Rozhodli jste se pro společnost s ručením omezeným — kvůli více bytům, podnájemnímu modelu, nebo prostě proto, že chcete majetek firmy oddělený od svého (jestli ještě váháte → Živnost, nebo s.r.o.? Rozhodněte se za 10 minut). U jednoduché jednočlenky proběhne všechno u jednoho notáře a firma vznikne i týž den.

Ta rychlost ale stojí na třech podmínkách, o kterých se v návodech mlčí: listina podle vzoru Ministerstva spravedlnosti, vklady v penězích a kapitál do 20 000 Kč. Vlastní znění smlouvy nebo nepeněžitý vklad znamená soudní poplatek 2 700 Kč a plný notářský tarif; kapitál nad 20 000 Kč přidá zvláštní účet u banky ještě před vznikem firmy, tedy pár dnů navíc.

Co udělat

Krok 1 — příprava (jeden večer)

NÁZEV. Nesmí být zaměnitelný s jinou firmou ani působit klamavě (§ 424 zákona č. 89/2012 Sb.); ověřte si ho na or.justice.cz — a rovnou i volnou doménu.

SÍDLO. Vlastní nemovitost, nebo placené sídlo — v Praze 2026 typicky 135–500 Kč měsíčně bez DPH, nejnižší ceny jen u víceletých smluv. Sídlo je veřejný údaj; nechcete-li firmu „doma“, počítejte s tím.

ZÁKLADNÍ KAPITÁL. Zákon dovoluje vklad od 1 Kč (§ 142 zákona č. 90/2012 Sb.), rozhoduje ale jiná hranice: v hotovosti správci vkladu, obvykle notáři, lze peněžité vklady splatit, jen nepřesáhne-li jejich úhrn 20 000 Kč (§ 23 odst. 2). Nad tuto částku zřizuje správce vkladu účet u banky ještě před vznikem firmy a do zápisu s ním nelze nakládat (§ 23 odst. 1). Kapitál 1 Kč projde, ale na banky i na pronajímatele bytů působí nedůvěryhodně.

Krok 2 — notář a přímý zápis

Zakladatelská listina vyžaduje formu veřejné listiny, tedy notářský zápis (§ 8 zákona č. 90/2012 Sb.). Využijte přímý zápis: notář provede zápis do obchodního rejstříku dálkovým přístupem bez zbytečného odkladu po podání žádosti o zápis (§ 113 zákona č. 304/2013 Sb.) a společnost vzniká dnem zápisu.

Cena stojí a padá na jedné podmínce: listina musí odpovídat vzoru společenské smlouvy Ministerstva spravedlnosti (or.justice.cz/ias/ui/vzorsmlouvy, § 146 odst. 4 zákona č. 90/2012 Sb.), vklady se plní v penězích a zápis provádí týž notář. Pak je soudní poplatek nulový a odměna notáře snížená.

S dalšími stejnopisy, výpisy a ověřením dalších podpisů se celková částka dostane zhruba k 6 500 Kč.

Odchylka od vzoru — vlastní znění smlouvy, nepeněžitý vklad bytu — znamená plný notářský tarif (nejméně 4 000 Kč bez DPH) plus soudní poplatek 2 700 Kč u notáře, respektive 6 000 Kč u soudu, celkem 8 000–12 000 Kč. Sazby se změnily vyhláškou č. 63/2025 Sb. od 14. 3. 2025 — řada webů uvádí starší, nižší čísla.

S sebou: doklady totožnosti, prohlášení vlastníka o sídle s ověřenými podpisy, výpis z rejstříku trestů jednatele kvůli bezúhonnosti pro živnost (§ 6 zákona č. 455/1991 Sb., Czech POINT 100 Kč), souhlas se zápisem a peníze na vklad.

Krok 3 — živnost pro společnost

I s.r.o. potřebuje živnostenské oprávnění: volnou živnost s oborem č. 55 Ubytovací služby ohlásíte Jednotným registračním formulářem pro právnické osoby na živnostenském úřadě nebo elektronicky přes rzp.gov.cz. Poplatek je 1 000 Kč, na elektronickém formuláři o 20 % nižší, tedy 800 Kč; přes kontaktní místo (Czech POINT, notář) připočtěte 50 Kč. Zápis do rejstříku úřad provede do 5 pracovních dnů (§ 47 živnostenského zákona).

Ohlásit lze i před zápisem firmy — oprávnění vznikne dnem zápisu, ale není-li společnost zapsána do 90 dnů od ohlášení, úřad rozhodne, že podmínky nebyly splněny (§ 10). Odpovědného zástupce u volné živnosti nepotřebujete (§ 11 odst. 4). Cedule na provozovně → Označení provozovny: cedule, kterou kontrola hledá jako první.

