Zwei Millionen Kronen Umsatz. Eine Zahl, die jeder erfolgreichere Gastgeber am Kühlschrank hängen haben sollte. Wer sie überschreitet, wird mehrwertsteuerpflichtig — mit allem, was dazugehört: Monatserklärungen, Kontrollmeldung und vor allem Mehrwertsteuer auf jede Nacht. Wer die Grenze verpasst, erfährt es typischerweise vom Finanzamt: Steuerpflichtig werden Sie kraft Gesetzes auch ohne Anmeldung, der Steuerverwalter registriert Sie dann von Amts wegen und setzt die Steuer für die ganze Zwischenzeit nach (§ 129 Abs. 3 der Abgabenordnung).

Die gute Nachricht: Man kann es im Blick behalten. Seit 2025 wird der Umsatz je Kalenderjahr verfolgt, und es gibt zwei Grenzen — die eine gibt Ihnen Monate zur Vorbereitung, die andere macht Sie über Nacht steuerpflichtig.

Was zu tun ist

Was in den Umsatz zählt

Inlandsumsatz ist die Summe der Entgelte ohne Steuer, die Ihnen für erbrachte Leistungen mit Leistungsort im Inland zustehen (§ 4a Abs. 1 des Gesetzes Nr. 235/2004 Sb., über die Mehrwertsteuer). Das Schlüsselwort ist „zustehen“: Entscheidend ist nicht, was auf Ihrem Konto ankommt, sondern was das Entgelt für Ihre Leistung ist — der Preis pro Nacht plus alle Gebühren, die Sie selbst berechnen (Reinigung, Zusatzgast, später Check-in, Haustier).

• Die Provision der Plattform mindert den Umsatz nicht. Sie ist eine eigenständige Leistung, die die Plattform Ihnen erbringt; sie ist Ihre Ausgabe, kein Rabatt auf den Erlös. Dasselbe gilt für die Gebühr für Zahlungsdienste, die die Plattform für die Abwicklung der Zahlung des Gastes berechnet — auch sie ist Ihre Ausgabe, kein Preisnachlass.
• Die Servicegebühr, die der Gast direkt an die Plattform zahlt (Split-Fee-Modell), gehört nicht in Ihren Umsatz — sie ist kein Entgelt für Ihre Leistung. Achtung auf die Änderung: Airbnb stellt ab dem 13. 10. 2026 alle Gastgeber im EWR und in der Schweiz auf eine einheitliche Gastgebergebühr von 15,5 % der Zwischensumme der Buchung um (bei einem Teil der Gastgeber 14–16 %). Der Gast zahlt von da an genau Ihren Preis — und dieser ganze Preis ist Ihr Umsatz, auch wenn Airbnb Ihnen 15,5 % von der Auszahlung abzieht.
• Die steuerbefreite langfristige Vermietung WIRD in den Umsatz eingerechnet. Vermieten Sie neben Airbnb noch eine Wohnung klassisch auf Jahre, gehört die Miete in den Umsatz, auch wenn sie von der Mehrwertsteuer befreit ist (§ 4a Abs. 1 Buchst. c) in Verbindung mit § 56a). Ausgenommen ist nur eine gelegentlich ausgeübte Nebentätigkeit. Es ist der leiseste Weg, die Grenze um Hunderttausende zu unterschätzen.
• Die für die Gemeinde eingezogene Aufenthaltsgebühr gehört nicht in den Umsatz. Abgabenschuldner ist der Gast, Sie sind nur der Einzugspflichtige, der die Gebühr zu erheben hat (§ 3f des Gesetzes Nr. 565/1990 Sb., über kommunale Gebühren); in die Bemessungsgrundlage wird ein Betrag nicht einbezogen, der zur Deckung eines im Namen und für Rechnung einer anderen Person aufgewendeten Betrags vereinnahmt wurde (§ 36 Abs. 14 des Mehrwertsteuergesetzes). Voraussetzung ist nach überwiegender Auslegung, dass Sie die Gebühr in der Preisliste und auf dem Beleg als eigene Position ausweisen — steckt sie im Preis der Beherbergung, ist sie Teil des Entgelts. Den Satz bestimmt die Verordnung Ihrer Gemeinde, höchstens 50 CZK für jeden angefangenen Aufenthaltstag mit Ausnahme des Anreisetags (§ 3c und § 3d), und die eingezogene Gebühr oder den Befreiungsgrund führen Sie gesondert im Verzeichnis, das Sie 6 Jahre ab der letzten Eintragung aufbewahren (§ 3g Abs. 2 Buchst. e) und Abs. 4). → Aufenthaltsgebühr: jede Gemeinde regelt sie anders — und Sie kassieren sie
• Der Verkauf von Anlagevermögen (Auto, Ausstattung) wird nicht in den Umsatz eingerechnet, sofern ein solcher Verkauf nicht fester Bestandteil Ihrer üblichen Tätigkeit ist (§ 4a Abs. 3).
• Haben Sie neben der Beherbergung noch ein anderes Gewerbe, werden die Umsätze ADDIERT. Der Umsatz ist eine Eigenschaft der steuerpflichtigen Person, nicht der einzelnen Tätigkeit (§ 4a Abs. 1 und § 5 Abs. 1).
• Gezählt werden nur Leistungen mit Leistungsort im Inland. Wer in einem anderen EU-Staat ansässig ist und eine Wohnung in Tschechien vermietet, hat zusätzlich das grenzüberschreitende Regime für Kleinunternehmen mit einer Grenze von 100.000 EUR Umsatz in der ganzen EU zu beachten (§ 109bb ff.). Einen tschechischen Gastgeber mit tschechischer Wohnung betrifft das nicht.

Warum sich so viele Leute hier irren: Die Plattformen schicken die Provision nicht zur Überweisung, sondern ziehen sie von der Auszahlung ab (Netting). Booking.com B.V., USt-IdNr. NL805734958B01, schreibt das ausdrücklich auf die Monatsrechnung — der Betrag des Belegs wird von Ihrer nächsten Auszahlung abgezogen. Das sieht so aus: Bei Buchungen für 1.000 € stehen auf der Rechnung eine Provision von 150 € und eine Gebühr für Zahlungsdienste von 15 €, zusammen 165 € zum Abzug. Der Umsatz sind 1.000 €, nicht die 835 €, die auf dem Konto ankommen. Airbnb Ireland UC, USt-IdNr. IE9827384L, stellt je einzelner Buchung in Rechnung, das Prinzip ist aber dasselbe.

Verwechseln Sie dabei nicht zwei verschiedene Dokumente. Der Steuerbeleg ist die Monatsrechnung über die Provision („Invoice“). Daneben kommt die „Zahlungsaufstellung“ (payout summary) mit der Aufgliederung von Buchungen, Provision, Gebühr für Zahlungsdienste und Nettoerlös — das ist kein Steuerbeleg, und ihre letzte Spalte mit dem Nettoerlös ist nicht Ihr Umsatz; sie dient nur dem Abgleich der Zahlungen.

Der Unterschied zwischen Umsatz und Auszahlung ist nicht kosmetisch. Bei einer Provision von 15,0 % des Buchungspreises und einer Gebühr für Zahlungsdienste von 1,5 % ist die Auszahlung rund 16,5 % niedriger als der Umsatz. Wer sich den Umsatz aus dem errechnet, was auf dem Konto angekommen ist, überschreitet die Grenze früher, als er denkt — und erfährt von der Überschreitung erst rückblickend.

Zwei Grenzen und wann Sie steuerpflichtig werden

Seit dem 1. 1. 2025 wird der Umsatz je KALENDERJAHR verfolgt, nicht über 12 gleitende Monate. Die Regel gilt unverändert auch heute, und keine angekündigte Novelle ändert sie bis zum 1. 1. 2027.

1. 1Überschreiten Sie im Jahr einen Umsatz von 2.000.000 CZK und die zweite Grenze nicht, sind Sie ab dem 1. Januar des unmittelbar folgenden Kalenderjahres steuerpflichtig (§ 6 Abs. 1). Sie haben also Monate zur Vorbereitung.
2. 2Sie können die frühere Steuerpflicht wählen — ab dem Tag nach dem Tag der Überschreitung. Voraussetzung ist, dass Sie es dem Steuerverwalter in einer RECHTZEITIG eingereichten Anmeldung mitteilen und in Zeile 06 als Registrierungsgrund § 6 Abs. 2 Buchst. a) angeben. Reichen Sie die Anmeldung zu spät ein, verfällt die Wahl und Sie sind erst ab dem 1. Januar steuerpflichtig.
3. 3Überschreiten Sie einen Umsatz von 2.536.500 CZK (der Betrag entspricht der Unionsgrenze von 100.000 EUR), sind Sie ab dem Tag nach dem Tag der Überschreitung steuerpflichtig (§ 6 Abs. 2 Buchst. b). Keine Zeit zur Vorbereitung — und Sie müssen eine NEUE Anmeldung einreichen, auch wenn Sie wegen der ersten Grenze schon eine eingereicht haben.

