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Avviare l’attivitàConfronto · 16 min di lettura ·

Licenza commerciale o s.r.o.? Decidi in 10 minuti

È la prima grande decisione di ogni host — e anche la domanda che ci viene posta più spesso. La risposta, però, non è „che cosa è meglio“, ma „che cosa è meglio PER TE“. La maggior parte delle persone pensa che si tratti soprattutto di imposte; in realtà si tratta della responsabilità e di dove vuoi essere fra tre anni. Qui sotto trovi una guida, i numeri per il 2026 e due esempi calcolati.

In breve
Riguardachiunque ospiti a pagamento — è un servizio di alloggio, non una locazione
La sceltalicenza commerciale libera, settore n. 55 „Ubytovací služby“ (servizi di alloggio), come lavoratore autonomo — oppure una s.r.o. (società ceca a responsabilità limitata)
Doveufficio per le licenze commerciali (živnostenský úřad), modulo unico di registrazione su rzp.gov.cz; la s.r.o. dal notaio
Quantolicenza commerciale 1.000 CZK (per via elettronica 800 CZK), s.r.o. da circa 5.600 CZK IVA inclusa con atto costitutivo standard
Quanto tempolicenza commerciale — sei operativo il giorno della domanda, l'estratto entro 5 giorni lavorativi; s.r.o. — il notaio esegue l'iscrizione nel registro delle imprese per via telematica senza indebito ritardo dopo il deposito della domanda di iscrizione (§ 113 della legge n. 304/2013 Sb.), e la licenza la richiedi poi sull'IČO della società
Termineingresso nel regime forfettario entro il 10 gennaio (per il 2027 entro l'11 gennaio 2027) oppure all'avvio dell'attività
Cosa si rischiasenza licenza commerciale una sanzione fino a 500.000 CZK (§ 61 della legge n. 455/1991 Sb.), e in misura rilevante un reato punibile fino a 2 anni (§ 251 della legge n. 40/2009 Sb., il codice penale)

Cosa fare

Cosa fare

I numeri per il 2026

Minimi complessivi = 8.311 CZK al mese (autonomi all'inizio 6.881 CZK) Imposta forfettaria, fascia I = 9.162 CZK al mese Imposta sui redditi s.r.o. = 21 %, ritenuta sulla quota di utile 15 %

Indichiamo solo i numeri che la scelta fra licenza commerciale e s.r.o. la influenzano davvero. Il salario medio, la detrazione per il contribuente, le aliquote dell'imposta sui redditi, il forfait di spesa, i singoli acconti minimi, entrambe le fasce superiori dell'imposta forfettaria e la sistemazione del credito per gennaio-giugno 2026 li trovi tutti insieme → Come tassare i redditi da Airbnb: § 7, non § 9 — e perché è importante.

I minimi sopra valgono dal 1° luglio 2026 — la legge n. 90/2026 Sb. ha riportato la base di calcolo minima degli autonomi dal 40 % al 35 % del salario medio, e ciò retroattivamente dal 1° gennaio 2026. Le guide scritte nella primavera del 2026 riportano numeri più alti e per gennaio-giugno 2026 ti è sorto un credito sia sugli acconti sia sull'imposta forfettaria.

Che cosa depone per la licenza commerciale

  1. 1AVVIO IN UN GIORNO E PER 1.000 CZK. L'autorizzazione nasce già il giorno della domanda (§ 10 comma 1 lett. a) della legge n. 455/1991 Sb.) — puoi operare subito, l'estratto lo ricevi entro 5 giorni lavorativi (§ 47 comma 1). La tassa di 1.000 CZK (voce 24 del tariffario della legge n. 634/2004 Sb.) sul modulo elettronico si riduce del 20 % a 800 CZK, tramite Czech POINT paghi 50 CZK in più.
  1. 1CON UN FOGLIO QUATTRO UFFICI. Il modulo unico di registrazione (§ 45a della legge sulle licenze commerciali) è al tempo stesso domanda di licenza, comunicazione di avvio dell'attività autonoma alla ČSSZ, iscrizione alla cassa malattia e comunicazione di ingresso nel regime forfettario (§ 45b); ai fini dell'imposta sui redditi dal 1° gennaio 2024 non ci si registra — i dati li trasmette all'ufficio delle imposte lo stesso ufficio per le licenze commerciali. La casella dati nasce automaticamente → Casella dati: 20 minuti che ti risparmiano anni di code agli uffici.
  1. 1FORFAIT DI SPESA DEL 60 %. Al posto delle spese effettive deduci il 60 % dei ricavi, al massimo 1.200.000 CZK (§ 7 comma 7 lett. b) della legge n. 586/1992 Sb.) — il tetto corrisponde a ricavi di 2.000.000 CZK. La contabilità è minima: registrazioni di incassi e crediti (§ 7 comma 8).
Il forfait semplifica le imposte, non la gestione. Il registro degli ospiti per la tassa di soggiorno (§ 3g della legge n. 565/1990 Sb.) e il registro degli alloggiati (§ 101 della legge n. 326/1999 Sb.) si tengono a prescindere dal regime fiscale e si conservano 6 anni.
  1. 1IL DENARO È SUBITO TUO. Quanto guadagni dopo imposte e contributi lo puoi usare — nessuna quota di utile, nessuna seconda tassazione.
  1. 1IMPOSTA FORFETTARIA — MA FAI I CONTI. Con ricavi fino a 2.000.000 CZK paghi un unico importo mensile che comprende imposta e contributi e non presenti né dichiarazione né prospetti; per i servizi di alloggio vale la fascia I fino a 1.500.000 CZK (9.162 CZK al mese) e la fascia II fino a 2.000.000 CZK (16.745 CZK), con versamento entro il giorno 20 del mese. Due condizioni sulle quali ci si blocca: non è possibile con redditi da lavoro dipendente (salvo quelli tassati a ritenuta) e non vi può accedere un soggetto IVA — essere soggetto identificato per le commissioni delle piattaforme non è di ostacolo (§ 2a della legge sulle imposte sui redditi).

Svantaggi: rispondi con tutto il tuo patrimonio — appartamento e risparmi compresi. I contributi previdenziali sono il 29,2 % del 55 % della base imponibile (tetto della base 2.350.416 CZK), quelli sanitari il 13,5 % del 50 % e non hanno tetto. E gli acconti minimi corrono anche in una stagione fiacca.

Che cosa depone per la s.r.o.

  1. 1RESPONSABILITÀ LIMITATA. Dei debiti risponde la società con il proprio patrimonio; il socio risponde solo fino all'importo del conferimento non versato iscritto nel registro delle imprese (§ 132 comma 1 della legge n. 90/2012 Sb.). Nell'alloggio questo ha peso — danni, controversie con gli ospiti, mutui per altri appartamenti. La protezione non è assoluta: l'amministratore risponde della diligenza del buon gestore (§ 159 del codice civile, § 66 della legge sulle società commerciali) e la banca, per un mutuo, una garanzia personale te la chiederà comunque.
  1. 1SCALABILITÀ E TRASFERIBILITÀ. Quote per i soci, vendita dell'attività tramite cessione della quota, trattative più facili con banche e proprietari di appartamenti. La s.r.o. unipersonale è normale (§ 11 comma 1) e il conferimento minimo è di 1 CZK (§ 142 comma 1).
  1. 1L'UTILE PUÒ RESTARE NELLA SOCIETÀ. L'utile non distribuito è tassato solo con il 21 % dell'imposta sui redditi delle persone giuridiche (§ 21 comma 1 della legge sulle imposte sui redditi); finché non lo distribuisci non paghi altro — comodo quando con i proventi compri un altro appartamento.

Svantaggi: l'atto costitutivo richiede un atto notarile (§ 8 della legge sulle società commerciali). Con atto standard e conferimenti in denaro la costituzione viene 5.600–6.500 CZK IVA inclusa (atto notarile secondo il modello 2.000 CZK, attestato per l'iscrizione nel registro pubblico 1.200 CZK e iscrizione da parte del notaio 500 CZK, in tutto 3.700 CZK IVA esclusa, cioè 4.477 CZK con IVA al 21 %; contributo giudiziario zero; licenza commerciale 1.000 CZK, elettronicamente 800 CZK; più l'autentica delle firme a 70 CZK per firma e le copie autentiche), con un atto su misura piuttosto 8.000–12.000 CZK (atto notarile almeno 4.000 CZK + IVA e contributo giudiziario 2.700 CZK). Si aggiungono la contabilità in partita doppia (legge n. 563/1991 Sb.), l'iscrizione ai fini dell'imposta sui redditi entro 15 giorni dalla costituzione (§ 39a comma 1 della legge sulle imposte sui redditi) e, se l'amministratore percepisce uno stipendio, la comunicazione mensile unica del datore di lavoro ai sensi della legge n. 323/2025 Sb. — si presenta dal 1° aprile 2026 tra il 1° e il 20 del mese successivo e dal 1° luglio 2026 ogni lavoratore (anche a contratto occasionale) dev'essere registrato prima di iniziare a lavorare (§ 19). E l'utile destinato al consumo personale è tassato due volte: 21 % nella società più il 15 % di ritenuta sulla quota (§ 36 comma 2 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi), cioè il 32,85 %.

Due esempi modello (anno 2026)

Esempio · Un appartamento BYT1 a Vinohrady, ricavi 600.000 CZK l'anno, forfait 60 %
Ricavi600.000 CZK
Forfait di spesa 60 %−360.000 CZK
Base imponibile240.000 CZK
Imposta 15 % meno detrazione 30.840 CZK5.160 CZK
Previdenza — attività principale, dal minimo60.055 CZK
Sanità — attività principale, dal minimo39.663 CZK
Totale oneri (attività principale)104.878 CZK (17,5 % dei ricavi)
Variante autonomo all'inizio — contributi82.563 CZK (primi 3 anni; solo se non autonomo nei 20 anni precedenti)
Variante attività secondaria al lavoro dipendente59.904 CZK
Variante imposta forfettaria, fascia I109.944 CZK (12 × 9.162 CZK)

Nell'attività principale gli oneri si calcolano sulle basi minime, non sulla tua base imponibile — ecco perché risultano più alti di quanto ci si aspetti. Nell'anno di avvio e nei due successivi versi un minimo previdenziale ridotto (3.575 CZK invece di 5.005 CZK al mese), quindi circa 17.000 CZK l'anno in meno — ma vale solo se nei 20 anni precedenti non sei stato lavoratore autonomo. E l'imposta forfettaria qui non è una vittoria: costa circa 5.000 CZK più del regime ordinario. Se la detrazione per il contribuente è già esaurita nel lavoro dipendente, nella variante secondaria metti in conto un'imposta di 36.000 CZK.

Esempio · Tre appartamenti in sublocazione, ricavi 2.400.000 CZK, costi effettivi 1.500.000 CZK
Autonomo, spese effettive (base 900.000)309.450 CZK di oneri, netto 590.550 CZK
Autonomo, forfait 60 % (base 1.200.000)422.880 CZK di oneri, netto 477.120 CZK
S.r.o., utile 900.000, senza stipendio dell'amministratore295.650 CZK di oneri, netto 604.350 CZK

Qui il forfait smette di avere senso: il 60 % di 2.400.000 CZK sarebbe 1.440.000 CZK, ma il tetto è 1.200.000 CZK — meno dei costi effettivi. Rispetto alla contabilità fiscale perdi circa 113.000 CZK l'anno.

E ora il punto: la s.r.o. risulta migliore solo di circa 13.800 CZK rispetto all'autonomo con contabilità fiscale — e il conto è fatto senza l'assicurazione del socio. Se l'amministratore non si paga uno stipendio, versa da sé i contributi sanitari come persona senza redditi imponibili (2026: 3.024 CZK al mese, cioè 36.288 CZK l'anno) e non matura pensione; così il vantaggio si ribalta a sfavore della s.r.o. Sparisce anche non appena l'amministratore si paga uno stipendio assicurato, e il commercialista si prende la sua parte. Qui la s.r.o. si sceglie per la responsabilità e la scalabilità — non per un risparmio fiscale.

Che cosa succede superando i 2 milioni

Il volume d'affari di 2.400.000 CZK dell'esempio 2 supera il limite di 2.000.000 CZK (§ 6 della legge n. 235/2004 Sb.) — allo stesso modo con la licenza commerciale e con la s.r.o.

Che cosa chiedersi prima di decidere

Cosa fare
  • Mi va bene rispondere con l'appartamento e i risparmi? (no → s.r.o.)
  • Avrò costi oltre il 60 % dei ricavi? (sì → spese effettive o s.r.o.)
  • Ho in programma altri appartamenti, un socio, la vendita dell'attività? (sì → s.r.o.)
  • È un'integrazione al lavoro dipendente? (sì → attività secondaria: i contributi previdenziali si pagano solo quando la base imponibile supera 117.521 CZK l'anno, quelli sanitari non hanno minimo e nel primo anno non prevedono acconti; l'imposta forfettaria, però, con il lavoro dipendente non è ammessa)
  • Possiedo un appartamento che un giorno venderò? L'esenzione vale dopo 2 anni di residenza immediatamente precedenti la vendita (§ 4 comma 1 lett. a) della legge sulle imposte sui redditi) oppure dopo 10 anni dall'acquisto (§ 4 comma 1 lett. b)); per gli immobili acquistati entro il 31 dicembre 2020 bastano ancora 5 anni. Con il forfait del 60 % l'appartamento non è bene d'impresa (§ 4 comma 4) e l'esenzione ti resta; con l'ammortamento nelle spese effettive si sposta in avanti. Per la s.r.o. la vendita è sempre un ricavo imponibile (21 %).

