Blog
Založiť podnikaniePorovnanie · 14 min čítania ·

Živnosť, alebo s.r.o.? Rozhodnite sa za 10 minút

Je to prvé veľké rozhodnutie každého ubytovateľa — a zároveň najčastejšia otázka, ktorú dostávame. Odpoveď pritom nie je „čo je lepšie“, ale „čo je lepšie PRE VÁS“. Väčšina ľudí si myslí, že ide hlavne o dane; v skutočnosti ide o ručenie a o to, kde chcete byť o tri roky. Nižšie nájdete vodidlo, čísla pre rok 2026 a dva prepočítané príklady.

V skratke
Týka sakaždého, kto ubytuje hostí za odplatu — je to ubytovacia služba, nie nájom
Voľbaživnosť voľná, odbor č. 55 „Ubytovací služby“ (ubytovacie služby) ako SZČO — alebo s.r.o. (česká spoločnosť s ručením obmedzeným)
Kdeživnostenský úrad (živnostenský úřad), Jednotný registračný formulár na rzp.gov.cz; s.r.o. u notára
Koľkoživnosť 1 000 CZK (elektronicky 800 CZK), s.r.o. od cca 5 600 CZK s DPH so vzorovou zmluvou
Ako dlhoživnosť — podnikáte dňom ohlásenia, výpis do 5 pracovných dní; s.r.o. — notár vykoná zápis do obchodného registra diaľkovým prístupom bez zbytočného odkladu po podaní žiadosti o zápis (§ 113 zák. č. 304/2013 Sb.), živnosť potom ohlásite na IČO firmy
Lehotavstup do paušálneho režimu do 10. januára (pre rok 2027 do 11. 1. 2027) alebo pri začatí činnosti
Čo hrozíbez živnosti pokuta do 500 000 CZK (§ 61 zák. č. 455/1991 Sb.), vo väčšom rozsahu trestný čin až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb., trestného zákonníka)

Čo urobiť

Čo urobiť

Čísla pre rok 2026

Minimá dohromady = 8 311 CZK mesačne (začínajúca SZČO 6 881 CZK) Paušálna daň, I. pásmo = 9 162 CZK mesačne Daň z príjmov s.r.o. = 21 %, zrážková daň z podielu 15 %

Uvádzame len čísla, ktoré voľbu medzi živnosťou a s.r.o. skutočne ovplyvňujú. Priemernú mzdu, zľavu na daňovníka, sadzby dane z príjmov, výdavkový paušál, jednotlivé minimálne preddavky, obe vyššie pásma paušálnej dane aj vyrovnanie preplatku za január až jún 2026 nájdete pokope → Ako zdaniť príjmy z Airbnb: § 7, nie § 9 — a prečo na tom záleží.

Minimá vyššie platia od 1. 7. 2026 — zákon č. 90/2026 Sb. vrátil minimálny vymeriavací základ SZČO zo 40 % na 35 % priemernej mzdy, a to spätne od 1. 1. 2026. Návody písané na jar 2026 majú čísla vyššie a za január až jún 2026 vám vznikol preplatok na preddavkoch aj na paušálnej dani.

Čo hovorí pre živnosť

  1. 1ŠTART V JEDEN DEŇ A ZA 1 000 CZK. Oprávnenie vzniká už dňom ohlásenia (§ 10 ods. 1 písm. a) zák. č. 455/1991 Sb.) — podnikať môžete hneď, výpis dostanete do 5 pracovných dní (§ 47 ods. 1). Poplatok 1 000 CZK (položka 24 sadzobníka zák. č. 634/2004 Sb.) sa na elektronickom formulári znižuje o 20 % na 800 CZK, cez Czech POINT zaplatíte o 50 CZK viac.
  1. 1JEDNÝM PAPIEROM ŠTYRI ÚRADY. Jednotný registračný formulár (§ 45a živnostenského zákona) je zároveň ohlásením živnosti, oznámením o začatí samostatnej zárobkovej činnosti ČSSZ, prihláškou v zdravotnej poisťovni a oznámením o vstupe do paušálneho režimu (§ 45b); k dani z príjmov sa od 1. 1. 2024 neregistruje — údaje odovzdá daňovému úradu sám živnostenský úrad. Dátová schránka vznikne automaticky → Dátová schránka: 20 minút, ktoré vám ušetria roky obiehania úradov.
  1. 1VÝDAVKOVÝ PAUŠÁL 60 %. Namiesto skutočných výdavkov odpočítate 60 % príjmov, najviac 1 200 000 CZK (§ 7 ods. 7 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb.) — strop zodpovedá príjmom 2 000 000 CZK. Evidencia je minimálna: záznamy o príjmoch a pohľadávkach (§ 7 ods. 8).
Paušál zjednodušuje dane, nie prevádzku. Evidenčná kniha k poplatku z pobytu (§ 3g zák. č. 565/1990 Sb.) aj domová kniha hostí (§ 101 zák. č. 326/1999 Sb.) sa vedú bez ohľadu na daňový režim a uchovávajú sa 6 rokov.
  1. 1PENIAZE SÚ HNEĎ VAŠE. Čo zarobíte po dani a poistnom, môžete použiť — žiadne podiely, žiadne druhé zdanenie.
  1. 1PAUŠÁLNA DAŇ — ALE POČÍTAJTE. Pri príjmoch do 2 000 000 CZK platíte jednu mesačnú sumu zahŕňajúcu daň aj poistné a nepodávate priznanie ani prehľady; pre ubytovacie služby platí I. pásmo do 1 500 000 CZK (9 162 CZK mesačne) a II. pásmo do 2 000 000 CZK (16 745 CZK), platby do 20. dňa mesiaca. Dve podmienky, na ktorých sa ľudia zaseknú: nedá sa pri príjmoch zo zamestnania (okrem zdanených zrážkou) a nemôže doň platiteľ DPH — identifikovaná osoba z provízií platforiem prekážkou nie je (§ 2a zákona o daniach z príjmov).

Nevýhody: ručíte celým svojím majetkom — bytom aj úsporami. Sociálne poistné je 29,2 % z 55 % daňového základu (strop základu 2 350 416 CZK), zdravotné 13,5 % z 50 % a strop nemá. A minimálne preddavky bežia aj v zlej sezóne.

Čo hovorí pre s.r.o.

  1. 1OBMEDZENÉ RUČENIE. Za dlhy zodpovedá spoločnosť svojím majetkom; spoločník ručí len do výšky nesplnenej vkladovej povinnosti zapísanej v obchodnom registri (§ 132 ods. 1 zák. č. 90/2012 Sb.). Pri ubytovaní to má váhu — škody, spory s hosťami, úvery na ďalšie byty. Ochrana nie je absolútna: konateľ zodpovedá za starostlivosť riadneho hospodára (§ 159 občianskeho zákonníka, § 66 zákona o obchodných korporáciách) a banka od vás pri úvere osobné ručenie aj tak chcieť bude.
  1. 1ŠKÁLOVANIE A PREVODITEĽNOSŤ. Podiely pre spoločníkov, predaj biznisu prevodom podielu, ľahšie rokovanie s bankami a majiteľmi bytov. Jednočlenná s.r.o. je bežná (§ 11 ods. 1) a minimálny vklad je 1 CZK (§ 142 ods. 1).
  1. 1ZISK MÔŽE ZOSTAŤ VO FIRME. Nerozdelený zisk sa daní len 21 % daňou z príjmov právnických osôb (§ 21 ods. 1 zákona o daniach z príjmov); kým ho nevyplatíte, nič ďalšie neplatíte — hodí sa to, keď z výnosov kupujete ďalší byt.

Nevýhody: zakladateľské konanie vyžaduje notársku zápisnicu (§ 8 zákona o obchodných korporáciách). So vzorovou zmluvou a peňažnými vkladmi vyjde založenie na 5 600–6 500 CZK s DPH (notárska zápisnica podľa vzoru 2 000 CZK, osvedčenie na zápis do verejného registra 1 200 CZK a zápis notárom 500 CZK, dohromady 3 700 CZK bez DPH, teda 4 477 CZK s 21 % DPH; súdny poplatok nula; živnosť 1 000 CZK, elektronicky 800 CZK; k tomu overenie podpisov 70 CZK za podpis a rovnopisy), s vlastnou zmluvou skôr na 8 000–12 000 CZK (notárska zápisnica najmenej 4 000 CZK + DPH a súdny poplatok 2 700 CZK). Pribudne podvojné účtovníctvo (zák. č. 563/1991 Sb.), prihláška k dani z príjmov do 15 dní od vzniku (§ 39a ods. 1 zákona o daniach z príjmov) a pri mzde konateľa jednotné mesačné hlásenie zamestnávateľa podľa zákona č. 323/2025 Sb. — podáva sa od 1. 4. 2026 medzi 1. a 20. dňom nasledujúceho mesiaca a od 1. 7. 2026 musí byť každý zamestnanec (vrátane dohodára) prihlásený ešte pred nástupom do práce (§ 19). A zisk na osobnú spotrebu sa daní dvakrát: 21 % vo firme plus 15 % zrážkovou daňou z podielu (§ 36 ods. 2 písm. b) zákona o daniach z príjmov), teda 32,85 %.

Dva modelové príklady (rok 2026)

Príklad · Jeden byt BYT1 na Vinohradoch, príjmy 600 000 CZK ročne, paušál 60 %
Príjmy600 000 CZK
Výdavkový paušál 60 %−360 000 CZK
Základ dane240 000 CZK
Daň 15 % mínus zľava 30 840 CZK5 160 CZK
Sociálne — hlavná činnosť, z minima60 055 CZK
Zdravotné — hlavná činnosť, z minima39 663 CZK
Celkom odvody (hlavná činnosť)104 878 CZK (17,5 % príjmov)
Variant začínajúca SZČO — poistné82 563 CZK (prvé 3 roky; len bez SZČO v predchádzajúcich 20 rokoch)
Variant vedľajšia činnosť k zamestnaniu59 904 CZK
Variant paušálna daň, I. pásmo109 944 CZK (12 × 9 162 CZK)

Odvody pri hlavnej činnosti sa počítajú z minimálnych vymeriavacích základov, nie z vášho základu dane — preto vyjdú vyššie, než človek čaká. V roku začatia a dva nasledujúce roky platíte znížené sociálne minimum (3 575 CZK namiesto 5 005 CZK mesačne), teda asi o 17 000 CZK ročne menej — platí to však len vtedy, ak ste v predchádzajúcich 20 rokoch SZČO neboli. A paušálna daň tu nie je výhra: je o zhruba 5 000 CZK drahšia než bežný režim. Ak máte zľavu na daňovníka vyčerpanú v zamestnaní, počítajte pri vedľajšom variante s daňou 36 000 CZK.

Príklad · Tri byty v podnájme, príjmy 2 400 000 CZK, skutočné náklady 1 500 000 CZK
SZČO, skutočné výdavky (základ 900 000)309 450 CZK odvodov, čistý 590 550 CZK
SZČO, paušál 60 % (základ 1 200 000)422 880 CZK odvodov, čistý 477 120 CZK
S.r.o., zisk 900 000, bez mzdy konateľa295 650 CZK odvodov, čistý 604 350 CZK

Paušál tu prestáva dávať zmysel: 60 % z 2 400 000 CZK by bolo 1 440 000 CZK, lenže strop je 1 200 000 CZK — menej, než sú skutočné náklady. Proti daňovej evidencii stratíte zhruba 113 000 CZK ročne.

A teraz pointa: s.r.o. vychádza len o zhruba 13 800 CZK lepšie než SZČO s daňovou evidenciou — a to je počítané bez poistenia spoločníka. Keď si konateľ mzdu nevypláca, platí si zdravotné ako osoba bez zdaniteľných príjmov (2026: 3 024 CZK mesačne, teda 36 288 CZK ročne) a nebuduje si dôchodok; tým sa výhoda obracia v neprospech s.r.o. Zmizne aj vtedy, len čo si konateľ vypláca poistenú mzdu, a účtovníčka si vezme svoje. S.r.o. sa tu volí kvôli ručeniu a škálovaniu — nie kvôli daňovej úspore.

Čo sa stane pri prekročení 2 miliónov

Obrat 2 400 000 CZK z príkladu 2 prekračuje limit 2 000 000 CZK (§ 6 zák. č. 235/2004 Sb.) — pri živnosti aj pri s.r.o. rovnako.

Na čo sa pýtať pred rozhodnutím

Čo urobiť
  • Ručím rád vlastným bytom a úsporami? (nie → s.r.o.)
  • Budem mať náklady nad 60 % príjmov? (áno → skutočné výdavky alebo s.r.o.)
  • Plánujem ďalšie byty, spoločníka, predaj biznisu? (áno → s.r.o.)
  • Je to privyrobenie k zamestnaniu? (áno → vedľajšia činnosť: sociálne sa platí, až keď daňový základ presiahne 117 521 CZK za rok, zdravotné je bez minima a v prvom roku bez preddavkov; paušálna daň sa však pri zamestnaní nedá)
  • Vlastním byt, ktorý budem raz predávať? Oslobodenie platí po 2 rokoch bydliska bezprostredne pred predajom (§ 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov) alebo po 10 rokoch od nadobudnutia (§ 4 ods. 1 písm. b)); pri nehnuteľnostiach nadobudnutých do 31. 12. 2020 stačí stále 5 rokov. Pri 60 % paušále byt nie je obchodným majetkom (§ 4 ods. 4) a oslobodenie vám zostáva; pri odpisovaní v skutočných výdavkoch sa odsúva. Pri s.r.o. je predaj vždy zdaniteľným výnosom (21 %).

Čo sa chystá

Nariadenie Európskej únie 2024/1028 o krátkodobých prenájmoch sa používa od 20. 5. 2026 a počíta s registračnými číslami v inzerátoch. Česká implementácia (eTurista) však k 5. 9. 2026 prijatá nie je: vládny návrh spadol s koncom volebného obdobia, poslanecké tlače 106 a 107 čakajú na prvé čítanie. Registračné čísla sa zatiaľ nevydávajú a hlásite ďalej cez UbyPort → UbyPort bez stresu: ako správne hlásiť zahraničných hostí cudzineckej polícii. Na voľbu formy to vplyv nemá, pravidlá sa však počas roka 2027 najskôr zmenia.

Najčastejšie chyby a mýty

Časté otázky

Môžem mať živnosť a zároveň zamestnanie?
Áno, a je to najlacnejší štart. Pri vedľajšej činnosti sa sociálne platí, až keď daňový základ za rok presiahne 117 521 CZK (znižuje sa o 9 794 CZK za mesiac bez činnosti), zdravotné nemá minimum a v prvom roku sa neplatia preddavky. Obeťou je paušálna daň — tá pri zamestnaní nejde.
Musím zakladať s.r.o., keď pribudne druhý byt?
Nie, živnosť pokrýva ľubovoľný počet bytov. Formu meňte, až keď vás dobehne ručenie, spoločník alebo veľkosť prevádzky — nie počet nehnuteľností.
Platil som tento rok vyššie preddavky, než zodpovedá novým číslam. Čo s tým?
Preplatok za január až jún 2026 vám ČSSZ na žiadosť vráti alebo započíta a preplatok na paušálnej dani vyrovná daňový úrad — sumy aj postup nájdete → Ako zdaniť príjmy z Airbnb: § 7, nie § 9 — a prečo na tom záleží.
Ako s tým pomôže Ubyo
Zákonné povinnosti okolo hostí sú pri oboch formách rovnaké — a aplikácia ich za vás zvládne v oboch režimoch: hlásenie do UbyPortu, evidenčnú knihu aj poplatok z pobytu. Či zvolíte živnosť, alebo s.r.o., na týchto povinnostiach sa nič nemení.
Právny rámec a zdroje (7)
  • zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 10, § 45a, § 47, § 61 — vznik oprávnenia, JRF, lehota výpisu, sankcie
  • zákon č. 586/1992 Sb., o daniach z príjmov, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — paušál, paušálny režim, sadzby, oslobodenie predaja bytu
  • zákon č. 90/2012 Sb., o obchodných korporáciách, § 8, § 11, § 132, § 142 — založenie a ručenie pri s.r.o.
  • zákony č. 589/1992 Sb. a č. 592/1992 Sb., v znení zákona č. 90/2026 Sb. — poistné a minimá SZČO
  • zákon č. 235/2004 Sb., o DPH, § 4a, § 6, § 47 — obrat, limit platiteľstva, sadzba 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — minimálne preddavky a lehoty prehľadov
  • rzp.gov.cz — Portál živnostenského podnikania a Jednotný registračný formulár

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené proti uvedeným zdrojom. Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.

ubyo
Blog
Založiť podnikaniePorovnanie · 14 min čítania ·

Živnosť, alebo s.r.o.? Rozhodnite sa za 10 minút

Je to prvé veľké rozhodnutie každého ubytovateľa — a zároveň najčastejšia otázka, ktorú dostávame. Odpoveď pritom nie je „čo je lepšie“, ale „čo je lepšie PRE VÁS“. Väčšina ľudí si myslí, že ide hlavne o dane; v skutočnosti ide o ručenie a o to, kde chcete byť o tri roky. Nižšie nájdete vodidlo, čísla pre rok 2026 a dva prepočítané príklady.

V skratke
Týka sakaždého, kto ubytuje hostí za odplatu — je to ubytovacia služba, nie nájom
Voľbaživnosť voľná, odbor č. 55 „Ubytovací služby“ (ubytovacie služby) ako SZČO — alebo s.r.o. (česká spoločnosť s ručením obmedzeným)
Kdeživnostenský úrad (živnostenský úřad), Jednotný registračný formulár na rzp.gov.cz; s.r.o. u notára
Koľkoživnosť 1 000 CZK (elektronicky 800 CZK), s.r.o. od cca 5 600 CZK s DPH so vzorovou zmluvou
Ako dlhoživnosť — podnikáte dňom ohlásenia, výpis do 5 pracovných dní; s.r.o. — notár vykoná zápis do obchodného registra diaľkovým prístupom bez zbytočného odkladu po podaní žiadosti o zápis (§ 113 zák. č. 304/2013 Sb.), živnosť potom ohlásite na IČO firmy
Lehotavstup do paušálneho režimu do 10. januára (pre rok 2027 do 11. 1. 2027) alebo pri začatí činnosti
Čo hrozíbez živnosti pokuta do 500 000 CZK (§ 61 zák. č. 455/1991 Sb.), vo väčšom rozsahu trestný čin až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb., trestného zákonníka)

Čo urobiť

Čo urobiť

Čísla pre rok 2026

Minimá dohromady = 8 311 CZK mesačne (začínajúca SZČO 6 881 CZK) Paušálna daň, I. pásmo = 9 162 CZK mesačne Daň z príjmov s.r.o. = 21 %, zrážková daň z podielu 15 %

Uvádzame len čísla, ktoré voľbu medzi živnosťou a s.r.o. skutočne ovplyvňujú. Priemernú mzdu, zľavu na daňovníka, sadzby dane z príjmov, výdavkový paušál, jednotlivé minimálne preddavky, obe vyššie pásma paušálnej dane aj vyrovnanie preplatku za január až jún 2026 nájdete pokope → Ako zdaniť príjmy z Airbnb: § 7, nie § 9 — a prečo na tom záleží.

Minimá vyššie platia od 1. 7. 2026 — zákon č. 90/2026 Sb. vrátil minimálny vymeriavací základ SZČO zo 40 % na 35 % priemernej mzdy, a to spätne od 1. 1. 2026. Návody písané na jar 2026 majú čísla vyššie a za január až jún 2026 vám vznikol preplatok na preddavkoch aj na paušálnej dani.

Čo hovorí pre živnosť

  1. 1ŠTART V JEDEN DEŇ A ZA 1 000 CZK. Oprávnenie vzniká už dňom ohlásenia (§ 10 ods. 1 písm. a) zák. č. 455/1991 Sb.) — podnikať môžete hneď, výpis dostanete do 5 pracovných dní (§ 47 ods. 1). Poplatok 1 000 CZK (položka 24 sadzobníka zák. č. 634/2004 Sb.) sa na elektronickom formulári znižuje o 20 % na 800 CZK, cez Czech POINT zaplatíte o 50 CZK viac.
  1. 1JEDNÝM PAPIEROM ŠTYRI ÚRADY. Jednotný registračný formulár (§ 45a živnostenského zákona) je zároveň ohlásením živnosti, oznámením o začatí samostatnej zárobkovej činnosti ČSSZ, prihláškou v zdravotnej poisťovni a oznámením o vstupe do paušálneho režimu (§ 45b); k dani z príjmov sa od 1. 1. 2024 neregistruje — údaje odovzdá daňovému úradu sám živnostenský úrad. Dátová schránka vznikne automaticky → Dátová schránka: 20 minút, ktoré vám ušetria roky obiehania úradov.
  1. 1VÝDAVKOVÝ PAUŠÁL 60 %. Namiesto skutočných výdavkov odpočítate 60 % príjmov, najviac 1 200 000 CZK (§ 7 ods. 7 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb.) — strop zodpovedá príjmom 2 000 000 CZK. Evidencia je minimálna: záznamy o príjmoch a pohľadávkach (§ 7 ods. 8).
Paušál zjednodušuje dane, nie prevádzku. Evidenčná kniha k poplatku z pobytu (§ 3g zák. č. 565/1990 Sb.) aj domová kniha hostí (§ 101 zák. č. 326/1999 Sb.) sa vedú bez ohľadu na daňový režim a uchovávajú sa 6 rokov.
  1. 1PENIAZE SÚ HNEĎ VAŠE. Čo zarobíte po dani a poistnom, môžete použiť — žiadne podiely, žiadne druhé zdanenie.
  1. 1PAUŠÁLNA DAŇ — ALE POČÍTAJTE. Pri príjmoch do 2 000 000 CZK platíte jednu mesačnú sumu zahŕňajúcu daň aj poistné a nepodávate priznanie ani prehľady; pre ubytovacie služby platí I. pásmo do 1 500 000 CZK (9 162 CZK mesačne) a II. pásmo do 2 000 000 CZK (16 745 CZK), platby do 20. dňa mesiaca. Dve podmienky, na ktorých sa ľudia zaseknú: nedá sa pri príjmoch zo zamestnania (okrem zdanených zrážkou) a nemôže doň platiteľ DPH — identifikovaná osoba z provízií platforiem prekážkou nie je (§ 2a zákona o daniach z príjmov).

Nevýhody: ručíte celým svojím majetkom — bytom aj úsporami. Sociálne poistné je 29,2 % z 55 % daňového základu (strop základu 2 350 416 CZK), zdravotné 13,5 % z 50 % a strop nemá. A minimálne preddavky bežia aj v zlej sezóne.

Čo hovorí pre s.r.o.

  1. 1OBMEDZENÉ RUČENIE. Za dlhy zodpovedá spoločnosť svojím majetkom; spoločník ručí len do výšky nesplnenej vkladovej povinnosti zapísanej v obchodnom registri (§ 132 ods. 1 zák. č. 90/2012 Sb.). Pri ubytovaní to má váhu — škody, spory s hosťami, úvery na ďalšie byty. Ochrana nie je absolútna: konateľ zodpovedá za starostlivosť riadneho hospodára (§ 159 občianskeho zákonníka, § 66 zákona o obchodných korporáciách) a banka od vás pri úvere osobné ručenie aj tak chcieť bude.
  1. 1ŠKÁLOVANIE A PREVODITEĽNOSŤ. Podiely pre spoločníkov, predaj biznisu prevodom podielu, ľahšie rokovanie s bankami a majiteľmi bytov. Jednočlenná s.r.o. je bežná (§ 11 ods. 1) a minimálny vklad je 1 CZK (§ 142 ods. 1).
  1. 1ZISK MÔŽE ZOSTAŤ VO FIRME. Nerozdelený zisk sa daní len 21 % daňou z príjmov právnických osôb (§ 21 ods. 1 zákona o daniach z príjmov); kým ho nevyplatíte, nič ďalšie neplatíte — hodí sa to, keď z výnosov kupujete ďalší byt.

Nevýhody: zakladateľské konanie vyžaduje notársku zápisnicu (§ 8 zákona o obchodných korporáciách). So vzorovou zmluvou a peňažnými vkladmi vyjde založenie na 5 600–6 500 CZK s DPH (notárska zápisnica podľa vzoru 2 000 CZK, osvedčenie na zápis do verejného registra 1 200 CZK a zápis notárom 500 CZK, dohromady 3 700 CZK bez DPH, teda 4 477 CZK s 21 % DPH; súdny poplatok nula; živnosť 1 000 CZK, elektronicky 800 CZK; k tomu overenie podpisov 70 CZK za podpis a rovnopisy), s vlastnou zmluvou skôr na 8 000–12 000 CZK (notárska zápisnica najmenej 4 000 CZK + DPH a súdny poplatok 2 700 CZK). Pribudne podvojné účtovníctvo (zák. č. 563/1991 Sb.), prihláška k dani z príjmov do 15 dní od vzniku (§ 39a ods. 1 zákona o daniach z príjmov) a pri mzde konateľa jednotné mesačné hlásenie zamestnávateľa podľa zákona č. 323/2025 Sb. — podáva sa od 1. 4. 2026 medzi 1. a 20. dňom nasledujúceho mesiaca a od 1. 7. 2026 musí byť každý zamestnanec (vrátane dohodára) prihlásený ešte pred nástupom do práce (§ 19). A zisk na osobnú spotrebu sa daní dvakrát: 21 % vo firme plus 15 % zrážkovou daňou z podielu (§ 36 ods. 2 písm. b) zákona o daniach z príjmov), teda 32,85 %.

Dva modelové príklady (rok 2026)

Príklad · Jeden byt BYT1 na Vinohradoch, príjmy 600 000 CZK ročne, paušál 60 %
Príjmy600 000 CZK
Výdavkový paušál 60 %−360 000 CZK
Základ dane240 000 CZK
Daň 15 % mínus zľava 30 840 CZK5 160 CZK
Sociálne — hlavná činnosť, z minima60 055 CZK
Zdravotné — hlavná činnosť, z minima39 663 CZK
Celkom odvody (hlavná činnosť)104 878 CZK (17,5 % príjmov)
Variant začínajúca SZČO — poistné82 563 CZK (prvé 3 roky; len bez SZČO v predchádzajúcich 20 rokoch)
Variant vedľajšia činnosť k zamestnaniu59 904 CZK
Variant paušálna daň, I. pásmo109 944 CZK (12 × 9 162 CZK)

Odvody pri hlavnej činnosti sa počítajú z minimálnych vymeriavacích základov, nie z vášho základu dane — preto vyjdú vyššie, než človek čaká. V roku začatia a dva nasledujúce roky platíte znížené sociálne minimum (3 575 CZK namiesto 5 005 CZK mesačne), teda asi o 17 000 CZK ročne menej — platí to však len vtedy, ak ste v predchádzajúcich 20 rokoch SZČO neboli. A paušálna daň tu nie je výhra: je o zhruba 5 000 CZK drahšia než bežný režim. Ak máte zľavu na daňovníka vyčerpanú v zamestnaní, počítajte pri vedľajšom variante s daňou 36 000 CZK.

Príklad · Tri byty v podnájme, príjmy 2 400 000 CZK, skutočné náklady 1 500 000 CZK
SZČO, skutočné výdavky (základ 900 000)309 450 CZK odvodov, čistý 590 550 CZK
SZČO, paušál 60 % (základ 1 200 000)422 880 CZK odvodov, čistý 477 120 CZK
S.r.o., zisk 900 000, bez mzdy konateľa295 650 CZK odvodov, čistý 604 350 CZK

Paušál tu prestáva dávať zmysel: 60 % z 2 400 000 CZK by bolo 1 440 000 CZK, lenže strop je 1 200 000 CZK — menej, než sú skutočné náklady. Proti daňovej evidencii stratíte zhruba 113 000 CZK ročne.

A teraz pointa: s.r.o. vychádza len o zhruba 13 800 CZK lepšie než SZČO s daňovou evidenciou — a to je počítané bez poistenia spoločníka. Keď si konateľ mzdu nevypláca, platí si zdravotné ako osoba bez zdaniteľných príjmov (2026: 3 024 CZK mesačne, teda 36 288 CZK ročne) a nebuduje si dôchodok; tým sa výhoda obracia v neprospech s.r.o. Zmizne aj vtedy, len čo si konateľ vypláca poistenú mzdu, a účtovníčka si vezme svoje. S.r.o. sa tu volí kvôli ručeniu a škálovaniu — nie kvôli daňovej úspore.

Čo sa stane pri prekročení 2 miliónov

Obrat 2 400 000 CZK z príkladu 2 prekračuje limit 2 000 000 CZK (§ 6 zák. č. 235/2004 Sb.) — pri živnosti aj pri s.r.o. rovnako.

  • Obrat sa od roku 2025 sleduje za kalendárny rok, nie za 12 kĺzavých mesiacov.
  • Po prekročení podáte prihlášku do 10 pracovných dní (§ 94 ods. 1) a platiteľom sa stávate od 1. januára ďalšieho roka — alebo hneď dňom po prekročení, ak si to zvolíte v prihláške.
  • Nad 2 536 500 CZK ste platiteľom už dňom po prekročení, bez voľby.
  • Ubytovacie služby sú v zníženej sadzbe 12 %; platiteľstvo vylučuje paušálny režim.

Na čo sa pýtať pred rozhodnutím

Čo urobiť
  • Ručím rád vlastným bytom a úsporami? (nie → s.r.o.)
  • Budem mať náklady nad 60 % príjmov? (áno → skutočné výdavky alebo s.r.o.)
  • Plánujem ďalšie byty, spoločníka, predaj biznisu? (áno → s.r.o.)
  • Je to privyrobenie k zamestnaniu? (áno → vedľajšia činnosť: sociálne sa platí, až keď daňový základ presiahne 117 521 CZK za rok, zdravotné je bez minima a v prvom roku bez preddavkov; paušálna daň sa však pri zamestnaní nedá)
  • Vlastním byt, ktorý budem raz predávať? Oslobodenie platí po 2 rokoch bydliska bezprostredne pred predajom (§ 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov) alebo po 10 rokoch od nadobudnutia (§ 4 ods. 1 písm. b)); pri nehnuteľnostiach nadobudnutých do 31. 12. 2020 stačí stále 5 rokov. Pri 60 % paušále byt nie je obchodným majetkom (§ 4 ods. 4) a oslobodenie vám zostáva; pri odpisovaní v skutočných výdavkoch sa odsúva. Pri s.r.o. je predaj vždy zdaniteľným výnosom (21 %).

