Hai scelto la società a responsabilità limitata — per via di più appartamenti, del modello in sublocazione, o semplicemente perché vuoi il patrimonio della società separato dal tuo (se sei ancora incerto → Licenza commerciale o s.r.o.? Decidi in 10 minuti). Per una semplice unipersonale tutto si svolge da un unico notaio e la società può nascere lo stesso giorno.

Quella rapidità, però, poggia su tre condizioni di cui le guide tacciono: un atto conforme al modello del Ministero della giustizia, conferimenti in denaro e un capitale fino a 20.000 CZK. Un testo proprio dell'atto o un conferimento in natura significano un contributo giudiziario di 2.700 CZK e la tariffa notarile piena; un capitale superiore a 20.000 CZK aggiunge un conto bancario dedicato ancora prima della nascita della società, quindi qualche giorno in più.

Cosa fare

Passo 1 — preparazione (una serata)

IL NOME. Non dev'essere confondibile con un'altra società né risultare ingannevole (§ 424 della legge n. 89/2012 Sb.); verificalo su or.justice.cz — e già che ci sei anche un dominio libero.

LA SEDE. Un immobile proprio, oppure una sede a pagamento — a Praga nel 2026 tipicamente 135–500 CZK al mese IVA esclusa, con i prezzi più bassi solo su contratti pluriennali. La sede è un dato pubblico; se non vuoi la società „a casa“, tienine conto.

IL CAPITALE SOCIALE. La legge ammette un conferimento a partire da 1 CZK (§ 142 della legge n. 90/2012 Sb.), ma decide un'altra soglia: in contanti all'amministratore dei conferimenti, di norma il notaio, i conferimenti in denaro si possono versare solo se il loro totale non supera 20.000 CZK (§ 23 comma 2). Oltre tale importo l'amministratore dei conferimenti apre un conto bancario ancora prima della nascita della società, e fino all'iscrizione non se ne può disporre (§ 23 comma 1). Un capitale di 1 CZK passa, ma su banche e proprietari di appartamenti fa un'impressione poco affidabile.

Passo 2 — il notaio e l'iscrizione diretta

L'atto costitutivo richiede la forma dell'atto pubblico, cioè un atto notarile (§ 8 della legge n. 90/2012 Sb.). Usa l'iscrizione diretta: il notaio esegue l'iscrizione nel registro delle imprese per via telematica senza indebito ritardo dopo il deposito della domanda di iscrizione (§ 113 della legge n. 304/2013 Sb.) e la società nasce il giorno dell'iscrizione.

Il prezzo dipende tutto da una condizione: l'atto deve corrispondere al modello di atto costitutivo del Ministero della giustizia (or.justice.cz/ias/ui/vzorsmlouvy, § 146 comma 4 della legge n. 90/2012 Sb.), i conferimenti si versano in denaro e l'iscrizione la esegue lo stesso notaio. Allora il contributo giudiziario è pari a zero e il compenso del notaio è ridotto.

Con ulteriori copie autentiche, estratti e autentiche di altre firme il totale arriva a circa 6.500 CZK.

Uno scostamento dal modello — testo proprio dell'atto, conferimento in natura di un appartamento — comporta la tariffa notarile piena (almeno 4.000 CZK IVA esclusa) più un contributo giudiziario di 2.700 CZK dal notaio, ovvero 6.000 CZK in tribunale, in tutto 8.000–12.000 CZK. Le tariffe sono cambiate con il decreto n. 63/2025 Sb. dal 14 marzo 2025 — molti siti riportano numeri più vecchi e più bassi.

Da portare: documenti d'identità, dichiarazione del proprietario sulla sede con firme autenticate, certificato del casellario dell'amministratore per il requisito di assenza di precedenti della licenza (§ 6 della legge n. 455/1991 Sb., Czech POINT 100 CZK), il consenso all'iscrizione e il denaro per il conferimento.

