Dva miliony korun obratu. Číslo, které by měl mít každý úspěšnější ubytovatel napsané na lednici. Jeho překročení z vás udělá plátce DPH — se vším, co k tomu patří: měsíční přiznání, kontrolní hlášení a hlavně DPH z každé noci. Kdo limit prošvihne, dozví se to typicky od finančního úřadu: plátcem se stáváte ze zákona i bez přihlášky, správce daně vás pak zaregistruje z moci úřední a daň za celé mezidobí doměří (§ 129 odst. 3 daňového řádu).

Dobrá zpráva: hlídat se to dá. Od roku 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok a hranice jsou dvě — jedna vám dá měsíce na přípravu, druhá vás udělá plátcem ze dne na den.

Co udělat

Co se počítá do obratu

Obratem v tuzemsku je souhrn úplat bez daně, které vám náleží za uskutečněná plnění s místem plnění v tuzemsku (§ 4a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH). Klíčové slovo je „náleží“: nerozhoduje, co vám dorazí na účet, ale co je odměnou za vaši službu — cena za noc plus všechny poplatky, které účtujete vy sami (úklid, host navíc, pozdní check-in, mazlíček).

• Provize platformy obrat nesnižuje. Je to samostatná služba, kterou platforma poskytuje vám; jde o váš náklad, ne o slevu z tržby. Totéž platí pro poplatek za platební služby, který si platforma účtuje za zpracování platby hosta — také on je vaším nákladem, ne slevou z ceny.
• Servisní poplatek, který host platí přímo platformě (split-fee model), do vašeho obratu nepatří — není to úplata za vaši službu. Pozor na změnu: Airbnb od 13. 10. 2026 převádí všechny hostitele v EHP a Švýcarsku na jednotný poplatek hostitele ve výši 15,5 % z mezisoučtu rezervace (u části hostitelů 14–16 %). Host od té chvíle platí přesně vaši cenu — a celá tahle cena je vaším obratem, i když vám Airbnb 15,5 % z výplaty strhne.
• Osvobozený dlouhodobý nájem se do obratu ZAPOČÍTÁVÁ. Pronajímáte-li vedle Airbnb ještě jeden byt klasicky na roky, nájemné do obratu patří, i když je od DPH osvobozené (§ 4a odst. 1 písm. c) ve spojení s § 56a). Výjimkou je jen doplňková činnost uskutečňovaná příležitostně. Je to nejtišší cesta, jak limit podcenit o statisíce.
• Poplatek z pobytu vybraný pro obec do obratu nepatří. Poplatníkem je host, vy jste jen plátcem, který má povinnost poplatek vybrat (§ 3f zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích); do základu daně se nezahrnuje částka přijatá na úhradu částky vynaložené jménem a na účet jiné osoby (§ 36 odst. 14 zákona o DPH). Podmínkou podle převažujícího výkladu je, že poplatek uvádíte v ceníku i na dokladu jako samostatnou položku — je-li schovaný v ceně ubytování, je součástí úplaty. Sazbu určuje vyhláška vaší obce, nejvýše 50 Kč za každý započatý den pobytu s výjimkou dne počátku (§ 3c a § 3d), a vybraný poplatek nebo důvod osvobození vedete odděleně v evidenční knize, kterou uchováváte 6 let od posledního zápisu (§ 3g odst. 2 písm. e) a odst. 4). → Poplatek z pobytu: každá obec ho má jinak — a vybíráte ho vy
• Prodej dlouhodobého majetku (auto, vybavení) se do obratu nezapočítá, pokud takový prodej není nedílnou součástí vaší obvyklé činnosti (§ 4a odst. 3).
• Máte-li vedle ubytování i jiné podnikání, obraty se SČÍTAJÍ. Obrat je vlastností osoby povinné k dani, ne jednotlivé činnosti (§ 4a odst. 1 a § 5 odst. 1).
• Počítají se jen plnění s místem plnění v tuzemsku. Kdo je usazený v jiném státě EU a pronajímá byt v Česku, řeší navíc přeshraniční režim pro malé podniky s limitem 100 000 EUR obratu v celé EU (§ 109bb a násl.). Českého ubytovatele s českým bytem se to netýká.