Čo sa chystá

Nariadenie Európskej únie 2024/1028 o krátkodobých prenájmoch sa používa od 20. 5. 2026 a počíta s registračnými číslami v inzerátoch. Česká implementácia (eTurista) však k 5. 9. 2026 prijatá nie je: vládny návrh spadol s koncom volebného obdobia, poslanecké tlače 106 a 107 čakajú na prvé čítanie. Registračné čísla sa zatiaľ nevydávajú a hlásite ďalej cez UbyPort → UbyPort bez stresu: ako správne hlásiť zahraničných hostí cudzineckej polícii. Na voľbu formy to vplyv nemá, pravidlá sa však počas roka 2027 najskôr zmenia.

Najčastejšie chyby a mýty

  • „S.r.o. je pre veľké firmy.“ — Jednočlenná s.r.o. s jedným bytom je bežná; stačí jediný zakladateľ a vklad 1 CZK.
  • „Na živnosť neručím ničím.“ — Naopak: ako fyzická osoba ručíte celým svojím majetkom.
  • „S.r.o. neplatí odvody.“ — Z odmeny konateľa odvádza spoločnosť 24,8 % na sociálne a 9 % na zdravotné, konateľ ďalších 7,1 % a 4,5 %. A keď si mzdu nevyplácate, platíte si zdravotné sám ako osoba bez zdaniteľných príjmov (2026: 3 024 CZK mesačne) a nebudujete si dôchodok.
  • „Paušálna daň je vždy najvýhodnejšia.“ — Pri 600 000 CZK a 60 % paušále vyjde asi o 5 000 CZK drahšie než bežný režim a pri zamestnaní do nej vôbec nemôžete.
  • „Môžem to prevádzkovať bez živnosti ako nájom.“ — Krátkodobé ubytovanie je ubytovacia služba. Bez oprávnenia ide o priestupok s pokutou do 500 000 CZK a vo väčšom rozsahu o trestný čin neoprávneného podnikania s trestom až na 2 roky (§ 251 zák. č. 40/2009 Sb.).

Časté otázky

Môžem mať živnosť a zároveň zamestnanie?
Áno, a je to najlacnejší štart. Pri vedľajšej činnosti sa sociálne platí, až keď daňový základ za rok presiahne 117 521 CZK (znižuje sa o 9 794 CZK za mesiac bez činnosti), zdravotné nemá minimum a v prvom roku sa neplatia preddavky. Obeťou je paušálna daň — tá pri zamestnaní nejde.
Musím zakladať s.r.o., keď pribudne druhý byt?
Nie, živnosť pokrýva ľubovoľný počet bytov. Formu meňte, až keď vás dobehne ručenie, spoločník alebo veľkosť prevádzky — nie počet nehnuteľností.
Platil som tento rok vyššie preddavky, než zodpovedá novým číslam. Čo s tým?
Preplatok za január až jún 2026 vám ČSSZ na žiadosť vráti alebo započíta a preplatok na paušálnej dani vyrovná daňový úrad — sumy aj postup nájdete → Ako zdaniť príjmy z Airbnb: § 7, nie § 9 — a prečo na tom záleží.
Ako s tým pomôže Ubyo
Zákonné povinnosti okolo hostí sú pri oboch formách rovnaké — a aplikácia ich za vás zvládne v oboch režimoch: hlásenie do UbyPortu, evidenčnú knihu aj poplatok z pobytu. Či zvolíte živnosť, alebo s.r.o., na týchto povinnostiach sa nič nemení.
Právny rámec a zdroje (7)
  • zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 10, § 45a, § 47, § 61 — vznik oprávnenia, JRF, lehota výpisu, sankcie
  • zákon č. 586/1992 Sb., o daniach z príjmov, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — paušál, paušálny režim, sadzby, oslobodenie predaja bytu
  • zákon č. 90/2012 Sb., o obchodných korporáciách, § 8, § 11, § 132, § 142 — založenie a ručenie pri s.r.o.
  • zákony č. 589/1992 Sb. a č. 592/1992 Sb., v znení zákona č. 90/2026 Sb. — poistné a minimá SZČO
  • zákon č. 235/2004 Sb., o DPH, § 4a, § 6, § 47 — obrat, limit platiteľstva, sadzba 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — minimálne preddavky a lehoty prehľadov
  • rzp.gov.cz — Portál živnostenského podnikania a Jednotný registračný formulár

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené proti uvedeným zdrojom. Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.