Passo 3 — la licenza commerciale per la società

Anche la s.r.o. ha bisogno di un'autorizzazione commerciale: la licenza libera con il settore n. 55 Servizi di alloggio la richiedi con il modulo unico di registrazione per le persone giuridiche all'ufficio per le licenze commerciali o per via elettronica tramite rzp.gov.cz. La tassa è di 1.000 CZK, sul modulo elettronico inferiore del 20 %, quindi 800 CZK; tramite uno sportello di contatto (Czech POINT, notaio) aggiungi 50 CZK. L'ufficio esegue l'iscrizione nel registro entro 5 giorni lavorativi (§ 47 della legge sulle licenze commerciali).

Si può presentare la domanda anche prima dell'iscrizione della società — l'autorizzazione nasce il giorno dell'iscrizione, ma se la società non viene iscritta entro 90 giorni dalla domanda l'ufficio decide che i requisiti non erano soddisfatti (§ 10). Per la licenza libera non ti serve un rappresentante responsabile (§ 11 comma 4). Il cartello sull'unità operativa → Segnaletica dell'unità operativa: il cartello che l'ispezione cerca per primo.

Passo 4 — i primi 15 giorni della società

• CONTO BANCARIO intestato alla società — gratuito presso molte banche, presso alcune 100–220 CZK al mese. Non mescolare denaro societario e personale.
• REGISTRAZIONE ALL'IMPOSTA SUI REDDITI DELLE PERSONE GIURIDICHE entro 15 giorni dalla nascita (§ 39a della legge n. 586/1992 Sb.), obbligatoriamente per via elettronica tramite il portale MOJE daně (mojedane.gov.cz) — la casella informativa fiscale DIS+ o l'applicazione EPO su adisspr.mfcr.cz — oppure con la casella dati. La società ha la casella dati per legge (§ 72 comma 6 del codice tributario). Per lo stesso motivo presenta per via elettronica anche la dichiarazione: per il 2026 entro il 3 maggio 2027, con un consulente entro il 1° luglio 2027. Per la mancata presentazione della domanda entro questo termine l'ufficio delle imposte può irrogare una sanzione (§ 247a del codice tributario).
• LA CASELLA DATI è nata automaticamente dopo l'iscrizione nel registro delle persone; le credenziali vanno all'organo statutario a mani proprie (§ 5 della legge n. 300/2008 Sb.).
• CONTABILITÀ. La s.r.o. tiene la contabilità dal giorno della nascita e non può tenere la sola contabilità fiscale semplificata (legge n. 563/1991 Sb. nel testo della modifica n. 316/2025 Sb. dal 1° gennaio 2026). Una società di appartamenti è di solito una microimpresa contabile (soglie di 11 milioni CZK di attivo, 22 milioni CZK di volume d'affari, 10 dipendenti); con più appartamenti in patrimonio, però, la soglia dell'attivo si supera facilmente, quindi verifica la categoria con il commercialista. La revisione obbligatoria riguarda solo le unità medie e grandi.
• TITOLARE EFFETTIVO. Il socio persona fisica con una quota superiore al 25 % viene trascritto nel registro automaticamente, senza istanza e senza tassa (§ 38 della legge n. 37/2021 Sb.); se il socio è una persona giuridica, non contare sulla trascrizione automatica (eccezioni al § 38 comma 7) — presenta tu l'istanza di iscrizione. Controlla la tua iscrizione nel registro su esm.justice.cz — e di nuovo dopo ogni cambio di proprietà.
• SOGGETTO IDENTIFICATO AI FINI IVA. Ricevendo la prima commissione da Airbnb o Booking (servizio da un altro Stato UE) lo diventi: domanda entro 15 giorni (§ 6h della legge n. 235/2004 Sb.), dichiarazione entro il 25° giorno del mese successivo, 21 % di IVA sulla commissione senza diritto a detrazione. Soggetto IVA con ciò non lo sei (→ Soggetto identificato: l'IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking che quasi nessuno conosce). Lo diventi solo dopo aver superato un volume d'affari di 2.000.000 CZK per anno solare, e allora dal 1° gennaio dell'anno successivo — oppure subito, non appena il volume d'affari nell'anno solare supera 2.536.500 CZK (§ 6 della legge n. 235/2004 Sb.); l'alloggio sta allora nell'aliquota ridotta del 12 % (→ Il limite di 2 milioni: quando diventi soggetto IVA e cosa comporta per i prezzi).
• E POI IL RESTO GIÀ LO CONOSCI: UbyPort entro 3 giorni lavorativi, registro degli ospiti per 6 anni, tassa di soggiorno e rifiuti valgono per la s.r.o. esattamente come per l'autonomo (→ Airbnb in Cechia in regola: la mappa completa degli obblighi dell'host).