Cosa bolle in pentola

Il regolamento dell'Unione europea 2024/1028 sulle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026 e prevede numeri di registrazione negli annunci. L'attuazione ceca (eTurista), però, al 5 settembre 2026 non è stata approvata: il disegno di legge del governo è decaduto con la fine della legislatura, le proposte parlamentari 106 e 107 attendono la prima lettura. I numeri di registrazione per ora non vengono rilasciati e continui a segnalare tramite UbyPort → UbyPort senza stress: come segnalare correttamente gli ospiti stranieri alla polizia per stranieri. Sulla scelta della forma non incide, ma nel corso del 2027 le regole con ogni probabilità cambieranno.

Gli errori e i miti più frequenti

Domande frequenti

Posso avere la licenza commerciale e insieme un lavoro dipendente?
Sì, ed è l'avvio più economico. Nell'attività secondaria i contributi previdenziali si pagano solo quando la base imponibile annua supera 117.521 CZK (si riduce di 9.794 CZK per ogni mese senza attività), quelli sanitari non hanno minimo e nel primo anno non si versano acconti. Il prezzo da pagare è l'imposta forfettaria — quella con il lavoro dipendente non è possibile.
Devo costituire una s.r.o. quando arriva il secondo appartamento?
No, la licenza commerciale copre un numero qualsiasi di appartamenti. La forma cambiala quando ti raggiungono la responsabilità, un socio o la dimensione dell'attività — non per il numero di immobili.
Quest'anno ho versato acconti più alti di quelli che risultano dai nuovi numeri. Che faccio?
Il credito per gennaio-giugno 2026 la ČSSZ te lo restituisce o compensa su richiesta, e il credito sull'imposta forfettaria lo sistema l'ufficio delle imposte — importi e procedura li trovi qui → Come tassare i redditi da Airbnb: § 7, non § 9 — e perché è importante.
Come ti aiuta Ubyo
Gli obblighi di legge verso gli ospiti sono identici nelle due forme — e l'applicazione li gestisce per te in entrambi i regimi: la segnalazione a UbyPort, il registro degli ospiti e la tassa di soggiorno. Che tu scelga la licenza commerciale o la s.r.o., su questi obblighi non cambia nulla.
Quadro normativo e fonti (7)
  • legge n. 455/1991 Sb., sulle licenze commerciali, § 10, § 45a, § 47, § 61 — nascita dell'autorizzazione, modulo unico, termine per l'estratto, sanzioni
  • legge n. 586/1992 Sb., sulle imposte sui redditi, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — forfait, regime forfettario, aliquote, esenzione sulla vendita dell'appartamento
  • legge n. 90/2012 Sb., sulle società commerciali, § 8, § 11, § 132, § 142 — costituzione e responsabilità nella s.r.o.
  • leggi n. 589/1992 Sb. e n. 592/1992 Sb., nel testo della legge n. 90/2026 Sb. — contributi e minimi degli autonomi
  • legge n. 235/2004 Sb., sull'IVA, § 4a, § 6, § 47 — volume d'affari, limite della soggettività, aliquota 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — acconti minimi e termini dei prospetti
  • rzp.gov.cz — Portale delle licenze commerciali e modulo unico di registrazione

Aggiornato: 5 settembre 2026, verificato nei fatti rispetto alle fonti indicate. Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista.

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Licenza commerciale o s.r.o.? Decidi in 10 minuti

È la prima grande decisione di ogni host — e anche la domanda che ci viene posta più spesso. La risposta, però, non è „che cosa è meglio“, ma „che cosa è meglio PER TE“. La maggior parte delle persone pensa che si tratti soprattutto di imposte; in realtà si tratta della responsabilità e di dove vuoi essere fra tre anni. Qui sotto trovi una guida, i numeri per il 2026 e due esempi calcolati.

