Nejste plátce DPH, tak se vás DPH netýká? Bohužel týká. Ve chvíli, kdy vám Airbnb nebo Booking poprvé vyúčtuje provizi, přijali jste službu od firmy, která v Česku není usazená. A český zákon o DPH na to má jasnou odpověď: stáváte se identifikovanou osobou a z každé provize odvádíte 21 % DPH. Je to nejčastěji zanedbaná povinnost českých ubytovatelů — a finanční správa ji při kontrolách umí najít velmi snadno, protože data od platforem dostává: od 1. 1. 2023 mají provozovatelé digitálních platforem oznamovací povinnost podle zákona č. 164/2013 Sb. (implementace směrnice DAC7).

Uklidnění hned na začátku: není to plátcovství DPH. Hostům nic neúčtujete, žádná měsíční přiznání „za všechno“ nepodáváte a kontrolní hlášení nepodáváte nikdy. Jde o krátké přiznání jen za měsíce, kdy vám platforma provizi vyúčtovala, a o pár set korun z každé provize. Je tu ale jeden krok, který v běžných návodech nenajdete a který rozhoduje o tom, jestli tu daň zaplatíte jednou, nebo dvakrát: sdělit své DIČ oběma platformám. Je to nejdůležitější věta celého článku.

Co udělat

Proč ta povinnost vzniká

Airbnb vám provizi fakturuje z Irska (smluvní stranou je Airbnb Ireland UC, Dublin), Booking z Nizozemska (Booking.com B.V., Amsterdam). Obě jsou osobami neusazenými v tuzemsku. Když takovou službu přijme česká osoba povinná k dani, je místem plnění sídlo příjemce, tedy Česko (§ 9 odst. 1 ZDPH), a daň přiznává příjemce, ne dodavatel (§ 108 odst. 3 písm. a) bod 1 ZDPH). Lidově se tomu říká reverse charge; tuzemský „režim přenesení daňové povinnosti“ podle § 92a je ale něco jiného. A povinnost platí i u dodavatelů mimo EU, ne jen u irské a nizozemské firmy.

Neplátce se proto registruje jako identifikovaná osoba: zvláštní, odlehčený statut mezi neplátcem a plátcem. Znamená to:

• z přijatých služeb od zahraničních dodavatelů odvádíte 21 % — základní sazba, snížená sazba 12 % se na zprostředkovatelskou provizi nevztahuje (§ 47 odst. 1 písm. a) ZDPH),
• nemáte nárok na odpočet, daň je pro vás konečný náklad (§ 72 odst. 1 ZDPH přiznává odpočet jen plátci),
• hostům DPH neúčtujete a vůči tuzemským dodavatelům jste dál neplátce (§ 6h a § 108 odst. 1 ZDPH),
• přiznání podáváte jen za měsíce, kdy povinnost vznikla (§ 101 odst. 5 ZDPH),
• kontrolní hlášení nepodáváte nikdy — tu povinnost má jen plátce (§ 101c ZDPH); souhrnné hlášení jen tehdy, kdybyste sami poskytli službu podnikateli v jiném státě EU (§ 102 odst. 3), což u ubytovatele nenastává.

Kdy přesně se identifikovanou osobou stanete, určuje § 6h ZDPH: dnem přijetí zdanitelného plnění s místem plnění v tuzemsku od osoby neusazené v tuzemsku, nebo dnem poskytnutí úplaty, ze které vznikla povinnost přiznat daň — podle toho, co nastane dřív. Není to tedy den, kdy vám platforma provizi „strhla“ z výplaty. Rozhoduje datum uskutečnění plnění na dokladu.

Jak na registraci

1. 1Určete den vzniku. Podívejte se na první doklad od Airbnb nebo Bookingu a najděte na něm datum uskutečnění zdanitelného plnění. Pokud jste za službu zaplatili dřív, než k plnění došlo, rozhoduje ten dřívější den (§ 6h ZDPH). Od něj běží 15denní lhůta pro podání přihlášky (§ 97 ZDPH).