Come pagarsi il denaro

• LA QUOTA DI UTILE si distribuisce in base al bilancio approvato dall'assemblea dei soci (§ 34 della legge n. 90/2012 Sb.). „Una volta l'anno“ non è però un limite di legge — in qualsiasi momento dell'anno si può distribuire un acconto sulla base di un bilancio intermedio (§ 35 comma 1), sempre con il test di insolvenza e di patrimonio netto (§ 40).
• IL COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE è reddito da lavoro dipendente (§ 6 della legge n. 586/1992 Sb.). I contributi previdenziali si versano solo da un reddito determinante di 4.500 CZK al mese (2026), quelli sanitari il 13,5 % sempre e almeno dal salario minimo di 22.400 CZK, cioè almeno 3.024 CZK al mese. La società la iscrivi alla ČSSZ e alla cassa malattia e dal 1° aprile 2026 presenti per essa la comunicazione mensile unica del datore di lavoro ai sensi della legge n. 323/2025 Sb. tra il 1° e il 20 del mese successivo; dal 1° luglio 2026 ogni lavoratore (anche a contratto occasionale) dev'essere registrato prima di iniziare a lavorare (§ 19).
• LASCIARE L'UTILE NELLA SOCIETÀ per altri appartamenti e arredi; si tassa solo a livello societario e l'appartamento entra nei costi con l'ammortamento in 30 anni.

Decidono due aliquote: l'imposta sui redditi delle persone giuridiche al 21 % e la ritenuta del 15 % sulla quota di utile del socio persona fisica, che la società trattiene entro la fine del terzo mese dalla delibera dell'assemblea (§ 38d).

La variante con un compenso dell'amministratore di 20.000 CZK al mese risulta, nel modello, in 326.758 CZK netti, cioè poco meno di 9.000 CZK in meno; la differenza è piccola e conta piuttosto se ti serve un reddito mensile corrente.

Cosa bolle in pentola

Il regolamento dell'Unione europea n. 2024/1028 sulle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026, ma la Cechia non ha adottato una legge attuativa — la modifica „eTurista“ non è passata e il ministero dello sviluppo regionale parla del 2027. Il numero di registrazione negli annunci al 5 settembre 2026 non è dunque obbligatorio.

Gli errori e i miti più frequenti

• „Metto un capitale di 100.000 CZK e sbrigo tutto in un incontro.“ — Non lo sbrighi. Oltre 20.000 CZK di conferimenti totali, l'amministratore dei conferimenti apre un conto bancario ancora prima della nascita della società.
• „La casella dati la rendo accessibile quando avrò tempo.“ — Diventa accessibile da sé al più tardi il 15° giorno e da quel momento la notifica avviene per finzione, anche se non leggi.
• „Il titolare effettivo l'ha iscritto il notaio, fatto.“ — Nell'unipersonale sì, ma dopo un cambio di socio la trascrizione non avviene. Si rischiano fino a 500.000 CZK e il divieto di distribuire la quota.
• „Il contratto di locazione dell'appartamento lo firmo a mio nome.“ — Allora a subaffittare agli ospiti è qualcuno di diverso da chi ha l'autorizzazione.
• „La commissione di Airbnb è affar loro.“ — Ricevendo la commissione da una piattaforma estera diventi soggetto identificato, e il 21 % di IVA su di essa lo versi tu.

Domande frequenti

Aggiornato: 5 settembre 2026, verificato nei fatti rispetto alle fonti indicate. Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista.