Due milioni di corone di fatturato. Un numero che ogni locatore di un certo successo dovrebbe avere scritto sul frigorifero. Superarlo ti rende soggetto passivo IVA — con tutto ciò che ne consegue: dichiarazioni mensili, comunicazione di controllo e soprattutto IVA su ogni notte. Chi si lascia sfuggire il limite lo viene a sapere tipicamente dall'ufficio delle imposte: soggetti passivi si diventa per legge anche senza domanda, l'amministrazione finanziaria ti registra poi d'ufficio e accerta l'imposta per tutto il periodo intermedio (§ 129 comma 3 del codice tributario).

La buona notizia: si può tenere sotto controllo. Dal 2025 il fatturato si osserva per anno solare e le soglie sono due — una ti dà mesi per prepararti, l'altra ti rende soggetto passivo da un giorno all'altro.

Cosa fare

Cosa entra nel fatturato

Il fatturato nel territorio nazionale è l'insieme dei corrispettivi al netto dell'imposta che ti spettano per le prestazioni effettuate con luogo della prestazione nel territorio nazionale (§ 4a comma 1 della legge n. 235/2004 Racc., sull'IVA). La parola chiave è «spettano»: non conta ciò che arriva sul tuo conto, ma ciò che è il compenso per il tuo servizio — il prezzo a notte più tutti i supplementi che addebiti tu stesso (pulizia, ospite aggiuntivo, check-in tardivo, animale).

• La commissione della piattaforma non riduce il fatturato. È un servizio autonomo che la piattaforma presta a te; è un tuo costo, non uno sconto sul ricavo. Lo stesso vale per il costo per i servizi di pagamento che la piattaforma addebita per l'elaborazione del pagamento dell'ospite — anch'esso è un tuo costo, non una riduzione del prezzo.
• Il costo del servizio che l'ospite paga direttamente alla piattaforma (modello split-fee) non rientra nel tuo fatturato — non è un corrispettivo per il tuo servizio. Attenzione al cambiamento: dal 13. 10. 2026 Airbnb porta tutti gli host nel SEE e in Svizzera a una commissione unica dell'host pari al 15,5 % del subtotale della prenotazione (per una parte degli host il 14–16 %). Da quel momento l'ospite paga esattamente il tuo prezzo — e tutto questo prezzo è il tuo fatturato, anche se Airbnb ti trattiene il 15,5 % dal versamento.
• La locazione di lunga durata esente SI COMPUTA nel fatturato. Se accanto ad Airbnb affitti ancora un appartamento in modo classico per anni, il canone rientra nel fatturato, anche se è esente da IVA (§ 4a comma 1 lett. c) in combinato disposto con il § 56a). L'eccezione è solo l'attività accessoria svolta occasionalmente. È il modo più silenzioso per sottostimare il limite di centinaia di migliaia.
• La tassa di soggiorno riscossa per il comune non rientra nel fatturato. Il soggetto passivo della tassa è l'ospite, tu sei solo il riscossore tenuto a incassarla (§ 3f della legge n. 565/1990 Racc., sui tributi locali); nella base imponibile non si include l'importo ricevuto a copertura di una somma sostenuta in nome e per conto di un'altra persona (§ 36 comma 14 della legge sull'IVA). La condizione, secondo l'interpretazione prevalente, è che tu indichi la tassa nel listino e sul documento come voce separata — se è nascosta nel prezzo dell'alloggio, è parte del corrispettivo. L'aliquota è stabilita dal regolamento del tuo comune, al massimo 50 CZK per ogni giorno iniziato di soggiorno a eccezione del giorno di inizio (§ 3c e § 3d), e la tassa riscossa o il motivo dell'esenzione si annotano separatamente nel registro, che conservi per 6 anni dall'ultima annotazione (§ 3g comma 2 lett. e) e comma 4). → Tassa di soggiorno: ogni comune la regola a modo suo — e la riscuoti tu
• La vendita di beni strumentali (auto, arredi) non si computa nel fatturato, salvo che tale vendita sia parte integrante della tua attività abituale (§ 4a comma 3).
• Se accanto all'alloggio hai anche un'altra attività, i fatturati SI SOMMANO. Il fatturato è una caratteristica del soggetto passivo, non della singola attività (§ 4a comma 1 e § 5 comma 1).
• Si computano solo le prestazioni con luogo della prestazione nel territorio nazionale. Chi è stabilito in un altro Stato dell'UE e affitta un appartamento in Cechia deve inoltre considerare il regime transfrontaliero per le piccole imprese con un limite di 100 000 EUR di fatturato in tutta l'UE (§ 109bb e seguenti). Un locatore ceco con un appartamento ceco non è interessato.

Perché in tanti ci si sbagliano: le piattaforme non mandano la commissione da pagare con bonifico, la trattengono dal versamento (netting). Booking.com B.V., partita IVA NL805734958B01, lo scrive espressamente sulla fattura mensile — l'importo del documento viene detratto dal tuo versamento successivo. Si presenta così: per prenotazioni da 1 000 € in fattura ci sono una commissione di 150 € e un costo per i servizi di pagamento di 15 €, in tutto 165 € da trattenere. Il fatturato è 1 000 €, non gli 835 € che arrivano sul conto. Airbnb Ireland UC, partita IVA IE9827384L, fattura per singola prenotazione, ma il principio è lo stesso.

Non confondere intanto due documenti diversi. Il documento fiscale è la fattura mensile per la commissione («Invoice»). Accanto a essa arriva il «Riepilogo dei pagamenti» (payout summary) con il dettaglio di prenotazioni, commissione, costo per i servizi di pagamento e ricavo netto — quello non è un documento fiscale e la sua ultima colonna con il ricavo netto non è il tuo fatturato; serve solo a riconciliare i pagamenti.

La differenza tra fatturato e versamento non è cosmetica. Con una commissione del 15,0 % sul prezzo della prenotazione e un costo per i servizi di pagamento dell'1,5 %, il versamento è inferiore al fatturato di circa il 16,5 %. Chi si calcola il fatturato da quanto gli è arrivato sul conto supera il limite prima di quanto pensi — e del superamento viene a sapere solo a posteriori.

Due soglie e quando diventi soggetto passivo

Dal 1° 1. 2025 il fatturato si osserva per ANNO SOLARE, non su 12 mesi mobili. La regola vale immutata anche oggi e nessuna modifica annunciata la cambia entro il 1° 1. 2027.

1. 1Se nell'anno superi un fatturato di 2 000 000 CZK e non anche la seconda soglia, sei soggetto passivo dal 1° gennaio dell'anno solare immediatamente successivo (§ 6 comma 1). Hai quindi mesi per prepararti.
2. 2Puoi scegliere la soggettività anticipata — dal giorno successivo a quello del superamento. La condizione è che tu lo comunichi all'amministrazione finanziaria in una domanda presentata IN TEMPO e che alla riga 06 indichi come motivo di registrazione il § 6 comma 2 lett. a). Se presenti la domanda in ritardo, l'opzione decade e sei soggetto passivo solo dal 1° gennaio.
3. 3Se superi un fatturato di 2 536 500 CZK (l'importo corrisponde al limite unionale di 100 000 EUR), sei soggetto passivo dal giorno successivo a quello del superamento (§ 6 comma 2 lett. b). Nessun tempo per prepararsi — e devi presentare una NUOVA domanda, anche se ne hai già presentata una per la prima soglia.

In entrambi i casi decorre un termine di 10 giorni lavorativi dal giorno del superamento (§ 94 comma 1). Inizia il giorno successivo a quello del superamento; se la sua fine cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, si sposta al primo giorno lavorativo utile (§ 33 commi 2 e 4 del codice tributario).

La registrazione passo dopo passo

1. 1Stabilisci il giorno esatto del superamento — non il giorno del versamento, ma il giorno di effettuazione della prestazione con cui hai oltrepassato la soglia. Da esso conta 10 giorni lavorativi.
2. 2Apri il portale MOJE daně (mojedane.gov.cz) — o la casella informativa fiscale DIS+ o l'applicazione EPO su adisspr.mfcr.cz.
3. 3Compila il modulo 25 5104 MFin 5104 «Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty» (domanda di registrazione ai fini dell'IVA). È lo stesso modulo del soggetto identificato, cambia solo il motivo della registrazione.
4. 4Alla riga 06 indica il motivo di legge: § 6 comma 1 (soggetto passivo dal 1° gennaio), § 6 comma 2 lett. a) (voglio essere soggetto passivo subito dopo il superamento dei 2 milioni), oppure § 6 comma 2 lett. b) (ho superato 2 536 500 CZK).
5. 5Allega l'allegato raccomandato dalla Direzione generale delle finanze «Příloha přihlášky k registraci k dani z přidané hodnoty – informace k ekonomické činnosti» (allegato alla domanda – informazioni sull'attività economica), per via elettronica come ulteriore allegato. Accelerano la registrazione anche un prospetto del fatturato e alcune fatture.
6. 6Invia per via elettronica. La domanda si può presentare SOLO elettronicamente (§ 101a comma 2); una presentazione in altra forma è inefficace (§ 101a comma 4) — la carta consegnata allo sportello non ti salva il termine.
7. 7Attendi la decisione. L'amministrazione finanziaria decide entro 30 giorni dal giorno di presentazione della domanda, eventualmente dal giorno in cui sono sanati i vizi (§ 129 comma 1 del codice tributario). Per le domande presentate entro il 30 settembre senza l'opzione della soggettività anticipata, l'ufficio delle imposte ti dà dapprima solo un avviso scritto ed emette la decisione non prima del 1. 12. e non oltre il 31. 12. di quell'anno (§ 97b).

Cosa comporta la soggettività IVA per i prezzi

I servizi ricettivi hanno l'aliquota IVA ridotta del 12 % (§ 47 comma 1 lett. b) e comma 4, allegato n. 2, voce CZ-CPA 55 «Servizi di alloggio»). Hai due possibilità pulite e una realistica: aumentare il prezzo dell'IVA (moltiplichi il prezzo per 1,12 ai sensi del § 37 lett. a) e mantieni il margine, ma sei del 12 % più caro del vicino non soggetto passivo), lasciare i prezzi (l'IVA esce allora dal margine — versi il 10,71 % dell'importo incassato, § 37 lett. b)), oppure combinare le due cose.

Decidi PRIMA della soglia. I prezzi per la stagione si impostano mesi prima e le prenotazioni confermate al vecchio prezzo non si rifanno più.

Attenzione al passaggio d'anno. L'obbligo di dichiarare l'imposta sorge il giorno di effettuazione della prestazione, oppure il giorno di ricezione del corrispettivo, se è ricevuto prima e la prestazione è nota con sufficiente certezza (§ 20a). Il corrispettivo ricevuto prima che sorgesse la soggettività passiva non è soggetto a imposta; per i soggiorni effettuati solo dopo il sorgere della soggettività devi perciò saper distinguere quando il pagamento sia realmente avvenuto — specialmente con le piattaforme che versano solo dopo l'arrivo dell'ospite. Nel gennaio successivo alla registrazione è la fonte di errori più frequente.

I vantaggi e gli obblighi che arrivano con la soggettività IVA

La soggettività passiva non è solo un meno. Acquisisci il diritto a detrarre l'IVA sugli acquisti — arredi, ristrutturazione, energia, servizi di fornitori cechi (§ 72 e seguenti). Con le commissioni di Airbnb e Booking è neutrale: la piattaforma è un soggetto non stabilito nel territorio nazionale, l'imposta sulla sua commissione la dichiari tu stesso e la detrai subito. → Soggetto identificato: l'IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking che quasi nessuno conosce

Il vero motivo per cui l'ingresso prima di un grande investimento conviene è il § 79. Al sorgere della soggettività passiva hai diritto alla detrazione sulle prestazioni ricevute nel periodo dei 12 mesi consecutivi precedenti il giorno della soggettività, se a tale giorno fanno parte del tuo patrimonio aziendale (§ 79 comma 1). Per i beni strumentali non ultimati — tipicamente una ristrutturazione in corso — il termine arriva fino a 60 mesi indietro, se il bene è stato messo in uso nei 12 mesi precedenti la soggettività o al più presto a tale giorno (§ 79 comma 2). La detrazione si esercita nella dichiarazione per il periodo in cui cade il giorno di nascita della soggettività (§ 79 comma 7); nella stessa dichiarazione il soggetto passivo neoregistrato indica alle righe 50 e 51 i valori delle prestazioni esenti ai sensi del § 76 comma 1 lett. b) effettuate dal 1° gennaio di quell'anno al giorno precedente la nascita della soggettività. In pratica: se diventi soggetto passivo al 1. 1. 2027, arrivi agli acquisti fino al 1. 1. 2026, e con una ristrutturazione non ultimata fino al 1. 1. 2022.

Il secondo vantaggio è commerciale: un cliente aziendale soggetto passivo detrae dal tuo alloggio il 12 %, per cui il tuo prezzo al netto dell'imposta è per lui comparabile con quello di un non soggetto passivo.

E gli obblighi in più:

• Periodo d'imposta mensile. Il periodo d'imposta è il mese solare (§ 99). Quello trimestrale non puoi sceglierlo né per l'anno della registrazione né per l'anno immediatamente successivo (§ 99a comma 3) — un nuovo soggetto passivo presenta mensilmente per almeno due anni. Eccezione solo su istanza presentata entro fine ottobre dell'anno di registrazione per motivi meritevoli di particolare considerazione.
• Dichiarazione entro 25 giorni dalla fine del periodo d'imposta. Il termine NON È prorogabile (§ 101 comma 2 della legge sull'IVA, § 136 comma 4 del codice tributario). La dichiarazione si presenta anche per un mese senza un solo incasso.
• Comunicazione di controllo. La persona fisica la presenta nel termine della dichiarazione, la persona giuridica sempre mensilmente entro 25 giorni dalla fine del mese (§ 101e). Non è prorogabile.
• Sanzioni per la comunicazione di controllo (§ 101h): 1 000 CZK per una presentazione successiva senza sollecito, 10 000 CZK per la presentazione nel termine sostitutivo dopo il sollecito, 30 000 CZK per la mancata presentazione dopo un sollecito a modificare o integrare e 50 000 CZK per la mancata presentazione dopo il sollecito; per la persona fisica, per il soggetto passivo trimestrale e per la s.r.o. unipersonale con socio persona fisica i tre importi maggiori sono dimezzati. Per grave ostacolo o impedimento all'amministrazione tributaria fino a 500 000 CZK. La sanzione di 1 000 CZK sorge per legge anche con un giorno di ritardo — per un piccolo locatore la sorpresa sgradevole più frequente.
• Registri ai fini IVA (§ 100), tutto per via elettronica (§ 101a comma 1).
• Documenti fiscali. All'ospite aziendale — soggetto passivo o persona giuridica non soggetto passivo — SEI OBBLIGATO a emettere il documento anche senza richiesta, entro 15 giorni dal giorno in cui è sorto l'obbligo di dichiarare l'imposta (§ 28 comma 1 lett. a) e comma 8). All'ospite privato la legge non impone l'emissione di un documento fiscale. Fino a un importo complessivo di 10 000 CZK basta un documento fiscale semplificato (§ 30 comma 1), i requisiti sono nel § 29.

Come tenere d'occhio il limite

Il fatturato non cresce in modo lineare — l'alta stagione può aggiungere centinaia di migliaia al mese. In pratica:

• Segui il fatturato progressivo dell'anno solare e la proiezione a fine anno, non solo la cifra raggiunta.
• Calcola dal prezzo lordo e aggiungi la locazione di lunga durata esente e le altre attività.
• A 1 600 000 CZK (l'80 % del limite) avvia lo scenario dei prezzi: aumento o taglio il margine? E faccio in tempo a reimpostare i prezzi per la prossima stagione?
• Se ti avvicini alla seconda soglia di 2 536 500 CZK, tieni la domanda pronta in anticipo — su 10 giorni lavorativi in piena stagione si fa fatica a contare.

Gli errori e i miti più frequenti

• «Nel fatturato conto solo ciò che mi è arrivato sul conto dopo la detrazione della commissione.» — No. Il fatturato è il corrispettivo che ti spetta per il soggiorno; la commissione della piattaforma è un tuo costo, non uno sconto sul ricavo. La piattaforma trattiene dal versamento sia la commissione sia il costo per i servizi di pagamento, quindi oltrepassi il limite prima che l'importo corrispondente compaia sul conto.
• «La locazione di lunga durata è esente, quindi non conta nel limite.» — Al contrario. La locazione esente di un bene immobile si computa nel fatturato (§ 4a comma 1 lett. c), a meno che si tratti di attività accessoria occasionale.
• «Ho due appartamenti e due licenze, ognuna ha il suo limite.» — Il fatturato si calcola per PERSONA, non per attività. Una persona fisica ha per giunta un solo IČO indipendentemente dal numero di licenze.
• «Sono soggetto identificato, quindi il limite non mi riguarda più.» — Ti riguarda. Il soggetto identificato versa il 21 % di IVA sulle commissioni indipendentemente dal fatturato, ma il fatturato per la soggettività passiva deve continuare a seguirlo.
• «La seconda soglia è solo teorica.» — Non lo è. A 2 536 500 CZK sei soggetto passivo da un giorno all'altro e devi presentare una nuova domanda entro 10 giorni lavorativi, anche se ne hai già presentata una.
• «Il fatturato si osserva su 12 mesi mobili.» — Dal 1° 1. 2025 non più, si osserva per anno solare.
• «L'ufficio si farà vivo quando sarà il momento.» — Soggetti passivi si diventa per legge. Senza domanda l'amministrazione finanziaria ti registra d'ufficio e accerta l'imposta per il periodo intermedio.

Domande frequenti

Cosa cambia con il passaggio di Airbnb dal 13. 10. 2026 a una commissione unica dell'host pari al 15,5 % del subtotale della prenotazione (per una parte degli host il 14–16 %)? L'ospite non paga più il costo del servizio a parte — paga esattamente il tuo prezzo e il 15,5 % Airbnb lo trattiene a te. Per il fatturato ciò significa che il corrispettivo che ti spetta è l'intero prezzo che l'ospite vede; la commissione non si sottrae da esso. Chi non adegua il prezzo, dopo il passaggio riceverà un versamento inferiore.

Aggiornato: 5. 9. 2026, contenuto verificato rispetto alle fonti citate. Testo informativo, non è consulenza legale o fiscale — discuti il tuo caso concreto con un professionista.