In breve
Riguardachiunque ospiti a pagamento — è un servizio di alloggio, non una locazione
La sceltalicenza commerciale libera, settore n. 55 „Ubytovací služby“ (servizi di alloggio), come lavoratore autonomo — oppure una s.r.o. (società ceca a responsabilità limitata)
Doveufficio per le licenze commerciali (živnostenský úřad), modulo unico di registrazione su rzp.gov.cz; la s.r.o. dal notaio
Quantolicenza commerciale 1.000 CZK (per via elettronica 800 CZK), s.r.o. da circa 5.600 CZK IVA inclusa con atto costitutivo standard
Quanto tempolicenza commerciale — sei operativo il giorno della domanda, l'estratto entro 5 giorni lavorativi; s.r.o. — il notaio esegue l'iscrizione nel registro delle imprese per via telematica senza indebito ritardo dopo il deposito della domanda di iscrizione (§ 113 della legge n. 304/2013 Sb.), e la licenza la richiedi poi sull'IČO della società
Termineingresso nel regime forfettario entro il 10 gennaio (per il 2027 entro l'11 gennaio 2027) oppure all'avvio dell'attività
Cosa si rischiasenza licenza commerciale una sanzione fino a 500.000 CZK (§ 61 della legge n. 455/1991 Sb.), e in misura rilevante un reato punibile fino a 2 anni (§ 251 della legge n. 40/2009 Sb., il codice penale)

Cosa fare

Cosa fare

I numeri per il 2026

Minimi complessivi = 8.311 CZK al mese (autonomi all'inizio 6.881 CZK) Imposta forfettaria, fascia I = 9.162 CZK al mese Imposta sui redditi s.r.o. = 21 %, ritenuta sulla quota di utile 15 %

Indichiamo solo i numeri che la scelta fra licenza commerciale e s.r.o. la influenzano davvero. Il salario medio, la detrazione per il contribuente, le aliquote dell'imposta sui redditi, il forfait di spesa, i singoli acconti minimi, entrambe le fasce superiori dell'imposta forfettaria e la sistemazione del credito per gennaio-giugno 2026 li trovi tutti insieme → Come tassare i redditi da Airbnb: § 7, non § 9 — e perché è importante.

I minimi sopra valgono dal 1° luglio 2026 — la legge n. 90/2026 Sb. ha riportato la base di calcolo minima degli autonomi dal 40 % al 35 % del salario medio, e ciò retroattivamente dal 1° gennaio 2026. Le guide scritte nella primavera del 2026 riportano numeri più alti e per gennaio-giugno 2026 ti è sorto un credito sia sugli acconti sia sull'imposta forfettaria.

Che cosa depone per la licenza commerciale

  1. 1AVVIO IN UN GIORNO E PER 1.000 CZK. L'autorizzazione nasce già il giorno della domanda (§ 10 comma 1 lett. a) della legge n. 455/1991 Sb.) — puoi operare subito, l'estratto lo ricevi entro 5 giorni lavorativi (§ 47 comma 1). La tassa di 1.000 CZK (voce 24 del tariffario della legge n. 634/2004 Sb.) sul modulo elettronico si riduce del 20 % a 800 CZK, tramite Czech POINT paghi 50 CZK in più.
  1. 1CON UN FOGLIO QUATTRO UFFICI. Il modulo unico di registrazione (§ 45a della legge sulle licenze commerciali) è al tempo stesso domanda di licenza, comunicazione di avvio dell'attività autonoma alla ČSSZ, iscrizione alla cassa malattia e comunicazione di ingresso nel regime forfettario (§ 45b); ai fini dell'imposta sui redditi dal 1° gennaio 2024 non ci si registra — i dati li trasmette all'ufficio delle imposte lo stesso ufficio per le licenze commerciali. La casella dati nasce automaticamente → Casella dati: 20 minuti che ti risparmiano anni di code agli uffici.
  1. 1FORFAIT DI SPESA DEL 60 %. Al posto delle spese effettive deduci il 60 % dei ricavi, al massimo 1.200.000 CZK (§ 7 comma 7 lett. b) della legge n. 586/1992 Sb.) — il tetto corrisponde a ricavi di 2.000.000 CZK. La contabilità è minima: registrazioni di incassi e crediti (§ 7 comma 8).
Il forfait semplifica le imposte, non la gestione. Il registro degli ospiti per la tassa di soggiorno (§ 3g della legge n. 565/1990 Sb.) e il registro degli alloggiati (§ 101 della legge n. 326/1999 Sb.) si tengono a prescindere dal regime fiscale e si conservano 6 anni.
  1. 1IL DENARO È SUBITO TUO. Quanto guadagni dopo imposte e contributi lo puoi usare — nessuna quota di utile, nessuna seconda tassazione.
  1. 1IMPOSTA FORFETTARIA — MA FAI I CONTI. Con ricavi fino a 2.000.000 CZK paghi un unico importo mensile che comprende imposta e contributi e non presenti né dichiarazione né prospetti; per i servizi di alloggio vale la fascia I fino a 1.500.000 CZK (9.162 CZK al mese) e la fascia II fino a 2.000.000 CZK (16.745 CZK), con versamento entro il giorno 20 del mese. Due condizioni sulle quali ci si blocca: non è possibile con redditi da lavoro dipendente (salvo quelli tassati a ritenuta) e non vi può accedere un soggetto IVA — essere soggetto identificato per le commissioni delle piattaforme non è di ostacolo (§ 2a della legge sulle imposte sui redditi).

Svantaggi: rispondi con tutto il tuo patrimonio — appartamento e risparmi compresi. I contributi previdenziali sono il 29,2 % del 55 % della base imponibile (tetto della base 2.350.416 CZK), quelli sanitari il 13,5 % del 50 % e non hanno tetto. E gli acconti minimi corrono anche in una stagione fiacca.

Che cosa depone per la s.r.o.

  1. 1RESPONSABILITÀ LIMITATA. Dei debiti risponde la società con il proprio patrimonio; il socio risponde solo fino all'importo del conferimento non versato iscritto nel registro delle imprese (§ 132 comma 1 della legge n. 90/2012 Sb.). Nell'alloggio questo ha peso — danni, controversie con gli ospiti, mutui per altri appartamenti. La protezione non è assoluta: l'amministratore risponde della diligenza del buon gestore (§ 159 del codice civile, § 66 della legge sulle società commerciali) e la banca, per un mutuo, una garanzia personale te la chiederà comunque.
  1. 1SCALABILITÀ E TRASFERIBILITÀ. Quote per i soci, vendita dell'attività tramite cessione della quota, trattative più facili con banche e proprietari di appartamenti. La s.r.o. unipersonale è normale (§ 11 comma 1) e il conferimento minimo è di 1 CZK (§ 142 comma 1).
  1. 1L'UTILE PUÒ RESTARE NELLA SOCIETÀ. L'utile non distribuito è tassato solo con il 21 % dell'imposta sui redditi delle persone giuridiche (§ 21 comma 1 della legge sulle imposte sui redditi); finché non lo distribuisci non paghi altro — comodo quando con i proventi compri un altro appartamento.

Svantaggi: l'atto costitutivo richiede un atto notarile (§ 8 della legge sulle società commerciali). Con atto standard e conferimenti in denaro la costituzione viene 5.600–6.500 CZK IVA inclusa (atto notarile secondo il modello 2.000 CZK, attestato per l'iscrizione nel registro pubblico 1.200 CZK e iscrizione da parte del notaio 500 CZK, in tutto 3.700 CZK IVA esclusa, cioè 4.477 CZK con IVA al 21 %; contributo giudiziario zero; licenza commerciale 1.000 CZK, elettronicamente 800 CZK; più l'autentica delle firme a 70 CZK per firma e le copie autentiche), con un atto su misura piuttosto 8.000–12.000 CZK (atto notarile almeno 4.000 CZK + IVA e contributo giudiziario 2.700 CZK). Si aggiungono la contabilità in partita doppia (legge n. 563/1991 Sb.), l'iscrizione ai fini dell'imposta sui redditi entro 15 giorni dalla costituzione (§ 39a comma 1 della legge sulle imposte sui redditi) e, se l'amministratore percepisce uno stipendio, la comunicazione mensile unica del datore di lavoro ai sensi della legge n. 323/2025 Sb. — si presenta dal 1° aprile 2026 tra il 1° e il 20 del mese successivo e dal 1° luglio 2026 ogni lavoratore (anche a contratto occasionale) dev'essere registrato prima di iniziare a lavorare (§ 19). E l'utile destinato al consumo personale è tassato due volte: 21 % nella società più il 15 % di ritenuta sulla quota (§ 36 comma 2 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi), cioè il 32,85 %.

Due esempi modello (anno 2026)

Esempio · Un appartamento BYT1 a Vinohrady, ricavi 600.000 CZK l'anno, forfait 60 %
Ricavi600.000 CZK
Forfait di spesa 60 %−360.000 CZK
Base imponibile240.000 CZK
Imposta 15 % meno detrazione 30.840 CZK5.160 CZK
Previdenza — attività principale, dal minimo60.055 CZK
Sanità — attività principale, dal minimo39.663 CZK
Totale oneri (attività principale)104.878 CZK (17,5 % dei ricavi)
Variante autonomo all'inizio — contributi82.563 CZK (primi 3 anni; solo se non autonomo nei 20 anni precedenti)
Variante attività secondaria al lavoro dipendente59.904 CZK
Variante imposta forfettaria, fascia I109.944 CZK (12 × 9.162 CZK)

Nell'attività principale gli oneri si calcolano sulle basi minime, non sulla tua base imponibile — ecco perché risultano più alti di quanto ci si aspetti. Nell'anno di avvio e nei due successivi versi un minimo previdenziale ridotto (3.575 CZK invece di 5.005 CZK al mese), quindi circa 17.000 CZK l'anno in meno — ma vale solo se nei 20 anni precedenti non sei stato lavoratore autonomo. E l'imposta forfettaria qui non è una vittoria: costa circa 5.000 CZK più del regime ordinario. Se la detrazione per il contribuente è già esaurita nel lavoro dipendente, nella variante secondaria metti in conto un'imposta di 36.000 CZK.

Esempio · Tre appartamenti in sublocazione, ricavi 2.400.000 CZK, costi effettivi 1.500.000 CZK
Autonomo, spese effettive (base 900.000)309.450 CZK di oneri, netto 590.550 CZK
Autonomo, forfait 60 % (base 1.200.000)422.880 CZK di oneri, netto 477.120 CZK
S.r.o., utile 900.000, senza stipendio dell'amministratore295.650 CZK di oneri, netto 604.350 CZK

Qui il forfait smette di avere senso: il 60 % di 2.400.000 CZK sarebbe 1.440.000 CZK, ma il tetto è 1.200.000 CZK — meno dei costi effettivi. Rispetto alla contabilità fiscale perdi circa 113.000 CZK l'anno.

E ora il punto: la s.r.o. risulta migliore solo di circa 13.800 CZK rispetto all'autonomo con contabilità fiscale — e il conto è fatto senza l'assicurazione del socio. Se l'amministratore non si paga uno stipendio, versa da sé i contributi sanitari come persona senza redditi imponibili (2026: 3.024 CZK al mese, cioè 36.288 CZK l'anno) e non matura pensione; così il vantaggio si ribalta a sfavore della s.r.o. Sparisce anche non appena l'amministratore si paga uno stipendio assicurato, e il commercialista si prende la sua parte. Qui la s.r.o. si sceglie per la responsabilità e la scalabilità — non per un risparmio fiscale.

Che cosa succede superando i 2 milioni

Il volume d'affari di 2.400.000 CZK dell'esempio 2 supera il limite di 2.000.000 CZK (§ 6 della legge n. 235/2004 Sb.) — allo stesso modo con la licenza commerciale e con la s.r.o.

  • Dal 2025 il volume d'affari si osserva per anno solare, non su 12 mesi mobili.
  • Dopo il superamento presenti la domanda entro 10 giorni lavorativi (§ 94 comma 1) e diventi soggetto IVA dal 1° gennaio dell'anno seguente — oppure già dal giorno dopo il superamento, se lo scegli nella domanda.
  • Oltre 2.536.500 CZK sei soggetto IVA già dal giorno dopo il superamento, senza possibilità di scelta.
  • I servizi di alloggio stanno nell'aliquota ridotta del 12 %; essere soggetti IVA esclude il regime forfettario.

Che cosa chiedersi prima di decidere

Cosa fare
  • Mi va bene rispondere con l'appartamento e i risparmi? (no → s.r.o.)
  • Avrò costi oltre il 60 % dei ricavi? (sì → spese effettive o s.r.o.)
  • Ho in programma altri appartamenti, un socio, la vendita dell'attività? (sì → s.r.o.)
  • È un'integrazione al lavoro dipendente? (sì → attività secondaria: i contributi previdenziali si pagano solo quando la base imponibile supera 117.521 CZK l'anno, quelli sanitari non hanno minimo e nel primo anno non prevedono acconti; l'imposta forfettaria, però, con il lavoro dipendente non è ammessa)
  • Possiedo un appartamento che un giorno venderò? L'esenzione vale dopo 2 anni di residenza immediatamente precedenti la vendita (§ 4 comma 1 lett. a) della legge sulle imposte sui redditi) oppure dopo 10 anni dall'acquisto (§ 4 comma 1 lett. b)); per gli immobili acquistati entro il 31 dicembre 2020 bastano ancora 5 anni. Con il forfait del 60 % l'appartamento non è bene d'impresa (§ 4 comma 4) e l'esenzione ti resta; con l'ammortamento nelle spese effettive si sposta in avanti. Per la s.r.o. la vendita è sempre un ricavo imponibile (21 %).

Cosa bolle in pentola

Il regolamento dell'Unione europea 2024/1028 sulle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026 e prevede numeri di registrazione negli annunci. L'attuazione ceca (eTurista), però, al 5 settembre 2026 non è stata approvata: il disegno di legge del governo è decaduto con la fine della legislatura, le proposte parlamentari 106 e 107 attendono la prima lettura. I numeri di registrazione per ora non vengono rilasciati e continui a segnalare tramite UbyPort → UbyPort senza stress: come segnalare correttamente gli ospiti stranieri alla polizia per stranieri. Sulla scelta della forma non incide, ma nel corso del 2027 le regole con ogni probabilità cambieranno.

Gli errori e i miti più frequenti

  • „La s.r.o. è roba da grandi aziende.“ — Una s.r.o. unipersonale con un solo appartamento è normalissima; bastano un unico fondatore e un conferimento di 1 CZK.
  • „Con la licenza commerciale non rispondo di niente.“ — Al contrario: come persona fisica rispondi con tutto il tuo patrimonio.
  • „La s.r.o. non paga oneri.“ — Sul compenso dell'amministratore la società versa il 24,8 % di previdenza e il 9 % di sanità, e l'amministratore un altro 7,1 % e 4,5 %. E se non ti paghi lo stipendio, versi da solo i contributi sanitari come persona senza redditi imponibili (2026: 3.024 CZK al mese) e non maturi pensione.
  • „L'imposta forfettaria è sempre la più conveniente.“ — Con 600.000 CZK e forfait del 60 % costa circa 5.000 CZK più del regime ordinario, e con un lavoro dipendente non puoi proprio accedervi.
  • „Posso gestirlo senza licenza commerciale, come locazione.“ — L'alloggio a breve termine è un servizio di alloggio. Senza autorizzazione è un illecito con sanzione fino a 500.000 CZK e, in misura rilevante, il reato di esercizio abusivo di attività d'impresa punibile fino a 2 anni (§ 251 della legge n. 40/2009 Sb.).

Domande frequenti

Posso avere la licenza commerciale e insieme un lavoro dipendente?
Sì, ed è l'avvio più economico. Nell'attività secondaria i contributi previdenziali si pagano solo quando la base imponibile annua supera 117.521 CZK (si riduce di 9.794 CZK per ogni mese senza attività), quelli sanitari non hanno minimo e nel primo anno non si versano acconti. Il prezzo da pagare è l'imposta forfettaria — quella con il lavoro dipendente non è possibile.
Devo costituire una s.r.o. quando arriva il secondo appartamento?
No, la licenza commerciale copre un numero qualsiasi di appartamenti. La forma cambiala quando ti raggiungono la responsabilità, un socio o la dimensione dell'attività — non per il numero di immobili.
Quest'anno ho versato acconti più alti di quelli che risultano dai nuovi numeri. Che faccio?
Il credito per gennaio-giugno 2026 la ČSSZ te lo restituisce o compensa su richiesta, e il credito sull'imposta forfettaria lo sistema l'ufficio delle imposte — importi e procedura li trovi qui → Come tassare i redditi da Airbnb: § 7, non § 9 — e perché è importante.
Come ti aiuta Ubyo
Gli obblighi di legge verso gli ospiti sono identici nelle due forme — e l'applicazione li gestisce per te in entrambi i regimi: la segnalazione a UbyPort, il registro degli ospiti e la tassa di soggiorno. Che tu scelga la licenza commerciale o la s.r.o., su questi obblighi non cambia nulla.
Quadro normativo e fonti (7)
  • legge n. 455/1991 Sb., sulle licenze commerciali, § 10, § 45a, § 47, § 61 — nascita dell'autorizzazione, modulo unico, termine per l'estratto, sanzioni
  • legge n. 586/1992 Sb., sulle imposte sui redditi, § 2a, § 4, § 7, § 16, § 21, § 35ba, § 36 — forfait, regime forfettario, aliquote, esenzione sulla vendita dell'appartamento
  • legge n. 90/2012 Sb., sulle società commerciali, § 8, § 11, § 132, § 142 — costituzione e responsabilità nella s.r.o.
  • leggi n. 589/1992 Sb. e n. 592/1992 Sb., nel testo della legge n. 90/2026 Sb. — contributi e minimi degli autonomi
  • legge n. 235/2004 Sb., sull'IVA, § 4a, § 6, § 47 — volume d'affari, limite della soggettività, aliquota 12 %
  • cssz.gov.cz, vzp.cz — acconti minimi e termini dei prospetti
  • rzp.gov.cz — Portale delle licenze commerciali e modulo unico di registrazione

Aggiornato: 5 settembre 2026, verificato nei fatti rispetto alle fonti indicate. Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista.