Blog
Založit podnikáníSrovnání · 14 min čtení ·

Živnost, nebo s.r.o.? Rozhodněte se za 10 minut

Je to první velké rozhodnutí každého ubytovatele — a taky nejčastější dotaz, který dostáváme. Odpověď přitom není „co je lepší“, ale „co je lepší PRO VÁS“. Většina lidí si myslí, že jde hlavně o daně; ve skutečnosti jde o ručení a o to, kde chcete být za tři roky. Níže najdete vodítko, čísla pro rok 2026 a dva propočítané příklady.

V kostce
Týká sekaždého, kdo ubytovává hosty za úplatu — je to ubytovací služba, ne nájem
Volbaživnost volná, obor č. 55 „Ubytovací služby“ (OSVČ) — nebo s.r.o.
Kdeživnostenský úřad, Jednotný registrační formulář na rzp.gov.cz; s.r.o. u notáře
Kolikživnost 1 000 Kč (elektronicky 800 Kč), s.r.o. od cca 5 600 Kč s DPH se vzorovou smlouvou
Jak dlouhoživnost — podnikáte dnem ohlášení, výpis do 5 pracovních dnů; s.r.o. — notář provede zápis do obchodního rejstříku dálkovým přístupem bez zbytečného odkladu po podání žádosti o zápis (§ 113 zák. č. 304/2013 Sb.), živnost pak ohlásíte na IČO firmy
Lhůtavstup do paušálního režimu do 10. ledna (pro rok 2027 do 11. 1. 2027) nebo při zahájení činnosti
Co hrozíbez živnosti pokuta do 500 000 Kč (§ 61 zák. č. 455/1991 Sb.), ve větším rozsahu trestný čin až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku)

Co udělat

Co udělat

Čísla pro rok 2026

Minima dohromady = 8 311 Kč měsíčně (začínající OSVČ 6 881 Kč) Paušální daň, I. pásmo = 9 162 Kč měsíčně Daň z příjmů s.r.o. = 21 %, srážková daň z podílu 15 %

Uvádíme jen čísla, která volbu mezi živností a s.r.o. skutečně ovlivňují. Průměrnou mzdu, slevu na poplatníka, sazby daně z příjmů, výdajový paušál, jednotlivé minimální zálohy, obě vyšší pásma paušální daně i vypořádání přeplatku za leden až červen 2026 najdete pohromadě → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží.

Minima výše platí od 1. 7. 2026 — zákon č. 90/2026 Sb. vrátil minimální vyměřovací základ OSVČ ze 40 % na 35 % průměrné mzdy, a to zpětně od 1. 1. 2026. Návody psané na jaře 2026 mají čísla vyšší a za leden až červen 2026 vám vznikl přeplatek na zálohách i na paušální dani.

