Sie haben sich für eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung entschieden — wegen mehrerer Wohnungen, wegen des Untermietmodells oder schlicht, weil Sie das Firmenvermögen von Ihrem eigenen getrennt haben wollen (wenn Sie noch schwanken → Gewerbe oder s.r.o.? Entscheiden Sie in 10 Minuten). Bei einer einfachen Einpersonengesellschaft läuft alles bei einem Notar ab, und die Firma kann noch am selben Tag entstehen.

Dieses Tempo steht allerdings auf drei Bedingungen, über die Anleitungen schweigen: eine Urkunde nach dem Muster des Justizministeriums, Einlagen in Geld und ein Kapital bis 20.000 CZK. Ein eigener Wortlaut des Vertrags oder eine Sacheinlage bedeutet eine Gerichtsgebühr von 2.700 CZK und den vollen Notartarif; Kapital über 20.000 CZK fügt ein gesondertes Bankkonto noch vor Entstehung der Firma hinzu, also ein paar Tage mehr.

Was zu tun ist

Schritt 1 — Vorbereitung (ein Abend)

DER NAME. Er darf mit einer anderen Firma nicht verwechselbar sein und nicht täuschend wirken (§ 424 des Gesetzes Nr. 89/2012 Sb.); prüfen Sie ihn auf or.justice.cz — und gleich auch eine freie Domain.

DER SITZ. Eigene Immobilie oder ein bezahlter Sitz — in Prag 2026 typischerweise 135–500 CZK monatlich ohne MwSt., die niedrigsten Preise nur bei mehrjährigen Verträgen. Der Sitz ist eine öffentliche Angabe; wollen Sie die Firma nicht „zu Hause“ haben, rechnen Sie damit.

DAS STAMMKAPITAL. Das Gesetz erlaubt eine Einlage ab 1 CZK (§ 142 des Gesetzes Nr. 90/2012 Sb.), entscheidend ist aber eine andere Grenze: In bar an den Einlagenverwalter, üblicherweise den Notar, lassen sich Geldeinlagen nur einzahlen, wenn ihre Summe 20.000 CZK nicht übersteigt (§ 23 Abs. 2). Darüber richtet der Einlagenverwalter noch vor Entstehung der Firma ein Bankkonto ein, über das bis zur Eintragung nicht verfügt werden kann (§ 23 Abs. 1). Ein Kapital von 1 CZK geht durch, wirkt aber auf Banken wie auf Wohnungseigentümer unseriös.

Schritt 2 — Notar und Direkteintragung

Die Gründungsurkunde verlangt die Form einer öffentlichen Urkunde, also eine notarielle Niederschrift (§ 8 des Gesetzes Nr. 90/2012 Sb.). Nutzen Sie die Direkteintragung: Der Notar nimmt die Eintragung ins Handelsregister per Fernzugriff ohne unnötigen Aufschub nach Einreichung des Eintragungsantrags vor (§ 113 des Gesetzes Nr. 304/2013 Sb.), und die Gesellschaft entsteht am Tag der Eintragung.

Der Preis steht und fällt mit einer Bedingung: Die Urkunde muss dem Mustergesellschaftsvertrag des Justizministeriums entsprechen (or.justice.cz/ias/ui/vzorsmlouvy, § 146 Abs. 4 des Gesetzes Nr. 90/2012 Sb.), die Einlagen werden in Geld erbracht und die Eintragung nimmt derselbe Notar vor. Dann ist die Gerichtsgebühr null und die Notarvergütung ermäßigt.

Mit weiteren Ausfertigungen, Auszügen und der Beglaubigung weiterer Unterschriften kommt der Gesamtbetrag auf rund 6.500 CZK.

Eine Abweichung vom Muster — eigener Wortlaut des Vertrags, Sacheinlage einer Wohnung — bedeutet den vollen Notartarif (mindestens 4.000 CZK ohne MwSt.) plus eine Gerichtsgebühr von 2.700 CZK beim Notar beziehungsweise 6.000 CZK beim Gericht, insgesamt 8.000–12.000 CZK. Die Sätze haben sich durch die Verordnung Nr. 63/2025 Sb. zum 14. 3. 2025 geändert — viele Webseiten nennen ältere, niedrigere Zahlen.

Mitbringen: Ausweise, Erklärung des Eigentümers zum Sitz mit beglaubigten Unterschriften, Strafregisterauszug des Geschäftsführers wegen der Unbescholtenheit für das Gewerbe (§ 6 des Gesetzes Nr. 455/1991 Sb., Czech POINT 100 CZK), die Zustimmung zur Eintragung und das Geld für die Einlage.

Schritt 3 — das Gewerbe für die Gesellschaft

Auch die s.r.o. braucht eine Gewerbeberechtigung: Das freie Gewerbe mit dem Bereich Nr. 55 Beherbergungsdienstleistungen melden Sie mit dem einheitlichen Registrierungsformular für juristische Personen beim Gewerbeamt oder elektronisch über rzp.gov.cz an. Die Gebühr beträgt 1.000 CZK, auf dem elektronischen Formular 20 % weniger, also 800 CZK; über eine Kontaktstelle (Czech POINT, Notar) rechnen Sie 50 CZK dazu. Die Eintragung ins Register nimmt das Amt binnen 5 Arbeitstagen vor (§ 47 des Gewerbegesetzes).

Anmelden lässt sich auch vor der Eintragung der Firma — die Berechtigung entsteht am Tag der Eintragung, wird die Gesellschaft aber nicht binnen 90 Tagen nach der Anmeldung eingetragen, entscheidet das Amt, dass die Voraussetzungen nicht erfüllt waren (§ 10). Einen verantwortlichen Vertreter brauchen Sie beim freien Gewerbe nicht (§ 11 Abs. 4). Das Schild an der Betriebsstätte → Kennzeichnung der Betriebsstätte: das Schild, das die Kontrolle zuerst sucht.

Schritt 4 — die ersten 15 Tage der Firma

• BANKKONTO auf die Firma — bei vielen Banken kostenlos, bei manchen für 100–220 CZK monatlich. Firmen- und Privatgeld nicht vermischen.
• ANMELDUNG ZUR KÖRPERSCHAFTSTEUER binnen 15 Tagen nach Entstehung (§ 39a des Gesetzes Nr. 586/1992 Sb.), verpflichtend elektronisch über das Portal MOJE daně (mojedane.gov.cz) — Steuerinformationsbox DIS+ oder die Anwendung EPO auf adisspr.mfcr.cz — oder per Datenbox. Die Firma hat eine Datenbox kraft Gesetzes (§ 72 Abs. 6 der Abgabenordnung). Aus demselben Grund reicht sie auch die Erklärung elektronisch ein: für das Jahr 2026 bis zum 3. 5. 2027, mit Berater bis zum 1. 7. 2027. Für das Versäumen dieser Anmeldefrist kann das Finanzamt eine Geldbuße verhängen (§ 247a der Abgabenordnung).
• DIE DATENBOX ist nach der Eintragung ins Personenregister automatisch entstanden; die Zugangsdaten gehen an das Statutarorgan zu eigenen Händen (§ 5 des Gesetzes Nr. 300/2008 Sb.).
• BUCHFÜHRUNG. Die s.r.o. führt Bücher ab dem Tag der Entstehung und kann keine Steueraufzeichnungen führen (Gesetz Nr. 563/1991 Sb. in der Fassung der Novelle Nr. 316/2025 Sb. ab dem 1. 1. 2026). Eine Apartmentfirma ist meist eine Kleinstrechnungseinheit (Grenzen 11 Mio. CZK Aktiva, 22 Mio. CZK Umsatz, 10 Beschäftigte); mit mehreren Wohnungen im Vermögen überschreiten Sie die Aktivgrenze aber leicht, prüfen Sie Ihre Kategorie deshalb mit der Buchhalterin. Die Pflichtprüfung betrifft erst mittlere und große Einheiten.
• WIRTSCHAFTLICH BERECHTIGTER. Ein Gesellschafter als natürliche Person mit einem Anteil über 25 % wird automatisch ins Register übernommen, ohne Antrag und ohne Gebühr (§ 38 des Gesetzes Nr. 37/2021 Sb.); ist der Gesellschafter eine juristische Person, verlassen Sie sich nicht auf die automatische Übernahme (Ausnahmen § 38 Abs. 7) — stellen Sie den Eintragungsantrag selbst. Prüfen Sie Ihren Eintrag im Register auf esm.justice.cz — und erneut nach jeder Änderung der Eigentumsverhältnisse.
• IDENTIFIZIERTE PERSON ZUR MEHRWERTSTEUER. Mit dem Empfang der ersten Provision von Airbnb oder Booking (eine Leistung aus einem anderen EU-Staat) werden Sie es: Anmeldung binnen 15 Tagen (§ 6h des Gesetzes Nr. 235/2004 Sb.), Erklärung bis zum 25. Tag des Folgemonats, 21 % Mehrwertsteuer aus der Provision ohne Vorsteuerabzug. Mehrwertsteuerzahler sind Sie damit nicht (→ Identifizierte Person: die Mehrwertsteuer auf Airbnb- und Booking-Provisionen, die fast niemand kennt). Das werden Sie erst nach Überschreiten eines Umsatzes von 2.000.000 CZK im Kalenderjahr, und zwar ab dem 1. Januar des Folgejahres — oder sofort, sobald der Umsatz im Kalenderjahr 2.536.500 CZK übersteigt (§ 6 des Gesetzes Nr. 235/2004 Sb.); die Beherbergung liegt dann im ermäßigten Satz von 12 % (→ Die Grenze von 2 Millionen: wann Sie mehrwertsteuerpflichtig werden und was das mit Ihren Preisen macht).
• UND WEITER KENNEN SIE ES SCHON: UbyPort binnen 3 Arbeitstagen, Gästeverzeichnis 6 Jahre, Aufenthaltsgebühr und Abfall gelten für die s.r.o. genauso wie für Selbstständige (→ Airbnb in Tschechien legal betreiben: die komplette Pflichtenkarte für Gastgeber).

Wie Sie sich Geld auszahlen

• DER GEWINNANTEIL wird auf Grundlage des von der Gesellschafterversammlung gebilligten Abschlusses verteilt (§ 34 des Gesetzes Nr. 90/2012 Sb.). „Einmal jährlich“ ist aber keine gesetzliche Beschränkung — jederzeit im Jahr lässt sich nach einem Zwischenabschluss eine Vorauszahlung auszahlen (§ 35 Abs. 1), stets mit dem Insolvenz- und Eigenkapitaltest (§ 40).
• DIE VERGÜTUNG DES GESCHÄFTSFÜHRERS ist Einkunft aus abhängiger Tätigkeit (§ 6 des Gesetzes Nr. 586/1992 Sb.). Sozialbeiträge werden erst ab einem maßgeblichen Einkommen von 4.500 CZK monatlich abgeführt (2026), die Krankenversicherung 13,5 % immer und mindestens aus dem Mindestlohn von 22.400 CZK, also mindestens 3.024 CZK monatlich. Die Firma melden Sie bei der ČSSZ und der Krankenkasse an und reichen für sie ab dem 1. 4. 2026 die einheitliche monatliche Arbeitgebermeldung nach dem Gesetz Nr. 323/2025 Sb. zwischen dem 1. und dem 20. Tag des Folgemonats ein; ab dem 1. 7. 2026 muss jeder Beschäftigte (auch auf Werkvertragsbasis) noch vor Arbeitsantritt angemeldet sein (§ 19).
• GEWINN IN DER FIRMA BELASSEN für weitere Wohnungen und Ausstattung; besteuert wird nur auf Ebene der Firma und die Wohnung geht über 30 Jahre per Abschreibung in die Kosten.

Entscheidend sind zwei Sätze: die Körperschaftsteuer von 21 % und die Quellensteuer von 15 % auf den Gewinnanteil eines Gesellschafters als natürliche Person, die die Firma bis zum Ende des dritten Monats nach dem Beschluss der Gesellschafterversammlung einbehält (§ 38d).

Die Variante mit einer Geschäftsführervergütung von 20.000 CZK monatlich kommt im Modell auf 326.758 CZK netto, also knapp 9.000 CZK weniger; der Unterschied ist gering, und es entscheidet eher, ob Sie ein laufendes monatliches Einkommen brauchen.

Was sich anbahnt

Die Verordnung der Europäischen Union Nr. 2024/1028 über kurzfristige Vermietungen gilt seit dem 20. 5. 2026, Tschechien hat dazu aber kein Durchführungsgesetz verabschiedet — die Novelle „eTurista“ kam nicht durch, und das Ministerium für Regionalentwicklung spricht vom Jahr 2027. Eine Registriernummer in Inseraten ist zum 5. 9. 2026 also nicht Pflicht.

Die häufigsten Fehler und Mythen

• „Ich setze das Kapital auf 100.000 CZK und erledige das in einem Termin.“ — Erledigen Sie nicht. Über 20.000 CZK Einlagensumme richtet der Einlagenverwalter noch vor Entstehung der Firma ein Bankkonto ein.
• „Die Datenbox mache ich zugänglich, wenn ich Zeit habe.“ — Sie wird spätestens am 15. Tag von selbst zugänglich, und von da an wird per Fiktion zugestellt, auch ungelesen.
• „Den wirtschaftlich Berechtigten hat der Notar eingetragen, erledigt.“ — Bei der Einpersonengesellschaft ja, nach einem Gesellschafterwechsel findet die Übernahme aber nicht statt. Es drohen bis zu 500.000 CZK und ein Auszahlungsverbot für den Anteil.
• „Den Mietvertrag über die Wohnung unterschreibe ich auf mich.“ — Dann untervermietet an die Gäste jemand anderes als der, der die Berechtigung hat.
• „Die Airbnb-Provision ist deren Sache.“ — Mit dem Empfang der Provision von einer ausländischen Plattform werden Sie zur identifizierten Person, und die 21 % Mehrwertsteuer daraus führen Sie ab.

Häufige Fragen

Aktualisiert: 5. 9. 2026, inhaltlich gegen die genannten Quellen geprüft. Informationstext, keine Rechts- oder Steuerberatung — besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit einer Fachperson.