Proč se na tom tolik lidí splete: platformy si provizi neposílají k úhradě převodem, ale strhávají si ji z výplaty (netting). Booking.com B.V., VAT NL805734958B01, to má na měsíční faktuře napsané výslovně — částka dokladu se odečte z vaší nejbližší výplaty. Vypadá to tak, že u rezervací za 1 000 € je na faktuře provize 150 € a poplatek za platební služby 15 €, dohromady 165 € ke stržení. Obratem je 1 000 €, ne 835 €, které dorazí na účet. Airbnb Ireland UC, DIČ IE9827384L, fakturuje po jednotlivých rezervacích, ale princip je stejný.

Nepleťte si přitom dva různé dokumenty. Daňovým dokladem je měsíční faktura na provizi („Invoice“). Vedle ní chodí „Výkaz plateb“ (payout summary) s rozpisem rezervací, provize, poplatku za platební služby a čisté tržby — ten daňový doklad není a jeho poslední sloupec s čistou tržbou není váš obrat; slouží jen k odsouhlasení plateb.

Rozdíl mezi obratem a výplatou není kosmetický. Při provizi 15,0 % z ceny rezervace a poplatku za platební služby 1,5 % je výplata zhruba o 16,5 % nižší než obrat. Kdo si obrat počítá z toho, co mu dorazilo na účet, překročí limit dřív, než si myslí — a o překročení se dozví až zpětně.

Dvě hranice a kdy se stáváte plátcem

Od 1. 1. 2025 se obrat sleduje za KALENDÁŘNÍ ROK, nikoli za 12 klouzavých měsíců. Pravidlo platí beze změny i dnes a žádná vyhlášená novela ho do 1. 1. 2027 nemění.

1. 1Překročíte-li v roce obrat 2 000 000 Kč a druhou hranici už ne, jste plátcem od 1. ledna kalendářního roku bezprostředně následujícího (§ 6 odst. 1). Máte tedy měsíce na přípravu.
2. 2Můžete si zvolit dřívější plátcovství — dnem následujícím po dni překročení. Podmínkou je, že to sdělíte správci daně ve VČAS podané přihlášce a v řádku 06 uvedete jako důvod registrace § 6 odst. 2 písm. a). Podáte-li přihlášku pozdě, volba propadá a plátcem jste až od 1. ledna.
3. 3Překročíte-li obrat 2 536 500 Kč (částka odpovídá unijnímu limitu 100 000 EUR), jste plátcem dnem následujícím po dni překročení (§ 6 odst. 2 písm. b). Žádný čas na přípravu — a musíte podat NOVOU přihlášku, i když jste jednu už podali kvůli první hranici.

V obou případech běží lhůta 10 pracovních dnů ode dne překročení (§ 94 odst. 1). Začíná dnem následujícím po dni překročení; připadne-li její konec na sobotu, neděli nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den (§ 33 odst. 2 a 4 daňového řádu).

Registrace krok za krokem

1. 1Zjistěte přesný den překročení — ne den výplaty, ale den uskutečnění plnění, jímž jste hranici prošli. Od něj počítáte 10 pracovních dnů.
2. 2Otevřete portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) — buď daňovou informační schránku DIS+, nebo aplikaci EPO na adisspr.mfcr.cz.
3. 3Vyplňte tiskopis 25 5104 MFin 5104 „Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty“. Je to týž formulář jako pro identifikovanou osobu, liší se jen důvodem registrace.
4. 4V řádku 06 uveďte zákonný důvod: § 6 odst. 1 (plátcem od 1. ledna), § 6 odst. 2 písm. a) (chci být plátcem hned po překročení 2 mil.), nebo § 6 odst. 2 písm. b) (překročil jsem 2 536 500 Kč).
5. 5Přiložte doporučenou přílohu GFŘ „Příloha přihlášky k registraci k dani z přidané hodnoty – informace k ekonomické činnosti“ (elektronicky jako jinou přílohu). Registraci urychlí i přehled obratu a několik faktur.
6. 6Odešlete elektronicky. Přihlášku lze podat POUZE elektronicky (§ 101a odst. 2); podání jinou formou je neúčinné (§ 101a odst. 4) — papír na podatelně vám lhůtu nezachrání.
7. 7Počkejte na rozhodnutí. Správce daně rozhoduje do 30 dnů ode dne podání přihlášky, případně ode dne odstranění vad (§ 129 odst. 1 daňového řádu). U přihlášek podaných do 30. 9. bez volby dřívějšího plátcovství vás finanční úřad nejprve jen písemně vyrozumí a rozhodnutí vydá nejdříve 1. 12. a nejpozději 31. 12. daného roku (§ 97b).

Co plátcovství udělá s cenami

Ubytovací služby mají sníženou sazbu DPH 12 % (§ 47 odst. 1 písm. b) a odst. 4, příloha č. 2, položka CZ-CPA 55 „Ubytovací služby“). Máte dvě čisté možnosti a jednu realistickou: zdražit o DPH (cenu vynásobíte 1,12 podle § 37 písm. a) a marži si udržíte, ale jste o 12 % dražší než soused-neplátce), nechat ceny (DPH pak jde z marže — odvedete 10,71 % z inkasované částky, § 37 písm. b), nebo obojí zkombinovat.

Rozhodujte se PŘED hranicí. Ceny na sezónu se nastavují měsíce dopředu a rezervace potvrzené za starou cenu už nepředěláte.

Pozor na přelom roku. Povinnost přiznat daň vzniká ke dni uskutečnění plnění, nebo ke dni přijetí úplaty, je-li přijata dříve a plnění je dostatečně určitě známo (§ 20a). Úplata přijatá ještě před vznikem plátcovství dani nepodléhá; u pobytů uskutečněných až po vzniku plátcovství proto musíte umět rozlišit, kdy k platbě skutečně došlo — zvlášť u platforem, které vyplácejí až po příjezdu hosta. V lednu po registraci je to nejčastější zdroj chyb.

Plusy a povinnosti, které přijdou s plátcovstvím

Plátcovství není jen mínus. Získáváte nárok na odpočet DPH z nákupů — vybavení, rekonstrukce, energie, služby českých dodavatelů (§ 72 a násl.). U provizí Airbnb a Bookingu je to neutrální: platforma je osoba neusazená v tuzemsku, daň z její provize přiznáváte vy sami a hned si ji odečtete. → Identifikovaná osoba: DPH z provizí Airbnb a Bookingu, o které skoro nikdo neví

Skutečný důvod, proč se vstup před velkou investicí vyplatí, je § 79. Při vzniku plátcovství máte nárok na odpočet u plnění přijatých v období 12 po sobě jdoucích měsíců přede dnem plátcovství, jsou-li k tomu dni součástí vašeho obchodního majetku (§ 79 odst. 1). U nedokončeného dlouhodobého majetku — typicky rozjeté rekonstrukce — sahá lhůta až 60 měsíců zpět, byl-li majetek uveden do užívání v 12 měsících před plátcovstvím nebo nejdříve k tomuto dni (§ 79 odst. 2). Odpočet uplatníte v přiznání za období, do něhož spadá den vzniku plátcovství (§ 79 odst. 7); v témž přiznání nově registrovaný plátce uvádí na řádcích 50 a 51 hodnoty osvobozených plnění podle § 76 odst. 1 písm. b) uskutečněných od 1. ledna daného roku do dne předcházejícího vzniku plátcovství. Prakticky: stáváte-li se plátcem k 1. 1. 2027, dosáhnete na nákupy zpět do 1. 1. 2026, u nedokončené rekonstrukce až do 1. 1. 2022.

Druhý plus je obchodní: firemní klient-plátce si z vašeho ubytování odečte 12 %, takže vaše cena bez daně je pro něj srovnatelná s cenou neplátce.

A povinnosti navíc:

• Měsíční zdaňovací období. Zdaňovacím obdobím je kalendářní měsíc (§ 99). Čtvrtletní si nemůžete zvolit pro rok registrace ani pro rok bezprostředně následující (§ 99a odst. 3) — nový plátce podává měsíčně nejméně dva roky. Výjimka jen na žádost podanou do konce října roku registrace z důvodů hodných zvláštního zřetele.
• Přiznání do 25 dnů po skončení zdaňovacího období. Lhůtu NELZE prodloužit (§ 101 odst. 2 zákona o DPH, § 136 odst. 4 daňového řádu). Přiznání podáváte i za měsíc bez jediné tržby.
• Kontrolní hlášení. Fyzická osoba je podává ve lhůtě pro přiznání, právnická osoba vždy měsíčně do 25 dnů po skončení měsíce (§ 101e). Prodloužit nelze.
• Pokuty za kontrolní hlášení (§ 101h): 1 000 Kč za dodatečné podání bez výzvy, 10 000 Kč za podání v náhradní lhůtě po výzvě, 30 000 Kč za nepodání po výzvě ke změně nebo doplnění a 50 000 Kč za nepodání po výzvě; u fyzické osoby, čtvrtletního plátce a jednočlenné s. r. o. se společníkem fyzickou osobou jsou tři vyšší částky poloviční. Za závažné ztěžování nebo maření správy daní až 500 000 Kč. Pokuta 1 000 Kč vzniká ze zákona i při jednodenním zpoždění — pro malého ubytovatele nejčastější nepříjemné překvapení.
• Evidence pro účely DPH (§ 100), vše elektronicky (§ 101a odst. 1).
• Daňové doklady. Firemnímu hostu — osobě povinné k dani nebo právnické osobě nepovinné k dani — jste POVINNI doklad vystavit i bez vyžádání, do 15 dnů ode dne, kdy vznikla povinnost přiznat daň (§ 28 odst. 1 písm. a) a odst. 8). Soukromému hostu zákon vystavení daňového dokladu neukládá. Do celkové částky 10 000 Kč stačí zjednodušený daňový doklad (§ 30 odst. 1), náležitosti jsou v § 29.

Jak limit hlídat

Obrat neroste lineárně — hlavní sezóna umí přidat statisíce za měsíc. Prakticky:

• Sledujte průběžný obrat za kalendářní rok a projekci do konce roku, ne jen dosažené číslo.
• Počítejte z brutto ceny a přičtěte osvobozený dlouhodobý nájem i další podnikání.
• Při 1 600 000 Kč (80 % limitu) spusťte cenový scénář: zdražím, nebo ukrojím z marže? A stihnu přenastavit ceny na příští sezónu?
• Blížíte-li se ke druhé hranici 2 536 500 Kč, mějte přihlášku připravenou dopředu — na 10 pracovních dnů v plné sezóně se špatně spoléhá.

Nejčastější chyby a mýty

• „Do obratu počítám jen to, co mi přišlo na účet po odečtení provize.“ — Ne. Obrat je úplata, která vám náleží za pobyt; provize platformy je váš náklad, ne sleva z tržby. Platforma si provizi i poplatek za platební služby strhává z výplaty, takže limit protnete dřív, než vám odpovídající částka naskočí na účtu.
• „Dlouhodobý nájem je osvobozený, tak se do limitu nepočítá.“ — Naopak. Osvobozený nájem nemovité věci se do obratu započítává (§ 4a odst. 1 písm. c), ledaže jde o příležitostnou doplňkovou činnost.
• „Mám dva byty a dvě živnosti, každá má svůj limit.“ — Obrat se počítá na OSOBU, ne na činnost. Fyzická osoba má navíc jedno IČO bez ohledu na počet živností.
• „Jsem identifikovaná osoba, takže limit už neřeším.“ — Řešíte. Identifikovaná osoba odvádí 21 % DPH z provizí bez ohledu na obrat, ale obrat pro plátcovství musí sledovat dál.
• „Druhá hranice je jen teoretická.“ — Není. Při 2 536 500 Kč jste plátcem ze dne na den a musíte podat novou přihlášku do 10 pracovních dnů, i když jste jednu už podali.
• „Obrat se sleduje za 12 klouzavých měsíců.“ — Od 1. 1. 2025 už ne, sleduje se za kalendářní rok.
• „Úřad se ozve, až to bude aktuální.“ — Plátcem se stáváte ze zákona. Bez přihlášky vás správce daně zaregistruje z moci úřední a daň za mezidobí doměří.

Časté otázky

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.