1. 1Vyplňte přihlášku. Jmenuje se „Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty“, tiskopis 25 5104 MFin 5104, vzor č. 11 — je společná pro plátce i pro identifikované osoby. Označíte v ní, že jde o přihlášku identifikované osoby, a jako důvod registrace uvedete § 6h.

1. 1Odešlete ji elektronicky. Papírově ani e-mailem to nejde: přihlášku lze podat pouze elektronicky (§ 101a odst. 2 ZDPH), jiný formát je neúčinný. Formulář najdete na portálu MOJE daně (mojedane.gov.cz) — daňová informační schránka DIS+ nebo aplikace EPO na adisspr.mfcr.cz; odeslat ho můžete bankovní identitou, datovou schránkou nebo uznávaným elektronickým podpisem. → Datová schránka: 20 minut, které vám ušetří roky obíhání úřadů

1. 1Počkejte na rozhodnutí o registraci — teprve tím se vaše DIČ objeví ve VIES a platformy si ho ověří. Registrace je zdarma — sazebník správních poplatků ji nezpoplatňuje. Dopředu se nedá říct, jak dlouho vyřízení potrvá — je to individuální a musíte počkat na zpětnou vazbu svého finančního úřadu. Stav podání sledujte v daňové informační schránce DIS+ na portálu MOJE daně; když se to protahuje, zeptejte se přímo na svém finančním úřadě.

1. 1Zadejte DIČ platformám. Je to krok, na kterém se ušetří nejvíc peněz — má vlastní sekci hned pod tímto odstavcem.

Registrace je deklaratorní: pozdní přihláška nemění den, kdy jste se identifikovanou osobou stali. Daň se přiznává od prvního plnění, i když jste se přihlásili až o rok později. A věta „registrací se pro vás nic nemění“ platí jen napůl. Vůči hostům a českým dodavatelům se opravdu nemění nic, ale nově musíte podávat přiznání za měsíce s plněním, sdělit DIČ zahraničním platformám a hlásit finančnímu úřadu změny registračních údajů do 15 dnů (§ 127 daňového řádu).

Zadejte DIČ oběma platformám (jinak platíte dvakrát)

To, jestli vám platforma fakturuje s DPH, nebo bez ní, nezávisí na tom, která platforma to je, ani na období, ani na tom, jak zrovna vypadá konkrétní faktura. Rozhoduje jediná věc: jestli má platforma ve vašem profilu vyplněné vaše DIČ. Nic jiného.

Ukazuje to dvojice dokladů jednoho hostitele od jedné a téže platformy. Na starším, vystaveném v době, kdy měl v profilu kolonku pro DIČ prázdnou, platforma daň naúčtovala. Na novějším, kdy už DIČ v profilu bylo, ji nenaúčtovala a doplnila poznámku o přenesení daňové povinnosti. Nezměnila se platforma, druh poplatku ani země — změnilo se jen vyplněné DIČ. Jak to na dokladu poznáte na první pohled, ukazuje následující sekce.

Důvod je v čl. 18 odst. 2 prováděcího nařízení (EU) č. 282/2011: dokud dodavatel nemá vaše DIČ ověřitelné ve VIES, musí s vámi zacházet jako s osobou nepovinnou k dani a naúčtovat vám českou DPH, kterou pak odvede sám přes režim jednoho správního místa (OSS). Jakmile DIČ má, fakturuje bez daně a daň přiznáváte vy. Booking.com B.V. to má popsané stejně: partnerovi, který v extranetu nezadal DIČ platné pro transakce v EU, DPH naúčtuje, partnerovi se zadaným DIČ fakturuje bez ní. U Bookingu vypadá faktura ubytovatele se zadaným DIČ přesně takto: bez daně a s poznámkou o přenesení daňové povinnosti. Bez DIČ platí týž princip, který je u Airbnb vidět na dvojici dokladů výše.

Nastavení zabere dvě minuty:

1. 1Airbnb: Menu → Nastavení účtu → Daně → Přidat DIČ → zadat DIČ → Přidat. Ověření běží přes VIES a projeví se do 24 hodin. Uplatní se ale jen na budoucí doklady — už vystavený daňový doklad Airbnb zpětně neopravuje.
2. 2Booking.com: Extranet → Finance → Finance settings → VAT details → Edit details → potvrdit, že DIČ je platné pro transakce v EU → zadat DIČ → Save. Pokud vám Booking naúčtoval DPH omylem přesto, že platné DIČ máte, lze to reklamovat — vystaví dobropis a opravnou fakturu bez DPH; reklamaci podejte do 3 měsíců od data rezervace.

Kolik to dělá? Řekněme, že vám Airbnb vyúčtuje provizi 1 240 Kč a bez zadaného DIČ k ní přidá 21 % DPH — zaplatíte celkem 1 500,40 Kč: základ 1 240,00 Kč a DPH 260,40 Kč. Těch 260,40 Kč je pro vás čistá ztráta: odpočet identifikovaná osoba nemá (§ 72 odst. 1 ZDPH), takže je od státu nedostanete zpátky, a povinnost přiznat daň v Česku vám tím nezanikla (§ 108 odst. 3 písm. a) bod 1 ZDPH) — odvedete stejnou částku ještě jednou finančnímu úřadu. U jedné rezervace jsou to stokoruny, u desítek rezervací za sezonu tisíce korun ročně, které nikam nevedou.

Proto DIČ zadejte hned, jakmile vám přijde rozhodnutí o registraci — ne „až bude čas“. Uplatní se totiž jen na doklady vystavené potom; ty starší už platforma zpětně nepřepíše. Je to nejlépe zaplacená dvouminutovka v celém provozu. Pokud už doklady s naúčtovanou DPH máte, uschovejte je a postup konzultujte s daňovým poradcem: výslovné stanovisko Generálního finančního ředitelství k této situaci zveřejněno není a konzervativní postup poradců je daň přiznat.

Jak přečíst doklad od platformy za dvě vteřiny

Nejdřív se ujistěte, že držíte v ruce daňový doklad, a ne výkaz plateb. Vystavovatelem musí být Airbnb Ireland UC, 25 North Wall Quay, Dublin 1, Irsko, DIČ IE9827384L, nebo Booking.com B.V., Amsterdam, Nizozemsko, DIČ NL805734958B01. Podle těchto dvou čísel poznáte, že jde o službu od osoby neusazené v tuzemsku — tedy o plnění, které patří do vašeho přiznání. „Výkaz plateb“ (payout summary) od Bookingu se seznamem rezervací a čistých tržeb daňový doklad není a přiznání se z něj nesestavuje; slouží jen k odsouhlasení peněz, které vám přišly na účet.

Airbnb: podívejte se do sloupce „Sazba DPH“.

• 21,0 % a vyčíslená částka DPH — platforma daň naúčtovala, protože ve vašem profilu nemá vaše DIČ. Zadejte ho ještě dnes.
• 0,0 % a v dokladu věta „Platí přenesení daňové povinnosti“ — DIČ máte zadané a daň přiznáváte sami. Tohle je stav, ve kterém chcete být.

Booking: hledejte poznámku „VAT is subject to ‚reverse charge‘ regulation“, kterou Booking tiskne k rekapitulaci na druhé straně faktury. Je-li tam, fakturuje se bez daně a přiznáváte ji vy. Chybí-li a je na dokladu vyčíslená DPH, platí týž princip jako u Airbnb — platforma vaše DIČ nemá.

Rytmus fakturace se u obou platforem liší a je to nejčastější zdroj chyb při zařazení do měsíce:

• Airbnb fakturuje po jednotlivých rezervacích, ne měsíčně souhrnně. Za měsíc dostanete tolik dokladů, kolik bylo rezervací; číslo má tvar AIUC-<osm číslic>-CZ-<šest číslic> a v popisu je poplatek za konkrétní rezervaci s datem jejího vzniku.
• Booking fakturuje jednou měsíčně souhrnně za celý kalendářní měsíc (na dokladu je uvedené období od prvního do posledního dne měsíce) a doklad vystavuje na začátku měsíce následujícího, typicky během prvních dnů, se splatností kolem poloviny měsíce. Provizi vám přitom nestrhne převodem: započte si ji proti výplatě.

Na faktuře Bookingu bývají dvě zpoplatněné položky a do základu daně patří obě: provize z ceny rezervací a poplatek za platební služby. Na fakturách z let 2025 a 2026 to u českého apartmánu bývá provize 15,0 % a poplatek za platební služby 1,5 % z ceny rezervace. Obojí je služba přijatá od osoby neusazené v tuzemsku, takže se obojí zdaňuje stejně — kdo přizná jen provizi, odvede nižší daň, než měl.

Kurz, který si platforma vytiskne na doklad, pro DPH nepoužívejte. Booking uvádí vlastní směnný kurz na osm desetinných míst a Airbnb u dokladů v eurech nebo dolarech dopočítává i částku v korunách — je to jejich interní přepočet pro vyúčtování, ne kurz pro české přiznání. Základ daně přepočítáte kurzem ke dni vzniku povinnosti přiznat daň, viz krok 2 níže.

Doklad umí platforma opravit a oprava se do přiznání musí promítnout. Airbnb vystaví opravný doklad s větou „Tento dokument upravuje rezervaci …“ a s číslem, které vzniklo z původní faktury doplněním přípony -CN-1; Booking řeší opravu dobropisem a opravnou fakturou. Opravný doklad mění základ daně: pokud přijde dřív, než jste za daný měsíc podali přiznání, započtěte ho rovnou do něj. Pokud až potom, dodatečné přiznání za původní měsíc nepodávejte: oprava základu daně je samostatné zdanitelné plnění a uvádí se v přiznání za zdaňovací období, ve kterém se považuje za uskutečněnou — u dokladů platforem v praxi za měsíc, ve kterém vám opravný doklad přišel (§ 42 odst. 3 a 6 zákona č. 235/2004 Sb.). Dodatečné přiznání za původní měsíc patří jen na skutečnou chybu, tedy když jste už tehdy přiznali daň jinak, než měla být (§ 43 zákona č. 235/2004 Sb. a § 141 daňového řádu). Nikdy doklad nezakládejte stranou s tím, že „už je to podané“.

Každý měsíc s provizí

1. 1Vyberte doklady, které do měsíce patří. Rozhoduje datum uskutečnění zdanitelného plnění na dokladu, ne den, kdy vám přišla výplata, a ani den příjezdu hosta. Od Bookingu dostanete jeden souhrnný doklad za kalendářní měsíc, sestavený podle data odjezdu a vystavený až na začátku měsíce následujícího; od Airbnb tolik samostatných dokladů, kolik bylo rezervací. Termíny se proto rozcházejí a je to místo, kde se nejčastěji chybuje.

1. 1Přepočtěte cizí měnu. Použijte kurz platný ke dni vzniku povinnosti přiznat daň, a to buď kurz devizového trhu vyhlášený ČNB, nebo referenční kurz ECB — volba je na vás, ale držte se jí (§ 4 odst. 8 ZDPH). Nesmí to být kurz ke dni výplaty, ke konci měsíce, ke dni podání přiznání ani kurz, který si na doklad vytiskla platforma; přepočítává se každá faktura zvlášť.

1. 1Sečtěte základy a spočtěte 21 %. U měsíční faktury Bookingu do součtu patří obě položky — provize i poplatek za platební služby — u Airbnb servisní poplatek z každého jednotlivého dokladu.

1. 1Vyplňte přiznání. Je to univerzální tiskopis 25 5401 MFin 5401, vzor č. 26 (pokyny 25 5412 MFin 5412, vzor č. 22); jeho struktura se od 1. 1. 2026 řídí vyhláškou č. 387/2025 Sb. Podává se stejnou cestou jako přihláška, tedy elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) — daňová informační schránka DIS+ nebo aplikace EPO na adisspr.mfcr.cz — anebo přímo z datové schránky; papírově se přiznání identifikované osoby nepodává. Označíte křížkem kolonku „Identifikovaná osoba“ a vyplníte ř. 5 — základ daně i daň ze služby přijaté od osoby neusazené v tuzemsku podle § 9 odst. 1 v základní sazbě. Částka se pak promítne do součtového ř. 62 (daň na výstupu) a do ř. 64 (vlastní daň). Odpočtové řádky 43, 44 a 63 zůstávají prázdné — odpočet nemáte.

1. 1Zaplaťte týž den. Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání (§ 135 odst. 3 daňového řádu), tedy do 25 dnů po skončení měsíce. Platí se na účet místně příslušného finančního úřadu s předčíslím pro DPH 705, variabilní symbol je kmenová část vašeho DIČ bez „CZ“. Zbytek čísla účtu (matriku a kód banky) má každý finanční úřad vlastní — své si najděte v seznamu bankovních účtů finančních úřadů na financnisprava.gov.cz.

Za měsíce bez provize se nepodává nic — žádné „nulové“ přiznání. Zákon to říká výslovně: nevznikla-li identifikované osobě ve zdaňovacím období povinnost přiznat daň, tuto skutečnost správci daně nesděluje (§ 101 odst. 5 ZDPH). Zdaňovacím obdobím je vždy kalendářní měsíc; čtvrtletní období si může zvolit jen plátce (§ 99 a § 99a ZDPH).

Počítejte s tím, že základ pro tuhle daň letos výrazně poroste. Airbnb ruší rozdělený poplatek, kde hostitel platil 3 % a zbytek nesl host, a přechází na jednotný poplatek pouze pro hostitele: většina hostitelů zaplatí 15,5 % z mezisoučtu rezervace, u ostatních je to 14–16 %. Hostitelé napojení přes software (channel manager nebo PMS) na něj přešli 13. 4. 2026. Pro ostatní Airbnb změnu oznámilo 7. 7. 2026: ceny je kvůli ní potřeba upravit do 15. 9. 2026 mimo Evropský hospodářský prostor a do 13. 10. 2026 v EHP a Švýcarsku, tedy i v Česku. Kdo ceny neupraví, dostane z rezervace za 100 Kč jen 84,50 Kč. Provize se tím zhruba pětinásobí — a s ní i DPH, kterou z ní odvádíte. → Channel manager: kdy vám iCal přestane stačit

Booking sazbu provize nezveřejňuje, závisí na zemi, typu objektu a smlouvě a navyšují ji programy typu Preferred Partner. Přesné sazby si najdete na své faktuře, ne v ceníku. Provize se počítá i z DPH obsažené v ceně pobytu, ale ne z místního poplatku z pobytu. → Poplatek z pobytu: každá obec ho má jinak — a vybíráte ho vy

Kurz 24,190 Kč/EUR je kurz ČNB ke 4. 9. 2026 a slouží jen jako ilustrace. Ve skutečném přiznání se u každé faktury použije kurz ke dni vzniku povinnosti přiznat daň, ne jeden kurz na celý měsíc.

Co se chystá

Nařízení (EU) 2024/1028 o krátkodobých pronájmech se používá od 20. 5. 2026, registrační postup ale zavádí jen ten členský stát, který se pro něj rozhodne — a Česká republika ho zatím nezavedla. Novela zákona č. 159/1999 Sb., která má registr eTurista zřídit, je ve Sněmovně jako tisk 106 stále před prvním čtením a vláda k ní 9. 3. 2026 vyslovila nesouhlas (usnesení č. 149/2026); MMR posunulo spuštění na rok 2027. Žádné registrační číslo do inzerátu tedy zatím neexistuje.

