 15 zákona č. 589/1992 Sb., § 24 zákona č. 592/1992 Sb.). Za rok 2026 z toho vychází orientačně 3. 5., 3. 6. a 2. 8. 2027 — kalendář na rok 2027 ČSSZ zatím nezveřejnila, termíny jsou odvozené ze zákona. Doplatek pojistného je splatný do 8 dnů od podání přehledu. Od 1. 1. 2026 se přehled zdravotní pojišťovně podává výhradně elektronicky (§ 24 odst. 7 zákona č. 592/1992 Sb.). Kdo je v paušálním režimu, přehledy nepodává vůbec.

Co se ještě hodí vědět

• JAK DLOUHO DOKLADY DRŽET. Nejde o šest let jako u evidenční knihy — daňové a účetní doklady mají vlastní, delší lhůty. Vedete-li daňovou evidenci, řiďte se lhůtou pro stanovení daně: ta činí 3 roky, prodlužuje se o 1 rok, nastane-li v posledních dvanácti měsících před jejím koncem některá ze skutečností podle § 148 odst. 2 daňového řádu, a skončí nejpozději 10 let od svého počátku (§ 148 odst. 1 a 5 zákona č. 280/2009 Sb.) — doklady k danému roku proto reálně držte 10 let. Vedete-li účetnictví, platí 10 let pro účetní závěrku a 5 let pro účetní doklady, knihy a inventurní soupisy (§ 31 odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb.). Jste-li plátce DPH, daňové doklady 10 let od konce zdaňovacího období, kdy se plnění uskutečnilo (§ 35 odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb.). Dopadne-li na jeden doklad víc předpisů, platí ta delší lhůta (§ 32 odst. 1 zákona o účetnictví). → GDPR a data hostů: co smíte, co musíte a co je zakázáno

• DAC7. Platformy hlásí finanční správě vaše tržby do 31. ledna za předchozí kalendářní rok, tedy dřív, než podáte přiznání (zákon č. 164/2013 Sb.). Posílají identifikaci, protiplnění po čtvrtletích, sražené provize, počet rezervací, číslo účtu i adresu nemovitosti a počet dnů pronájmu. Práh 30 transakcí nebo 2 000 EUR, o kterém se občas píše, platí jen pro prodej zboží — u ubytování se hlásí i jediná rezervace. Přiznávejte všechno.
• Hotovost se daní přesně stejně jako platba přes platformu. Rozhoduje vždy to, kolik zaplatil host, ne jakou cestou a v jaké výši se peníze dostaly k vám.
• DPH z provizí. Přijetím provize od Airbnb Ireland nebo Booking.com B.V. se stáváte identifikovanou osobou a z provize odvádíte 21 % DPH; registrace do 15 dnů, přiznání a úhrada do 25 dnů po skončení měsíce (§ 6h a § 108 zákona č. 235/2004 Sb.). Je to samostatná povinnost vedle daně z příjmů a paušální dani nebrání → Identifikovaná osoba: DPH z provizí Airbnb a Bookingu, o které skoro nikdo neví
• Limit obratu 2 000 000 Kč je třetí, nezávislá věc. Obrat se od roku 2025 sleduje za kalendářní rok; při jeho překročení se stáváte plátcem od 1. 1. následujícího roku, při překročení 2 536 500 Kč hned následující den. Ubytování má sníženou sazbu 12 % → Limit 2 miliony: kdy se stanete plátcem DPH a co to udělá s cenami
• Poplatek z pobytu. Vybíráte ho od hostů pro obec (až 50 Kč za osobu a noc, v Praze 50 Kč od 1. 1. 2022) a vedete evidenční knihu podle § 3g zákona č. 565/1990 Sb. Finanční správa data z DAC7 předává i obcím jako správcům poplatku, takže kontrola poplatku a kontrola daně jdou ruku v ruce → Poplatek z pobytu: každá obec ho má jinak — a vybíráte ho vy
• Daň z nemovitých věcí. Byt nebo dům nabízený k ubytovacím službám slouží k podnikání i tehdy, když k 1. lednu zrovna nemáte hosta — a daní se sazbou pro ostatní druhy podnikání 18,00 Kč/m² (§ 11 odst. 1 písm. h) zákona č. 338/1992 Sb.); u bytové jednotky se podlahová plocha nejdřív vynásobí koeficientem upravené podlahové plochy (1,22, jinak 1,20 — § 10 odst. 3), koeficient podle velikosti obce se na sazbu pro podnikání neuplatní a obec může stanovit místní koeficient 0,5 až 5,0 (§ 12). Přiznání se podává do 31. 1. roku následujícího po změně využití.
• eTurista a evropské registrační číslo zatím nemusíte řešit. Nařízení EU 2024/1028 se sice používá od 20. 5. 2026, ale registrační postup je pro členské státy dobrovolný a Česko ho k září 2026 nezavedlo; novela zákona č. 159/1999 Sb. není schválena a portál eTurista je v testovacím provozu. Registrační číslo v inzerátu tedy povinné není. Vývoj sledujte — vláda chce, aby k budoucímu registru měla přístup i finanční správa.

Nejčastější chyby a mýty

• „Je to pronájem mého bytu, daním v § 9 a pojistné neplatím.“ — Krátkodobé ubytování se službami je podnikání. Rozhoduje povaha činnosti, ne to, že jste vlastník.
• „Pojistné se počítá z poloviny základu.“ — Polovina platí jen pro zdravotní pojištění. Sociální se od roku 2024 počítá z 55 % základu daně, ne z 50 %.
• „Odvody z 600 000 Kč tržeb budou nižší desítky tisíc.“ — Samotné pojistné je 54 744 Kč a s daní jste na 90 744 Kč. Počítejte se zhruba 15 % z tržeb.
• „Přiznám to do dubna, mám čas.“ — S datovou schránkou podáváte elektronicky a platí květnová lhůta. Kdo plánuje duben a papír, plánuje špatně.
• „Zaměstnanec si může vzít paušální daň, je to nejjednodušší.“ — Nemůže. Souběh se zaměstnáním vstup do paušálního režimu vylučuje (§ 2a odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů), s výjimkou příjmů zdaněných srážkou.
• „Zdaním to, co mi reálně přišlo na účet.“ — Příjmem je cena zaplacená hostem. Provizi i poplatek za platební služby si platforma strhává z výplaty ještě před odesláním peněz; pro vás jsou výdajem, ne snížením příjmu.
• „Platforma to nikam nehlásí.“ — Hlásí, podle DAC7 a do 31. ledna, včetně adresy bytu.
• Zapomenuté přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu. Přiznáním to nekončí, přehledy jsou samostatná povinnost s vlastní lhůtou.
• Nezaškrtnutá vedlejší činnost v přehledu ČSSZ. Zpětně to opravit nelze a zaplatíte jako u hlavní činnosti.
• Přeskakování mezi paušálem a skutečnými výdaji bez znalosti pravidel přechodu. Základ daně za předchozí rok se musí upravit o pohledávky, dluhy, zásoby a rezervy (§ 23 odst. 8 písm. b) zákona o daních z příjmů), a to dodatečným přiznáním. Tady se poraďte.

Časté otázky

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.