In beiden Fällen läuft eine Frist von 10 Arbeitstagen ab dem Tag der Überschreitung (§ 94 Abs. 1). Sie beginnt am Tag nach dem Tag der Überschreitung; fällt ihr Ende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Arbeitstag (§ 33 Abs. 2 und 4 der Abgabenordnung).

Die Registrierung Schritt für Schritt

1. 1Stellen Sie den genauen Tag der Überschreitung fest — nicht den Tag der Auszahlung, sondern den Tag der Leistung, mit der Sie die Grenze durchschritten haben. Von ihm zählen Sie 10 Arbeitstage.
2. 2Öffnen Sie das Portal MOJE daně (mojedane.gov.cz) — entweder die Steuerinformationsbox DIS+ oder die Anwendung EPO auf adisspr.mfcr.cz.
3. 3Füllen Sie das Formular 25 5104 MFin 5104 „Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty“ (Anmeldung zur Registrierung zur Mehrwertsteuer) aus. Es ist dasselbe Formular wie für die identifizierte Person, es unterscheidet sich nur im Registrierungsgrund.
4. 4Geben Sie in Zeile 06 den gesetzlichen Grund an: § 6 Abs. 1 (steuerpflichtig ab dem 1. Januar), § 6 Abs. 2 Buchst. a) (ich will gleich nach Überschreiten der 2 Millionen steuerpflichtig sein) oder § 6 Abs. 2 Buchst. b) (ich habe 2.536.500 CZK überschritten).
5. 5Legen Sie die empfohlene Anlage der Generalfinanzdirektion „Příloha přihlášky k registraci k dani z přidané hodnoty – informace k ekonomické činnosti“ (Anlage zur Anmeldung – Angaben zur wirtschaftlichen Tätigkeit) bei (elektronisch als weitere Anlage). Die Registrierung beschleunigen auch eine Umsatzübersicht und einige Rechnungen.
6. 6Senden Sie sie elektronisch. Die Anmeldung kann NUR elektronisch eingereicht werden (§ 101a Abs. 2); eine Einreichung in anderer Form ist unwirksam (§ 101a Abs. 4) — Papier in der Poststelle rettet Ihnen die Frist nicht.
7. 7Warten Sie auf die Entscheidung. Der Steuerverwalter entscheidet binnen 30 Tagen ab dem Tag der Einreichung der Anmeldung, gegebenenfalls ab dem Tag der Beseitigung von Mängeln (§ 129 Abs. 1 der Abgabenordnung). Bei Anmeldungen, die bis zum 30. September ohne die Wahl der früheren Steuerpflicht eingereicht werden, verständigt Sie das Finanzamt zunächst nur schriftlich und erlässt die Entscheidung frühestens am 1. 12. und spätestens am 31. 12. des betreffenden Jahres (§ 97b).

Was die Steuerpflicht mit den Preisen macht

Beherbergungsdienstleistungen haben den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 12 % (§ 47 Abs. 1 Buchst. b) und Abs. 4, Anlage Nr. 2, Position CZ-CPA 55 „Beherbergungsdienstleistungen“). Sie haben zwei saubere Möglichkeiten und eine realistische: um die Mehrwertsteuer erhöhen (Sie multiplizieren den Preis nach § 37 Buchst. a) mit 1,12 und halten Ihre Marge, sind aber 12 % teurer als der Nachbar ohne Steuerpflicht), die Preise lassen (die Mehrwertsteuer geht dann von der Marge — Sie führen 10,71 % des kassierten Betrags ab, § 37 Buchst. b)) oder beides kombinieren.

Entscheiden Sie VOR der Grenze. Die Preise für die Saison werden Monate im Voraus gesetzt, und zum alten Preis bestätigte Buchungen schreiben Sie nicht mehr um.

Achtung beim Jahreswechsel. Die Pflicht, die Steuer zu erklären, entsteht am Tag der Leistung oder am Tag der Vereinnahmung des Entgelts, wenn dieses früher vereinnahmt wird und die Leistung hinreichend bestimmt bekannt ist (§ 20a). Ein vor dem Entstehen der Steuerpflicht vereinnahmtes Entgelt unterliegt der Steuer nicht; bei Aufenthalten, die erst nach dem Entstehen der Steuerpflicht stattfinden, müssen Sie deshalb unterscheiden können, wann die Zahlung tatsächlich erfolgt ist — besonders bei Plattformen, die erst nach der Anreise des Gastes auszahlen. Im Januar nach der Registrierung ist das die häufigste Fehlerquelle.

Die Vorteile und die Pflichten, die mit der Steuerpflicht kommen

Die Steuerpflicht ist nicht nur ein Minus. Sie gewinnen den Anspruch auf Vorsteuerabzug aus Einkäufen — Ausstattung, Renovierung, Energie, Leistungen tschechischer Lieferer (§ 72 ff.). Bei den Provisionen von Airbnb und Booking ist es neutral: Die Plattform ist eine im Inland nicht ansässige Person, die Steuer aus ihrer Provision erklären Sie selbst und ziehen sie sogleich ab. → Identifizierte Person: die Mehrwertsteuer auf Airbnb- und Booking-Provisionen, die fast niemand kennt

Der wirkliche Grund, warum sich der Eintritt vor einer großen Investition lohnt, ist § 79. Beim Entstehen der Steuerpflicht haben Sie Anspruch auf den Abzug bei Leistungen, die Sie im Zeitraum von 12 aufeinanderfolgenden Monaten vor dem Tag der Steuerpflicht bezogen haben, sofern sie an diesem Tag Teil Ihres Betriebsvermögens sind (§ 79 Abs. 1). Bei unfertigem Anlagevermögen — typischerweise einer laufenden Renovierung — reicht die Frist bis zu 60 Monate zurück, wenn das Vermögen in den 12 Monaten vor der Steuerpflicht oder frühestens zu diesem Tag in Gebrauch genommen wurde (§ 79 Abs. 2). Den Abzug machen Sie in der Erklärung für den Zeitraum geltend, in den der Tag des Entstehens der Steuerpflicht fällt (§ 79 Abs. 7); in derselben Erklärung gibt der neu registrierte Steuerpflichtige in den Zeilen 50 und 51 die Werte der steuerbefreiten Leistungen nach § 76 Abs. 1 Buchst. b) an, die vom 1. Januar des betreffenden Jahres bis zum Tag vor dem Entstehen der Steuerpflicht erbracht wurden. Praktisch: Werden Sie zum 1. 1. 2027 steuerpflichtig, reichen Sie bei Einkäufen bis zum 1. 1. 2026 zurück, bei einer unfertigen Renovierung bis zum 1. 1. 2022.

Der zweite Vorteil ist geschäftlich: Ein steuerpflichtiger Firmenkunde zieht sich von Ihrer Beherbergung 12 % ab, sodass Ihr Preis ohne Steuer für ihn mit dem Preis eines Nichtsteuerpflichtigen vergleichbar ist.

Und die Pflichten obendrein:

• Monatlicher Besteuerungszeitraum. Besteuerungszeitraum ist der Kalendermonat (§ 99). Einen Vierteljahreszeitraum können Sie weder für das Jahr der Registrierung noch für das unmittelbar folgende Jahr wählen (§ 99a Abs. 3) — ein neuer Steuerpflichtiger reicht mindestens zwei Jahre lang monatlich ein. Eine Ausnahme nur auf Antrag, der bis Ende Oktober des Registrierungsjahres aus Gründen besonderer Rücksichtnahme gestellt wird.
• Erklärung binnen 25 Tagen nach Ablauf des Besteuerungszeitraums. Die Frist KANN NICHT verlängert werden (§ 101 Abs. 2 des Mehrwertsteuergesetzes, § 136 Abs. 4 der Abgabenordnung). Die Erklärung reichen Sie auch für einen Monat ohne einen einzigen Erlös ein.
• Kontrollmeldung. Eine natürliche Person reicht sie in der Frist für die Erklärung ein, eine juristische Person stets monatlich binnen 25 Tagen nach Ablauf des Monats (§ 101e). Verlängern lässt sie sich nicht.
• Geldbußen für die Kontrollmeldung (§ 101h): 1.000 CZK für eine nachträgliche Einreichung ohne Aufforderung, 10.000 CZK für die Einreichung in der Nachfrist nach Aufforderung, 30.000 CZK für die Nichteinreichung nach Aufforderung zur Änderung oder Ergänzung und 50.000 CZK für die Nichteinreichung nach Aufforderung; bei einer natürlichen Person, einem Vierteljahres-Steuerpflichtigen und einer Ein-Personen-s.r.o. mit einer natürlichen Person als Gesellschafter sind die drei höheren Beträge halbiert. Für schweres Erschweren oder Vereiteln der Steuerverwaltung bis zu 500.000 CZK. Die Geldbuße von 1.000 CZK entsteht kraft Gesetzes auch bei eintägiger Verspätung — für einen kleinen Gastgeber die häufigste unangenehme Überraschung.
• Aufzeichnungen für Zwecke der Mehrwertsteuer (§ 100), alles elektronisch (§ 101a Abs. 1).
• Steuerbelege. Einem Firmengast — einer steuerpflichtigen Person oder einer nicht steuerpflichtigen juristischen Person — sind Sie VERPFLICHTET, einen Beleg auch ohne Aufforderung auszustellen, binnen 15 Tagen ab dem Tag, an dem die Pflicht zur Steuererklärung entstanden ist (§ 28 Abs. 1 Buchst. a) und Abs. 8). Einem privaten Gast schreibt das Gesetz die Ausstellung eines Steuerbelegs nicht vor. Bis zu einem Gesamtbetrag von 10.000 CZK genügt ein vereinfachter Steuerbeleg (§ 30 Abs. 1), die Erfordernisse stehen in § 29.

Wie Sie die Grenze im Blick behalten

Der Umsatz wächst nicht linear — die Hauptsaison kann Hunderttausende im Monat hinzufügen. Praktisch:

• Verfolgen Sie den laufenden Umsatz im Kalenderjahr und die Hochrechnung bis zum Jahresende, nicht nur die erreichte Zahl.
• Rechnen Sie aus dem Bruttopreis und addieren Sie die steuerbefreite langfristige Vermietung sowie ein weiteres Gewerbe hinzu.
• Bei 1.600.000 CZK (80 % der Grenze) starten Sie das Preisszenario: erhöhen oder von der Marge abschneiden? Und schaffe ich es, die Preise für die nächste Saison umzustellen?
• Nähern Sie sich der zweiten Grenze von 2.536.500 CZK, halten Sie die Anmeldung im Voraus bereit — auf 10 Arbeitstage in der Hochsaison verlässt man sich schlecht.

Die häufigsten Fehler und Mythen

• „In den Umsatz zähle ich nur das, was nach Abzug der Provision auf meinem Konto angekommen ist.“ — Nein. Umsatz ist das Entgelt, das Ihnen für den Aufenthalt zusteht; die Provision der Plattform ist Ihre Ausgabe, kein Rabatt auf den Erlös. Die Plattform zieht sowohl die Provision als auch die Gebühr für Zahlungsdienste von der Auszahlung ab, Sie durchbrechen die Grenze also früher, als der entsprechende Betrag auf dem Konto erscheint.
• „Die langfristige Vermietung ist steuerbefreit, sie zählt also nicht in die Grenze.“ — Im Gegenteil. Die steuerbefreite Vermietung einer unbeweglichen Sache wird in den Umsatz eingerechnet (§ 4a Abs. 1 Buchst. c), es sei denn, es handelt sich um eine gelegentliche Nebentätigkeit.
• „Ich habe zwei Wohnungen und zwei Gewerbe, jedes hat seine eigene Grenze.“ — Der Umsatz wird je PERSON berechnet, nicht je Tätigkeit. Eine natürliche Person hat zudem eine IČO, unabhängig von der Zahl der Gewerbe.
• „Ich bin identifizierte Person, um die Grenze muss ich mich also nicht mehr kümmern.“ — Doch. Die identifizierte Person führt 21 % Mehrwertsteuer aus Provisionen ab, unabhängig vom Umsatz, muss den Umsatz für die Steuerpflicht aber weiter verfolgen.
• „Die zweite Grenze ist nur theoretisch.“ — Ist sie nicht. Bei 2.536.500 CZK sind Sie über Nacht steuerpflichtig und müssen binnen 10 Arbeitstagen eine neue Anmeldung einreichen, auch wenn Sie schon eine eingereicht haben.
• „Der Umsatz wird über 12 gleitende Monate verfolgt.“ — Seit dem 1. 1. 2025 nicht mehr, er wird je Kalenderjahr verfolgt.
• „Das Amt meldet sich, wenn es aktuell wird.“ — Steuerpflichtig werden Sie kraft Gesetzes. Ohne Anmeldung registriert Sie der Steuerverwalter von Amts wegen und setzt die Steuer für die Zwischenzeit nach.

Häufige Fragen

Was ändert sich dadurch, dass Airbnb ab dem 13. 10. 2026 auf eine einheitliche Gastgebergebühr von 15,5 % der Zwischensumme der Buchung umstellt (bei einem Teil der Gastgeber 14–16 %)? Der Gast zahlt keine gesonderte Servicegebühr mehr — er zahlt genau Ihren Preis, und 15,5 % zieht Airbnb Ihnen ab. Für den Umsatz bedeutet das: Das Entgelt, das Ihnen zusteht, ist der ganze Preis, den der Gast sieht; die Provision wird davon nicht abgezogen. Wer den Preis nicht anpasst, bekommt nach der Umstellung eine niedrigere Auszahlung.

Aktualisiert: 5. 9. 2026, inhaltlich gegen die genannten Quellen geprüft. Informationstext, keine Rechts- oder Steuerberatung — besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit einer Fachperson.