Zásadnější je směrnice ViDA (směrnice (EU) 2025/516). Ta u platforem zprostředkujících krátkodobé ubytování zavádí režim domnělého poskytovatele: DPH z ubytování odvede platforma, pokud jí hostitel nesdělí své DIČ a nepotvrdí, že daň odvádí sám. Povinné to bude nejpozději od 1. 1. 2030, členské státy to mohou zavést už od 1. 7. 2028. Pro identifikovanou osobu to změní i větu „hostům DPH neúčtujete“.

Nejčastější chyby a mýty

• „Jsem neplátce, DPH neřeším.“ — Nejrozšířenější omyl v celém oboru. Plátcovství a identifikovaná osoba jsou dvě různé věci a druhá z nich nemá žádný práh.
• „Na faktuře je DPH vyčíslená, takže je vypořádaná.“ — Není. Daň přiznává příjemce bez ohledu na obsah dokladu (§ 108 odst. 3 ZDPH). Řešením je zadat DIČ, ne mlčet.
• „Airbnb účtuje DPH někdy tak a někdy jinak, nedá se to uhlídat.“ — Dá. Tatáž platforma témuž hostiteli fakturuje s 21,0 % DPH, dokud nemá jeho DIČ, a s 0,0 % a poznámkou o přenesení daňové povinnosti, jakmile ho má. Rozdíl nedělá období ani náhoda, ale prázdná kolonka v profilu.
• „Rezervaci zařadím do měsíce podle příjezdu hosta.“ — U Bookingu ne: jeho faktury se sestavují podle data odjezdu, což si na doklad sám píše. Pobyt přes přelom měsíce proto patří do faktury a přiznání za měsíc odjezdu.
• „Do základu vezmu provizi, poplatek za platební služby je bankovní záležitost.“ — Není. I ten je službou od zahraniční platformy a do základu daně patří stejně jako provize.
• „Přepočtu to kurzem, který má Booking na faktuře — má ho na osm desetinných míst.“ — Ten kurz je jejich interní vyúčtování. Pro DPH platí kurz ke dni vzniku povinnosti přiznat daň (§ 4 odst. 8 ZDPH).
• „Dobropis nemusím řešit, přiznání je podané.“ — Opravný doklad mění základ daně (u Airbnb ho poznáte podle přípony -CN-1 v čísle) a do přiznání se musí promítnout.
• „Registraci doženu, až mě někdo osloví.“ — Daň lze doměřit 3 roky od uplynutí lhůty pro podání přiznání (§ 148 odst. 1 daňového řádu, lhůta se dá prodloužit nejvýš na 10 let). K doměrku se přidá úrok z prodlení od 4. dne po splatnosti ve výši repo sazby ČNB + 8 procentních bodů, tedy 11,75 % p. a. ve 2. pololetí 2026 (§ 252 daňového řádu a nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), pokuta za opožděné tvrzení daně 0,05 % za každý den prodlení, nejvýše 5 % (§ 250; pod 1 000 Kč se nepředepisuje), a při doměření z kontroly ještě penále 20 % doměřené daně (§ 251 odst. 1).
• „Když se přiznám sám, dopadne to stejně.“ — Nedopadne: penále nevzniká z daně, kterou dotvrdíte sami v dodatečném daňovém přiznání (§ 251 odst. 4 daňového řádu). Úrok a pokuta ano, penále ne.
• Přiznání každý měsíc včetně nulových. — Zbytečná práce; podává se jen za měsíce s provizí.
• Kontrolní hlášení „pro jistotu“. — Identifikovaná osoba ho nepodává nikdy (§ 101c ZDPH).
• Odpočet DPH z provize. — Identifikovaná osoba nárok nemá; nezkoušejte to.
• Záměna s limitem obratu 2 000 000 Kč pro plátcovství. — To je jiná, samostatná hranice; identifikovanou osobou jste bez ohledu na obrat. → Limit 2 miliony: kdy se stanete plátcem DPH a co to udělá s cenami

Časté otázky

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.