Co mluví pro živnost

  1. 1START V JEDEN DEN A ZA 1 000 KČ. Oprávnění vzniká už dnem ohlášení (§ 10 odst. 1 písm. a) zák. č. 455/1991 Sb.) — podnikat můžete hned, výpis dostanete do 5 pracovních dnů (§ 47 odst. 1). Poplatek 1 000 Kč (položka 24 sazebníku zák. č. 634/2004 Sb.) se na elektronickém formuláři snižuje o 20 % na 800 Kč, přes Czech POINT zaplatíte o 50 Kč víc.
  1. 1JEDNÍM PAPÍREM ČTYŘI ÚŘADY. Jednotný registrační formulář (§ 45a živnostenského zákona) je zároveň ohlášením živnosti, oznámením o zahájení samostatné výdělečné činnosti ČSSZ, přihláškou u zdravotní pojišťovny a oznámením o vstupu do paušálního režimu (§ 45b); k dani z příjmů se od 1. 1. 2024 neregistruje — údaje předá finančnímu úřadu sám živnostenský úřad. Datová schránka vznikne automaticky → Datová schránka: 20 minut, které vám ušetří roky obíhání úřadů.
  1. 1VÝDAJOVÝ PAUŠÁL 60 %. Místo skutečných výdajů odečtete 60 % příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč (§ 7 odst. 7 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb.) — strop odpovídá příjmům 2 000 000 Kč. Evidence je minimální: záznamy o příjmech a pohledávkách (§ 7 odst. 8).
Paušál zjednodušuje daně, ne provoz. Evidenční kniha k poplatku z pobytu (§ 3g zák. č. 565/1990 Sb.) i domovní kniha hostů (§ 101 zák. č. 326/1999 Sb.) se vedou bez ohledu na daňový režim a uchovávají se 6 let.
  1. 1PENÍZE JSOU HNED VAŠE. Co vyděláte po dani a pojistném, můžete použít — žádné podíly, žádné druhé zdanění.
  1. 1PAUŠÁLNÍ DAŇ — ALE POČÍTEJTE. Při příjmech do 2 000 000 Kč platíte jednu měsíční částku zahrnující daň i pojistné a nepodáváte přiznání ani přehledy; pro ubytovací služby platí I. pásmo do 1 500 000 Kč (9 162 Kč měsíčně) a II. pásmo do 2 000 000 Kč (16 745 Kč), zálohy do 20. dne měsíce. Dvě podmínky, o které se lidé zaseknou: nelze při příjmech ze zaměstnání (kromě zdaněných srážkou) a nemůže do něj plátce DPH — identifikovaná osoba z provizí platforem překážkou není (§ 2a ZDP).

Nevýhody: ručíte celým svým majetkem — bytem i úsporami. Sociální pojistné je 29,2 % z 55 % daňového základu (strop základu 2 350 416 Kč), zdravotní 13,5 % z 50 % a strop nemá. A minimální zálohy běží i ve špatné sezoně.

Co mluví pro s.r.o.

  1. 1OMEZENÉ RUČENÍ. Za dluhy odpovídá společnost svým majetkem; společník ručí jen do výše nesplněné vkladové povinnosti zapsané v obchodním rejstříku (§ 132 odst. 1 zák. č. 90/2012 Sb.). U ubytování to má váhu — škody, spory s hosty, úvěry na další byty. Ochrana není absolutní: jednatel odpovídá za péči řádného hospodáře (§ 159 občanského zákoníku, § 66 zákona o obchodních korporacích) a banka po vás u úvěru osobní ručení stejně chtít bude.
  1. 1ŠKÁLOVÁNÍ A PŘEVODITELNOST. Podíly pro společníky, prodej byznysu převodem podílu, snazší jednání s bankami a majiteli bytů. Jednočlenná s.r.o. je běžná (§ 11 odst. 1) a minimální vklad je 1 Kč (§ 142 odst. 1).
  1. 1ZISK MŮŽE ZŮSTAT VE FIRMĚ. Nerozdělený zisk se daní jen 21 % daní z příjmů právnických osob (§ 21 odst. 1 ZDP); dokud ho nevyplatíte, nic dalšího neplatíte — hodí se to, když z výnosů kupujete další byt.

Nevýhody: zakladatelské jednání vyžaduje notářský zápis (§ 8 zákona o obchodních korporacích). Se vzorovou smlouvou a peněžitými vklady vyjde založení na 5 600–6 500 Kč s DPH (notářský zápis podle vzoru 2 000 Kč, osvědčení pro zápis do veřejného rejstříku 1 200 Kč a zápis notářem 500 Kč, dohromady 3 700 Kč bez DPH, tedy 4 477 Kč s 21 % DPH; soudní poplatek nula; živnost 1 000 Kč, elektronicky 800 Kč; k tomu ověření podpisů 70 Kč za podpis a stejnopisy), s vlastní smlouvou spíš na 8 000–12 000 Kč (notářský zápis nejméně 4 000 Kč + DPH a soudní poplatek 2 700 Kč). Přibude podvojné účetnictví (zák. č. 563/1991 Sb.), přihláška k dani z příjmů do 15 dnů od vzniku (§ 39a odst. 1 ZDP) a při mzdě jednatele jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele podle zákona č. 323/2025 Sb. — podává se od 1. 4. 2026 mezi 1. a 20. dnem následujícího měsíce a od 1. 7. 2026 musí být každý zaměstnanec (včetně dohodáře) přihlášen ještě před nástupem k výkonu práce (§ 19). A zisk pro osobní spotřebu se daní dvakrát: 21 % ve firmě plus 15 % srážkovou daní z podílu (§ 36 odst. 2 písm. b) ZDP), tedy 32,85 %.

Dva modelové příklady (rok 2026)

Příklad · Jeden byt BYT1 na Vinohradech, příjmy 600 000 Kč ročně, paušál 60 %
Příjmy600 000 Kč
Výdajový paušál 60 %−360 000 Kč
Základ daně240 000 Kč
Daň 15 % minus sleva 30 840 Kč5 160 Kč
Sociální — hlavní činnost, z minima60 055 Kč
Zdravotní — hlavní činnost, z minima39 663 Kč
Celkem odvody (hlavní činnost)104 878 Kč (17,5 % příjmů)
Varianta začínající OSVČ — pojistné82 563 Kč (první 3 roky; jen bez OSVČ v předchozích 20 letech)
Varianta vedlejší činnost k zaměstnání59 904 Kč
Varianta paušální daň, I. pásmo109 944 Kč (12 × 9 162 Kč)

Odvody u hlavní činnosti se počítají z minimálních vyměřovacích základů, ne z vašeho základu daně — proto vyjdou vyšší, než člověk čeká. V roce zahájení a dva následující roky platíte snížené sociální minimum (3 575 Kč místo 5 005 Kč měsíčně), tedy asi o 17 000 Kč ročně méně — platí to ale jen tehdy, pokud jste v předchozích 20 letech OSVČ nebyli. A paušální daň tu není výhra: je o zhruba 5 000 Kč dražší než běžný režim. Máte-li slevu na poplatníka vyčerpanou v zaměstnání, počítejte u vedlejší varianty s daní 36 000 Kč.

Příklad · Tři byty v podnájmu, příjmy 2 400 000 Kč, skutečné náklady 1 500 000 Kč
OSVČ, skutečné výdaje (základ 900 000)309 450 Kč odvodů, čistý 590 550 Kč
OSVČ, paušál 60 % (základ 1 200 000)422 880 Kč odvodů, čistý 477 120 Kč
S.r.o., zisk 900 000, bez mzdy jednatele295 650 Kč odvodů, čistý 604 350 Kč

Paušál tu přestává dávat smysl: 60 % z 2 400 000 Kč by bylo 1 440 000 Kč, jenže strop je 1 200 000 Kč — méně, než jsou skutečné náklady. Proti daňové evidenci ztratíte zhruba 113 000 Kč ročně.

A teď pointa: s.r.o. vychází jen o zhruba 13 800 Kč lépe než OSVČ s daňovou evidencí — a to je počítáno bez pojištění společníka. Když si jednatel mzdu nevyplácí, platí si zdravotní jako osoba bez zdanitelných příjmů (2026: 3 024 Kč měsíčně, tedy 36 288 Kč ročně) a nebuduje si důchod; tím se výhoda obrací v neprospěch s.r.o. Zmizí i tehdy, jakmile si jednatel vyplácí pojištěnou mzdu, a účetní si vezme svoje. S.r.o. se tu volí kvůli ručení a škálování — ne kvůli daňové úspoře.

Co se stane při překročení 2 milionů

Obrat 2 400 000 Kč z příkladu 2 překračuje limit 2 000 000 Kč (§ 6 zák. č. 235/2004 Sb.) — u živnosti i u s.r.o. stejně.

Na co se ptát před rozhodnutím

Co udělat
  • Ručím rád vlastním bytem a úsporami? (ne → s.r.o.)
  • Budu mít náklady nad 60 % příjmů? (ano → skutečné výdaje nebo s.r.o.)
  • Plánuji další byty, společníka, prodej byznysu? (ano → s.r.o.)
  • Je to přivýdělek k zaměstnání? (ano → vedlejší činnost: sociální se platí, až když daňový

základ přesáhne 117 521 Kč za rok, zdravotní je bez minima a v prvním roce bez záloh; paušální daň ale při zaměstnání nelze)

Co udělat
  • Vlastním byt, který budu jednou prodávat? Osvobození platí po 2 letech bydliště

bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP) nebo po 10 letech od nabytí (§ 4 odst. 1 písm. b)); u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 stačí stále 5 let. Při 60 % paušálu byt není obchodním majetkem (§ 4 odst. 4) a osvobození vám zůstává; při odpisování ve skutečných výdajích se odsouvá. U s.r.o. je prodej vždy zdanitelným výnosem (21 %).

Co se chystá

Nařízení Evropské unie 2024/1028 o krátkodobých pronájmech se používá od 20. 5. 2026 a počítá s registračními čísly v inzerátech. Česká implementace (eTurista) ale k 5. 9. 2026 přijata není: vládní návrh spadl s koncem volebního období, poslanecké tisky 106 a 107 čekají na první čtení. Registrační čísla se zatím nevydávají a hlásíte dál přes UbyPort → UbyPort bez stresu: jak správně hlásit zahraniční hosty cizinecké policii. Na volbu formy to vliv nemá, pravidla se ale během roku 2027 nejspíš změní.

Nejčastější chyby a mýty

Časté otázky

Můžu mít živnost a zároveň zaměstnání?
Ano, a je to nejlevnější start. U vedlejší činnosti se sociální platí, až když daňový základ za rok přesáhne 117 521 Kč (snižuje se o 9 794 Kč za měsíc bez činnosti), zdravotní nemá minimum a v prvním roce se neplatí zálohy. Obětí je paušální daň — ta při zaměstnání nejde.
Musím zakládat s.r.o., když přibude druhý byt?
Ne, živnost pokrývá libovolný počet bytů. Formu měňte, až vás dožene ručení, společník nebo velikost provozu — ne počet nemovitostí.
Platil jsem letos vyšší zálohy, než odpovídá novým číslům. Co s tím?
Přeplatek za leden až červen 2026 vám ČSSZ na žádost vrátí nebo započte a přeplatek na paušální dani vypořádá finanční úřad — částky i postup najdete → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží.
Jak s tím pomůže Ubyo
Zákonné povinnosti kolem hostů jsou u obou forem stejné — a aplikace je za vás zvládne v obou režimech: hlášení do UbyPortu, evidenční knihu i poplatek z pobytu. Ať zvolíte živnost, nebo s.r.o., na těchto povinnostech se nic nemění.
Právní rámec a zdroje (7)
  • zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 10, § 45a, § 47, § 61 — vznik oprávnění, JRF, lhůta výpisu, sankce
  • zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — paušál, paušální režim, sazby, osvobození prodeje bytu
  • zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, § 8, § 11, § 132, § 142 — založení a ručení u s.r.o.
  • zákony č. 589/1992 Sb. a č. 592/1992 Sb., ve znění zákona č. 90/2026 Sb. — pojistné a minima OSVČ
  • zákon č. 235/2004 Sb., o DPH, § 4a, § 6, § 47 — obrat, limit plátcovství, sazba 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — minimální zálohy a lhůty přehledů
  • rzp.gov.cz — Portál živnostenského podnikání a Jednotný registrační formulář

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.

ubyo
Blog
Založit podnikáníSrovnání · 14 min čtení ·

Živnost, nebo s.r.o.? Rozhodněte se za 10 minut

Je to první velké rozhodnutí každého ubytovatele — a taky nejčastější dotaz, který dostáváme. Odpověď přitom není „co je lepší“, ale „co je lepší PRO VÁS“. Většina lidí si myslí, že jde hlavně o daně; ve skutečnosti jde o ručení a o to, kde chcete být za tři roky. Níže najdete vodítko, čísla pro rok 2026 a dva propočítané příklady.

V kostce
Týká sekaždého, kdo ubytovává hosty za úplatu — je to ubytovací služba, ne nájem
Volbaživnost volná, obor č. 55 „Ubytovací služby“ (OSVČ) — nebo s.r.o.
Kdeživnostenský úřad, Jednotný registrační formulář na rzp.gov.cz; s.r.o. u notáře
Kolikživnost 1 000 Kč (elektronicky 800 Kč), s.r.o. od cca 5 600 Kč s DPH se vzorovou smlouvou
Jak dlouhoživnost — podnikáte dnem ohlášení, výpis do 5 pracovních dnů; s.r.o. — notář provede zápis do obchodního rejstříku dálkovým přístupem bez zbytečného odkladu po podání žádosti o zápis (§ 113 zák. č. 304/2013 Sb.), živnost pak ohlásíte na IČO firmy
Lhůtavstup do paušálního režimu do 10. ledna (pro rok 2027 do 11. 1. 2027) nebo při zahájení činnosti
Co hrozíbez živnosti pokuta do 500 000 Kč (§ 61 zák. č. 455/1991 Sb.), ve větším rozsahu trestný čin až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku)

Co udělat

Co udělat

Čísla pro rok 2026

Minima dohromady = 8 311 Kč měsíčně (začínající OSVČ 6 881 Kč) Paušální daň, I. pásmo = 9 162 Kč měsíčně Daň z příjmů s.r.o. = 21 %, srážková daň z podílu 15 %

Uvádíme jen čísla, která volbu mezi živností a s.r.o. skutečně ovlivňují. Průměrnou mzdu, slevu na poplatníka, sazby daně z příjmů, výdajový paušál, jednotlivé minimální zálohy, obě vyšší pásma paušální daně i vypořádání přeplatku za leden až červen 2026 najdete pohromadě → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží.

Minima výše platí od 1. 7. 2026 — zákon č. 90/2026 Sb. vrátil minimální vyměřovací základ OSVČ ze 40 % na 35 % průměrné mzdy, a to zpětně od 1. 1. 2026. Návody psané na jaře 2026 mají čísla vyšší a za leden až červen 2026 vám vznikl přeplatek na zálohách i na paušální dani.

Co mluví pro živnost

  1. 1START V JEDEN DEN A ZA 1 000 KČ. Oprávnění vzniká už dnem ohlášení (§ 10 odst. 1 písm. a) zák. č. 455/1991 Sb.) — podnikat můžete hned, výpis dostanete do 5 pracovních dnů (§ 47 odst. 1). Poplatek 1 000 Kč (položka 24 sazebníku zák. č. 634/2004 Sb.) se na elektronickém formuláři snižuje o 20 % na 800 Kč, přes Czech POINT zaplatíte o 50 Kč víc.
  1. 1JEDNÍM PAPÍREM ČTYŘI ÚŘADY. Jednotný registrační formulář (§ 45a živnostenského zákona) je zároveň ohlášením živnosti, oznámením o zahájení samostatné výdělečné činnosti ČSSZ, přihláškou u zdravotní pojišťovny a oznámením o vstupu do paušálního režimu (§ 45b); k dani z příjmů se od 1. 1. 2024 neregistruje — údaje předá finančnímu úřadu sám živnostenský úřad. Datová schránka vznikne automaticky → Datová schránka: 20 minut, které vám ušetří roky obíhání úřadů.
  1. 1VÝDAJOVÝ PAUŠÁL 60 %. Místo skutečných výdajů odečtete 60 % příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč (§ 7 odst. 7 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb.) — strop odpovídá příjmům 2 000 000 Kč. Evidence je minimální: záznamy o příjmech a pohledávkách (§ 7 odst. 8).
Paušál zjednodušuje daně, ne provoz. Evidenční kniha k poplatku z pobytu (§ 3g zák. č. 565/1990 Sb.) i domovní kniha hostů (§ 101 zák. č. 326/1999 Sb.) se vedou bez ohledu na daňový režim a uchovávají se 6 let.
  1. 1PENÍZE JSOU HNED VAŠE. Co vyděláte po dani a pojistném, můžete použít — žádné podíly, žádné druhé zdanění.
  1. 1PAUŠÁLNÍ DAŇ — ALE POČÍTEJTE. Při příjmech do 2 000 000 Kč platíte jednu měsíční částku zahrnující daň i pojistné a nepodáváte přiznání ani přehledy; pro ubytovací služby platí I. pásmo do 1 500 000 Kč (9 162 Kč měsíčně) a II. pásmo do 2 000 000 Kč (16 745 Kč), zálohy do 20. dne měsíce. Dvě podmínky, o které se lidé zaseknou: nelze při příjmech ze zaměstnání (kromě zdaněných srážkou) a nemůže do něj plátce DPH — identifikovaná osoba z provizí platforem překážkou není (§ 2a ZDP).

Nevýhody: ručíte celým svým majetkem — bytem i úsporami. Sociální pojistné je 29,2 % z 55 % daňového základu (strop základu 2 350 416 Kč), zdravotní 13,5 % z 50 % a strop nemá. A minimální zálohy běží i ve špatné sezoně.

Co mluví pro s.r.o.

  1. 1OMEZENÉ RUČENÍ. Za dluhy odpovídá společnost svým majetkem; společník ručí jen do výše nesplněné vkladové povinnosti zapsané v obchodním rejstříku (§ 132 odst. 1 zák. č. 90/2012 Sb.). U ubytování to má váhu — škody, spory s hosty, úvěry na další byty. Ochrana není absolutní: jednatel odpovídá za péči řádného hospodáře (§ 159 občanského zákoníku, § 66 zákona o obchodních korporacích) a banka po vás u úvěru osobní ručení stejně chtít bude.
  1. 1ŠKÁLOVÁNÍ A PŘEVODITELNOST. Podíly pro společníky, prodej byznysu převodem podílu, snazší jednání s bankami a majiteli bytů. Jednočlenná s.r.o. je běžná (§ 11 odst. 1) a minimální vklad je 1 Kč (§ 142 odst. 1).
  1. 1ZISK MŮŽE ZŮSTAT VE FIRMĚ. Nerozdělený zisk se daní jen 21 % daní z příjmů právnických osob (§ 21 odst. 1 ZDP); dokud ho nevyplatíte, nic dalšího neplatíte — hodí se to, když z výnosů kupujete další byt.

Nevýhody: zakladatelské jednání vyžaduje notářský zápis (§ 8 zákona o obchodních korporacích). Se vzorovou smlouvou a peněžitými vklady vyjde založení na 5 600–6 500 Kč s DPH (notářský zápis podle vzoru 2 000 Kč, osvědčení pro zápis do veřejného rejstříku 1 200 Kč a zápis notářem 500 Kč, dohromady 3 700 Kč bez DPH, tedy 4 477 Kč s 21 % DPH; soudní poplatek nula; živnost 1 000 Kč, elektronicky 800 Kč; k tomu ověření podpisů 70 Kč za podpis a stejnopisy), s vlastní smlouvou spíš na 8 000–12 000 Kč (notářský zápis nejméně 4 000 Kč + DPH a soudní poplatek 2 700 Kč). Přibude podvojné účetnictví (zák. č. 563/1991 Sb.), přihláška k dani z příjmů do 15 dnů od vzniku (§ 39a odst. 1 ZDP) a při mzdě jednatele jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele podle zákona č. 323/2025 Sb. — podává se od 1. 4. 2026 mezi 1. a 20. dnem následujícího měsíce a od 1. 7. 2026 musí být každý zaměstnanec (včetně dohodáře) přihlášen ještě před nástupem k výkonu práce (§ 19). A zisk pro osobní spotřebu se daní dvakrát: 21 % ve firmě plus 15 % srážkovou daní z podílu (§ 36 odst. 2 písm. b) ZDP), tedy 32,85 %.

Dva modelové příklady (rok 2026)

Příklad · Jeden byt BYT1 na Vinohradech, příjmy 600 000 Kč ročně, paušál 60 %
Příjmy600 000 Kč
Výdajový paušál 60 %−360 000 Kč
Základ daně240 000 Kč
Daň 15 % minus sleva 30 840 Kč5 160 Kč
Sociální — hlavní činnost, z minima60 055 Kč
Zdravotní — hlavní činnost, z minima39 663 Kč
Celkem odvody (hlavní činnost)104 878 Kč (17,5 % příjmů)
Varianta začínající OSVČ — pojistné82 563 Kč (první 3 roky; jen bez OSVČ v předchozích 20 letech)
Varianta vedlejší činnost k zaměstnání59 904 Kč
Varianta paušální daň, I. pásmo109 944 Kč (12 × 9 162 Kč)

Odvody u hlavní činnosti se počítají z minimálních vyměřovacích základů, ne z vašeho základu daně — proto vyjdou vyšší, než člověk čeká. V roce zahájení a dva následující roky platíte snížené sociální minimum (3 575 Kč místo 5 005 Kč měsíčně), tedy asi o 17 000 Kč ročně méně — platí to ale jen tehdy, pokud jste v předchozích 20 letech OSVČ nebyli. A paušální daň tu není výhra: je o zhruba 5 000 Kč dražší než běžný režim. Máte-li slevu na poplatníka vyčerpanou v zaměstnání, počítejte u vedlejší varianty s daní 36 000 Kč.

Příklad · Tři byty v podnájmu, příjmy 2 400 000 Kč, skutečné náklady 1 500 000 Kč
OSVČ, skutečné výdaje (základ 900 000)309 450 Kč odvodů, čistý 590 550 Kč
OSVČ, paušál 60 % (základ 1 200 000)422 880 Kč odvodů, čistý 477 120 Kč
S.r.o., zisk 900 000, bez mzdy jednatele295 650 Kč odvodů, čistý 604 350 Kč

Paušál tu přestává dávat smysl: 60 % z 2 400 000 Kč by bylo 1 440 000 Kč, jenže strop je 1 200 000 Kč — méně, než jsou skutečné náklady. Proti daňové evidenci ztratíte zhruba 113 000 Kč ročně.

A teď pointa: s.r.o. vychází jen o zhruba 13 800 Kč lépe než OSVČ s daňovou evidencí — a to je počítáno bez pojištění společníka. Když si jednatel mzdu nevyplácí, platí si zdravotní jako osoba bez zdanitelných příjmů (2026: 3 024 Kč měsíčně, tedy 36 288 Kč ročně) a nebuduje si důchod; tím se výhoda obrací v neprospěch s.r.o. Zmizí i tehdy, jakmile si jednatel vyplácí pojištěnou mzdu, a účetní si vezme svoje. S.r.o. se tu volí kvůli ručení a škálování — ne kvůli daňové úspoře.

Co se stane při překročení 2 milionů

Obrat 2 400 000 Kč z příkladu 2 překračuje limit 2 000 000 Kč (§ 6 zák. č. 235/2004 Sb.) — u živnosti i u s.r.o. stejně.

  • Obrat se od roku 2025 sleduje za kalendářní rok, ne za 12 klouzavých měsíců.
  • Po překročení podáte přihlášku do 10 pracovních dnů (§ 94 odst. 1) a plátcem se stáváte od 1. ledna dalšího roku — nebo hned dnem po překročení, zvolíte-li si to v přihlášce.
  • Nad 2 536 500 Kč jste plátcem už dnem po překročení, bez volby.
  • Ubytovací služby jsou ve snížené sazbě 12 %; plátcovství vylučuje paušální režim.

Na co se ptát před rozhodnutím

Co udělat
  • Ručím rád vlastním bytem a úsporami? (ne → s.r.o.)
  • Budu mít náklady nad 60 % příjmů? (ano → skutečné výdaje nebo s.r.o.)
  • Plánuji další byty, společníka, prodej byznysu? (ano → s.r.o.)
  • Je to přivýdělek k zaměstnání? (ano → vedlejší činnost: sociální se platí, až když daňový

základ přesáhne 117 521 Kč za rok, zdravotní je bez minima a v prvním roce bez záloh; paušální daň ale při zaměstnání nelze)

Co udělat
  • Vlastním byt, který budu jednou prodávat? Osvobození platí po 2 letech bydliště

bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP) nebo po 10 letech od nabytí (§ 4 odst. 1 písm. b)); u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 stačí stále 5 let. Při 60 % paušálu byt není obchodním majetkem (§ 4 odst. 4) a osvobození vám zůstává; při odpisování ve skutečných výdajích se odsouvá. U s.r.o. je prodej vždy zdanitelným výnosem (21 %).

Co se chystá

Nařízení Evropské unie 2024/1028 o krátkodobých pronájmech se používá od 20. 5. 2026 a počítá s registračními čísly v inzerátech. Česká implementace (eTurista) ale k 5. 9. 2026 přijata není: vládní návrh spadl s koncem volebního období, poslanecké tisky 106 a 107 čekají na první čtení. Registrační čísla se zatím nevydávají a hlásíte dál přes UbyPort → UbyPort bez stresu: jak správně hlásit zahraniční hosty cizinecké policii. Na volbu formy to vliv nemá, pravidla se ale během roku 2027 nejspíš změní.

Nejčastější chyby a mýty

  • „S.r.o. je pro velké firmy.“ — Jednočlenná s.r.o. s jedním bytem je běžná; stačí jediný zakladatel a vklad 1 Kč.
  • „Na živnost neručím ničím.“ — Naopak: jako fyzická osoba ručíte celým svým majetkem.
  • „S.r.o. neplatí odvody.“ — Z odměny jednatele odvádí společnost 24,8 % na sociální a 9 % na zdravotní, jednatel dalších 7,1 % a 4,5 %. A když si mzdu nevyplácíte, platíte si zdravotní sám jako osoba bez zdanitelných příjmů (2026: 3 024 Kč měsíčně) a nebudujete si důchod.
  • „Paušální daň je vždycky nejvýhodnější.“ — Při 600 000 Kč a 60 % paušálu vyjde asi o 5 000 Kč dráž než běžný režim a při zaměstnání do ní vůbec nemůžete.
  • „Můžu to provozovat bez živnosti jako nájem.“ — Krátkodobé ubytování je ubytovací služba. Bez oprávnění jde o přestupek s pokutou do 500 000 Kč a ve větším rozsahu o trestný čin neoprávněného podnikání s trestem až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb.).

Časté otázky

Můžu mít živnost a zároveň zaměstnání?
Ano, a je to nejlevnější start. U vedlejší činnosti se sociální platí, až když daňový základ za rok přesáhne 117 521 Kč (snižuje se o 9 794 Kč za měsíc bez činnosti), zdravotní nemá minimum a v prvním roce se neplatí zálohy. Obětí je paušální daň — ta při zaměstnání nejde.
Musím zakládat s.r.o., když přibude druhý byt?
Ne, živnost pokrývá libovolný počet bytů. Formu měňte, až vás dožene ručení, společník nebo velikost provozu — ne počet nemovitostí.
Platil jsem letos vyšší zálohy, než odpovídá novým číslům. Co s tím?
Přeplatek za leden až červen 2026 vám ČSSZ na žádost vrátí nebo započte a přeplatek na paušální dani vypořádá finanční úřad — částky i postup najdete → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží.
Jak s tím pomůže Ubyo
Zákonné povinnosti kolem hostů jsou u obou forem stejné — a aplikace je za vás zvládne v obou režimech: hlášení do UbyPortu, evidenční knihu i poplatek z pobytu. Ať zvolíte živnost, nebo s.r.o., na těchto povinnostech se nic nemění.
Právní rámec a zdroje (7)
  • zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 10, § 45a, § 47, § 61 — vznik oprávnění, JRF, lhůta výpisu, sankce
  • zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — paušál, paušální režim, sazby, osvobození prodeje bytu
  • zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, § 8, § 11, § 132, § 142 — založení a ručení u s.r.o.
  • zákony č. 589/1992 Sb. a č. 592/1992 Sb., ve znění zákona č. 90/2026 Sb. — pojistné a minima OSVČ
  • zákon č. 235/2004 Sb., o DPH, § 4a, § 6, § 47 — obrat, limit plátcovství, sazba 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — minimální zálohy a lhůty přehledů
  • rzp.gov.cz — Portál živnostenského podnikání a Jednotný registrační formulář

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.