Krok 4 — prvních 15 dnů firmy

• BANKOVNÍ ÚČET na firmu — u řady bank zdarma, u některých za 100–220 Kč měsíčně. Firemní a osobní peníze nemíchejte.
• REGISTRACE K DANI Z PŘÍJMŮ PRÁVNICKÝCH OSOB do 15 dnů od vzniku (§ 39a zákona č. 586/1992 Sb.), povinně elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) — daňová informační schránka DIS+ nebo aplikace EPO na adisspr.mfcr.cz — nebo datovkou. Firma má datovou schránku ze zákona (§ 72 odst. 6 daňového řádu). Ze stejného důvodu podává elektronicky i přiznání: za rok 2026 do 3. 5. 2027, s poradcem do 1. 7. 2027. Za nepodání přihlášky v této lhůtě může finanční úřad uložit pokutu (§ 247a daňového řádu).
• DATOVÁ SCHRÁNKA vznikla automaticky po zápisu do registru osob; přístupové údaje jdou statutárnímu orgánu do vlastních rukou (§ 5 zákona č. 300/2008 Sb.).
• ÚČETNICTVÍ. S.r.o. vede účetnictví ode dne vzniku a daňovou evidenci vést nemůže (zákon č. 563/1991 Sb. ve znění novely č. 316/2025 Sb. od 1. 1. 2026). Apartmánová firma bývá mikro účetní jednotkou (hranice 11 mil. Kč aktiv, 22 mil. Kč obratu, 10 zaměstnanců); s několika byty v majetku ale hranici aktiv snadno překročíte, kategorii si proto ověřte s účetní. Povinný audit se týká až středních a velkých jednotek.
• SKUTEČNÝ MAJITEL. Společník-fyzická osoba s podílem nad 25 % se do evidence propíše automaticky, bez návrhu a poplatku (§ 38 zákona č. 37/2021 Sb.); je-li společníkem právnická osoba, na automatický průpis nespoléhejte (výjimky § 38 odst. 7) — návrh na zápis podejte sami. Zkontrolujte svůj zápis v evidenci na esm.justice.cz — a znovu po každé změně ve vlastnictví.
• IDENTIFIKOVANÁ OSOBA K DPH. Přijetím první provize od Airbnb či Bookingu (služba z jiného státu EU) se jí stáváte: přihláška do 15 dnů (§ 6h zákona č. 235/2004 Sb.), přiznání do 25. dne následujícího měsíce, 21 % DPH z provize bez nároku na odpočet. Plátcem DPH tím nejste (→ Identifikovaná osoba: DPH z provizí Airbnb a Bookingu, o které skoro nikdo neví). Jím se stanete až po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok, a to od 1. ledna roku následujícího — nebo ihned, jakmile obrat v kalendářním roce přesáhne 2 536 500 Kč (§ 6 zákona č. 235/2004 Sb.); ubytování je pak ve snížené sazbě 12 % (→ Limit 2 miliony: kdy se stanete plátcem DPH a co to udělá s cenami).
• A DÁL UŽ TO ZNÁTE: UbyPort do 3 pracovních dnů, evidenční kniha 6 let, poplatek z pobytu i odpad platí pro s.r.o. stejně jako pro OSVČ (→ Airbnb v Česku legálně: kompletní mapa povinností ubytovatele).

Jak si vyplácet peníze

• PODÍL NA ZISKU se rozděluje na základě závěrky schválené valnou hromadou (§ 34 zákona č. 90/2012 Sb.). „Jednou ročně“ ale není zákonné omezení — kdykoli během roku lze vyplatit zálohu podle mezitímní závěrky (§ 35 odst. 1), vždy s testem insolvence a vlastního kapitálu (§ 40).
• ODMĚNA JEDNATELE je příjem ze závislé činnosti (§ 6 zákona č. 586/1992 Sb.). Sociální pojištění se odvádí až od rozhodného příjmu 4 500 Kč měsíčně (2026), zdravotní 13,5 % vždy a nejméně z minimální mzdy 22 400 Kč, tedy alespoň 3 024 Kč měsíčně. Firmu přihlásíte u ČSSZ a pojišťovny a od 1. 4. 2026 za ni podáváte jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele podle zákona č. 323/2025 Sb. mezi 1. a 20. dnem následujícího měsíce; od 1. 7. 2026 musí být každý zaměstnanec (včetně dohodáře) přihlášen ještě před nástupem k výkonu práce (§ 19).
• PONECHÁNÍ ZISKU VE FIRMĚ na další byty a vybavení; daní se jen na úrovni firmy a byt jde do nákladů odpisy po 30 let.

Rozhodují dvě sazby: daň z příjmů právnických osob 21 % a srážková daň z podílu na zisku společníka-fyzické osoby 15 %, kterou firma srazí do konce třetího měsíce po rozhodnutí valné hromady (§ 38d).

Varianta s odměnou jednatele 20 000 Kč měsíčně vychází modelově na 326 758 Kč čistého, tedy o necelých 9 000 Kč méně; rozdíl je malý a rozhoduje spíš to, zda potřebujete průběžný měsíční příjem.

Co se chystá

Nařízení Evropské unie č. 2024/1028 o krátkodobých pronájmech se používá od 20. 5. 2026, Česko k němu ale prováděcí zákon nepřijalo — novela „eTurista“ neprošla a ministerstvo pro místní rozvoj mluví o roce 2027. Registrační číslo v inzerátech tedy k 5. 9. 2026 povinné není.

Nejčastější chyby a mýty

• „Kapitál dám 100 000 Kč a vyřídím to na jednu schůzku.“ — Nevyřídíte. Nad 20 000 Kč úhrnu vkladů zřizuje správce vkladu účet u banky ještě před vznikem firmy.
• „Datovku si zpřístupním, až budu mít čas.“ — Zpřístupní se sama nejpozději 15. dnem a od té chvíle se doručuje fikcí, i nepřečtené.
• „Skutečného majitele zapsal notář, hotovo.“ — U jednočlenky ano, ale po změně společníka průpis nenastane. Hrozí až 500 000 Kč a zákaz výplaty podílu.
• „Nájemní smlouvu na byt podepíšu na sebe.“ — Pak hostům podnajímá někdo jiný než ten, kdo má oprávnění.
• „Provize Airbnb je jejich věc.“ — Přijetím provize od zahraniční platformy se stáváte identifikovanou osobou a 21 % DPH z ní odvádíte vy.

Časté otázky

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.