L'errore più caro degli host cechi sta in un solo paragrafo. Chi tassa l'alloggio a breve termine come „locazione“ (§ 9) tassa male — e l'Amministrazione finanziaria, al controllo, glielo riqualifica come attività d'impresa (§ 7). E non è una formalità: l'imposta si può accertare tre anni indietro (§ 148 della legge n. 280/2009 Sb., il codice tributario) e all'accertamento si aggiungono una penale del 20 % (§ 251 comma 1 lett. a) della stessa legge) e gli interessi di mora. I contributi, però, non te li accerta l'ufficio delle imposte — quelli se li prendono a parte, con prospetti correttivi, l'amministrazione distrettuale della previdenza sociale e la tua cassa malattia. Tre istituzioni, tre conguagli, un solo errore iniziale.

La buona notizia è che l'impostazione corretta si può fare una volta per tutte. Qui sotto trovi perché § 7 e non § 9, tre modi di tassare nel § 7, i numeri per il 2026 (attenzione — sono cambiati a metà anno), due esempi calcolati e i termini esatti.

Cosa fare

Perché § 7 e non § 9

Il § 9 (locazione) riguarda l'affitto a lungo termine di un immobile „nudo“: l'inquilino abita nell'appartamento, tu incassi e basta. Spese a forfait del 30 % dei ricavi, al massimo 600.000 CZK (§ 9 comma 4 della legge sulle imposte sui redditi), nessun contributo previdenziale o sanitario — la locazione di immobili non è un'attività autonoma lucrativa (§ 9 comma 3 lett. f) della legge n. 155/1995 Sb.).

L'alloggio breve di turisti è però un'attività completamente diversa. L'Amministrazione finanziaria la riconosce da quattro caratteristiche che insieme descrivono esattamente quello che fai: i soggiorni sono brevi, lo scopo è la vacanza e non il soddisfacimento di un bisogno abitativo, fornisci servizi oltre il necessario (pulizie, cambio della biancheria, chiavi, comunicazione) e offri pubblicamente sulle piattaforme. È un'attività lucrativa sistematica, cioè attività d'impresa — reddito ai sensi del § 7 comma 1 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi, al quale si accompagna la licenza libera, settore n. 55 „Ubytovací služby“ (allegato n. 4 della legge n. 455/1991 Sb.). Lo descrive in dettaglio l'Informativa della Direzione generale delle finanze, prot. 10352/23/7100-30118-012884, efficace dal 1° gennaio 2023.

La differenza in denaro sta soprattutto nei contributi: nel § 7 si pagano, nel § 9 no. Proprio per questo il § 9 è allettante e proprio per questo i controlli vi si concentrano — tanto più che l'amministratore dell'imposta conosce i tuoi incassi prima che tu presenti la dichiarazione. Le piattaforme li comunicano secondo il DAC7 entro il 31 gennaio per l'anno precedente.

Il ricavo è il prezzo pagato dall'ospite, non ciò che arriva sul conto

Prima di calcolare qualsiasi cosa, chiarisci con quale numero si calcola davvero. Ricavo è l'intero importo che l'ospite ha pagato per il soggiorno — anche se non ti arriva mai in quella misura. Le piattaforme, infatti, i loro soldi non te li fatturano con un bonifico: se li trattengono dal pagamento prima ancora di inviartelo. Booking.com B.V. (VAT NL805734958B01) lo scrive testualmente sul documento fiscale mensile — l'importo della fattura viene dedotto dal tuo pagamento (nell'originale „netted from your payout“). Nel prospetto dei pagamenti, poi, per ogni prenotazione vedi il prezzo della prenotazione, la commissione trattenuta, le spese per i servizi di pagamento e solo sotto di esse l'incasso netto. Nella dichiarazione va il primo numero, non l'ultimo.

Sui documenti del periodo 2025/2026 la commissione di Booking è del 15,0 % del prezzo della prenotazione e le spese per i servizi di pagamento un altro 1,5 % (la tua aliquota può variare secondo il contratto e i programmi scelti — la trovi sul tuo documento). Insieme la piattaforma prende circa un sesto del prezzo.

La differenza fra 1.000,00 € e 835,00 € non è una perdita, ma una spesa. Con le spese effettive commissione e spese per i servizi di pagamento le deduci come costo, con il forfait del 60 % sono già „nel forfait“ e dedurle di nuovo non si può — in entrambi i casi, però, nei ricavi vanno i 1.000,00 € interi. Chi nella propria contabilità annota solo il pagamento ricevuto dichiara circa un sesto in meno di quanto la piattaforma ha comunicato su di lui all'Amministrazione finanziaria secondo il DAC7: si comunicano infatti sia il corrispettivo sia le commissioni trattenute, quindi la differenza dai suoi dati si vede a colpo d'occhio.

Con Airbnb il principio è lo stesso, solo il documento è diverso: la commissione di servizio la fattura Airbnb Ireland UC (partita IVA IE9827384L) separatamente per ogni prenotazione, non con un riepilogo mensile. Anche qui il ricavo è il prezzo pagato dall'ospite e la commissione della piattaforma è una tua spesa.

I numeri per il 2026

Salario medio 2026 = 48.967 CZK (decreto governativo n. 365/2025 Sb.) Aliquota IRPEF persone fisiche = 15 % fino a una base di 1.762.812 CZK, 23 % oltre Detrazione per il contribuente = 30.840 CZK l'anno, non si riproporziona Forfait di spesa § 7 = 60 % dei ricavi, al massimo 1.200.000 CZK Forfait di spesa § 9 = 30 % dei ricavi, al massimo 600.000 CZK Contributi dalla base imponibile = previdenza dal 55 % della base con aliquota 29,2 %, sanità dal 50 % con 13,5 % Effettivamente insieme = 22,81 % della base imponibile Acconto previdenziale min. (principale) = 5.005 CZK da 7/2026 (in 1–6/2026 erano 5.720 CZK) autonomo all'inizio = 3.575 CZK, attività secondaria = 1.574 CZK Acconto sanitario min. = 3.306 CZK, scadenza l'8° giorno del mese successivo Minimi insieme = 8.311 CZK al mese Importo determinante (secondaria) = 117.521 CZK di base imponibile l'anno Imposta forfettaria I/II/III = 9.162 / 16.745 / 27.139 CZK al mese Base previdenziale massima = 2.350.416 CZK

Tre modi di tassare nel § 7

1. 1FORFAIT DI SPESA DEL 60 %. Per i servizi di alloggio deduci il 60 % dei ricavi come spese senza un solo documento (§ 7 comma 7 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi). Da 800.000 CZK di incassi la base è di 320.000 CZK. Le spese forfettarie hanno un tetto di 1.200.000 CZK — l'effetto pieno lo raggiungi con ricavi di 2.000.000 CZK, oltre i quali il forfait non cresce più. Tieni solo le registrazioni degli incassi e il registro dei crediti (§ 7 comma 8). Attenzione, „senza documenti“ non significa „senza carte“: i documenti sulle commissioni delle piattaforme ti servono per l'IVA del soggetto identificato e il registro degli ospiti per la tassa di soggiorno. Per la maggior parte degli host con appartamento proprio il forfait è la scelta migliore.

1. 1SPESE EFFETTIVE. Tieni la contabilità fiscale (§ 7b) e deduci i costi reali: commissioni delle piattaforme, energia, pulizie, biancheria, arredi, riparazioni, ammortamenti, nel modello in sublocazione l'affitto. Conviene in due situazioni — quando i costi superano il 60 % dei ricavi (tipicamente quando gli appartamenti li prendi tu in affitto e li rivendi come alloggio), e quando hai ricavi oltre 2.000.000 CZK, perché lì, a causa del tetto, il forfait effettivo scende sotto il 60 %.

Attenzione agli ammortamenti: per poter ammortizzare l'appartamento devi inserirlo nel patrimonio d'impresa — e così ti chiudi l'esenzione del ricavo dalla sua futura vendita. Essa, ai sensi del § 4 comma 1 della legge sulle imposte sui redditi, si applica solo dieci anni dopo l'uscita dell'appartamento dal patrimonio d'impresa. Per un appartamento da milioni è sostanzialmente più caro di quanto risparmi sugli ammortamenti.

1. 1IMPOSTA FORFETTARIA. Un unico versamento mensile nel quale ci sono imposta e contributi di entrambi i tipi, con scadenza il giorno 20 del mese (§ 38lk della legge sulle imposte sui redditi). Nessuna dichiarazione, nessun prospetto. Per il 2026 sono 9.162 CZK nella fascia I, 16.745 CZK nella II e 27.139 CZK nella III. I servizi di alloggio rientrano nella fascia I fino a ricavi di 1.500.000 CZK, nella fascia II fino a 2.000.000 CZK. Si entra con una comunicazione entro il 10 gennaio dell'anno di riferimento (per il 2027 entro l'11 gennaio 2027, perché il 10 gennaio è domenica) oppure all'avvio dell'attività; il termine non è ripristinabile.

La condizione decisiva sulla quale la maggior parte degli interessati inciampa: al primo giorno del periodo non devi svolgere un'attività da cui derivino redditi da lavoro dipendente (§ 2a comma 1 lett. c) della legge sulle imposte sui redditi), salvo i redditi tassati a ritenuta. Un dipendente con un appartamento su Airbnb — cioè il tipico lettore di questo articolo — nell'imposta forfettaria non può entrare. Inoltre non devi essere soggetto IVA, gli altri redditi ai sensi dei § 8 e § 10 non devono superare 50.000 CZK e non devi essere in insolvenza. La registrazione come soggetto identificato ai fini IVA sulle commissioni, al contrario, non osta all'ingresso. Svantaggio: nel regime forfettario non si applicano le detrazioni per i figli, per il coniuge né gli interessi del mutuo.

Contributi: non dimenticarli

Esercitare una licenza commerciale è un'attività autonoma lucrativa, quindi all'imposta si aggiungono i contributi previdenziali e sanitari. Le basi sono due diverse e non confonderle:

• Previdenza: la base di calcolo è il 55 % della base imponibile (§ 5b comma 1 della legge n. 589/1992 Sb., dal 2024; prima era il 50 %), aliquota 29,2 % — effettivamente il 16,06 % della base imponibile.
• Sanità: la base di calcolo è il 50 % della base imponibile (§ 3a comma 1 della legge n. 592/1992 Sb.), aliquota 13,5 % — effettivamente il 6,75 % della base imponibile.

Insieme il 22,81 % della base imponibile, cioè più dell'imposta del quindici per cento. Chi calcola solo l'imposta pianifica il proprio flusso di cassa sbagliando all'incirca della metà.

Fondamentale è la distinzione fra attività principale e secondaria:

• Attività PRINCIPALE (l'alloggio è il tuo unico reddito): gli acconti minimi corrono ogni mese a prescindere dagli incassi — nel 2026 sono 5.005 CZK di previdenza (da luglio, fino a giugno 5.720 CZK) e 3.306 CZK di sanità, in tutto 8.311 CZK al mese. Un autonomo all'inizio che negli ultimi vent'anni non ha esercitato attività d'impresa paga di previdenza solo 3.575 CZK. Gli acconti, però, non sono l'importo finale: nell'attività principale i contributi annui si pagano almeno dalla base di calcolo minima (§ 5b comma 2 della legge n. 589/1992 Sb., § 3a comma 2 della legge n. 592/1992 Sb.), per il 2026 quindi almeno 60.055 CZK di previdenza e 39.663 CZK di sanità, in tutto 99.718 CZK. Se dal 55 % e dal 50 % della base ti esce meno, versi la differenza fino al minimo. Un autonomo all'inizio calcola il minimo previdenziale da una base più bassa di 12.242 CZK al mese (25 % del salario medio) per l'anno di avvio e i due successivi — gli escono circa 42.900 CZK; il minimo sanitario è lo stesso.
• Attività SECONDARIA (hai un lavoro dipendente che fa sorgere la partecipazione all'assicurazione di malattia): nel primo anno non versi affatto acconti previdenziali e i contributi si liquidano solo con il prospetto. La previdenza, inoltre, non si paga finché la base imponibile non raggiunge l'importo determinante di 117.521 CZK per il 2026 (per ogni mese senza attività si riduce di 9.794 CZK). Si confronta la base imponibile, non gli incassi — con il forfait del 60 % corrisponde a incassi fino a circa 293.800 CZK. Sui contributi sanitari, per un dipendente che versa almeno dal salario minimo, non si applica il minimo, e li saldi entro 8 giorni dalla presentazione del prospetto.

La detrazione per il contribuente di 30.840 CZK la fai valere nella dichiarazione una sola volta contro la somma dell'imposta da lavoro dipendente e da attività d'impresa. In un dipendente, di solito, l'hanno già esaurita gli acconti mensili sulla busta paga, quindi dall'attività versi i 36.000 CZK interi. La base di 240.000 CZK è sopra l'importo determinante di 117.521 CZK, la partecipazione all'assicurazione previdenziale è dunque obbligatoria. E nota che i contributi sono più alti dell'imposta. L'imposta forfettaria costerebbe a questo lettore 109.944 CZK l'anno — più cara e, soprattutto, per lui inaccessibile.

Nell'attività principale non basta calcolare i contributi dal 55 % e dal 50 % della base: i contributi annui si pagano almeno dalla base di calcolo minima (§ 5b comma 2 della legge n. 589/1992 Sb., § 3a comma 2 della legge n. 592/1992 Sb.). Con incassi di 800.000 CZK entrambe le basi effettive sono sotto di essa — 176.000 CZK contro il minimo annuo di 205.668 CZK per la previdenza e 160.000 CZK contro 293.802 CZK per la sanità — quindi si paga il minimo e gli acconti mensili versati vi si sottraggono soltanto nel conguaglio annuale. Nell'attività secondaria (primo esempio) questo minimo non vale — la base di calcolo minima lì è solo di 5.387 CZK al mese, cioè 64.644 CZK l'anno, e la base effettiva di 132.000 CZK è sopra di essa; il minimo sanitario ai dipendenti non si applica affatto.

Se lo stesso appartamento lo gestisse un dipendente, sarebbe attività secondaria: i contributi si calcolerebbero dalle basi effettive — 51.392 CZK di previdenza e 21.600 CZK di sanità, cioè 72.992 CZK — e con la detrazione esaurita dalla busta paga gli oneri sarebbero 120.992 CZK, cioè il 15,1 % degli incassi come nel primo esempio. Sui contributi gli stessi incassi, nell'attività principale, costano 26.726 CZK l'anno in più.

Quando ti crescerà: l'aliquota del 23 % riguarda la base imponibile oltre 1.762.812 CZK — e in un dipendente la base da stipendio e da attività si somma, quindi ci arrivi prima di quanto pensi. Anche il tetto dei contributi previdenziali di 2.350.416 CZK si calcola dalla somma di entrambe.

Le scadenze da segnarsi

La dichiarazione dei redditi per il 2026 si presenta entro il 1° aprile 2027 (termine base), entro il 3 maggio 2027 se per via elettronica ed entro il 1° luglio 2027 se la redige un consulente fiscale o un avvocato (§ 136 del codice tributario; il 1° maggio 2027 è sabato, perciò il termine slitta). Per te conta solo quello di mezzo: come persona fisica che esercita attività d'impresa hai la casella dati attivata per legge e le istanze su modulo puoi inviarle solo per via elettronica (§ 72 comma 6 del codice tributario). Il termine di aprile, per un host, in pratica è morto.

Il prospetto dell'autonomo per la ČSSZ e il prospetto per la cassa malattia si presentano entro un mese dalla scadenza del termine per la dichiarazione (§ 15 della legge n. 589/1992 Sb., § 24 della legge n. 592/1992 Sb.). Per il 2026 ne derivano, indicativamente, il 3 maggio, il 3 giugno e il 2 agosto 2027 — il calendario per il 2027 la ČSSZ non l'ha ancora pubblicato, le date sono derivate dalla legge. Il saldo dei contributi scade entro 8 giorni dalla presentazione del prospetto. Dal 1° gennaio 2026 il prospetto per la cassa malattia si presenta esclusivamente per via elettronica (§ 24 comma 7 della legge n. 592/1992 Sb.). Chi è nel regime forfettario non presenta prospetti affatto.

Che cos'altro conviene sapere

• PER QUANTO TENERE I DOCUMENTI. Non si tratta di sei anni come per il registro degli ospiti — i documenti fiscali e contabili hanno termini propri, più lunghi. Se tieni la contabilità fiscale, regolati sul termine di accertamento: è di 3 anni, si prolunga di 1 anno se negli ultimi dodici mesi prima della sua fine si verifica una delle circostanze del § 148 comma 2 del codice tributario, e termina al più tardi 10 anni dal suo inizio (§ 148 commi 1 e 5 della legge n. 280/2009 Sb.) — i documenti di un dato anno tienili quindi realisticamente 10 anni. Se tieni la contabilità, valgono 10 anni per il bilancio e 5 anni per documenti contabili, libri e inventari (§ 31 comma 2 della legge n. 563/1991 Sb.). Se sei soggetto IVA, i documenti fiscali 10 anni dalla fine del periodo d'imposta in cui l'operazione è stata effettuata (§ 35 comma 2 della legge n. 235/2004 Sb.). Se su un documento incidono più norme, vale il termine più lungo (§ 32 comma 1 della legge sulla contabilità). → GDPR e dati degli ospiti: cosa puoi, cosa devi e cosa è vietato

• DAC7. Le piattaforme comunicano all'Amministrazione finanziaria i tuoi incassi entro il 31 gennaio per l'anno solare precedente, quindi prima che tu presenti la dichiarazione (legge n. 164/2013 Sb.). Inviano l'identificazione, il corrispettivo per trimestri, le commissioni trattenute, il numero di prenotazioni, il numero di conto, l'indirizzo dell'immobile e il numero di giorni di locazione. La soglia di 30 operazioni o 2.000 EUR, di cui talvolta si scrive, vale solo per la vendita di beni — nell'alloggio si comunica anche una singola prenotazione. Dichiara tutto.
• Il contante si tassa esattamente come un pagamento tramite piattaforma. Conta sempre quanto ha pagato l'ospite, non per quale via e in quale misura il denaro è arrivato a te.
• IVA sulle commissioni. Ricevendo una commissione da Airbnb Ireland o Booking.com B.V. diventi soggetto identificato e sulla commissione versi il 21 % di IVA; registrazione entro 15 giorni, dichiarazione e pagamento entro 25 giorni dalla fine del mese (§ 6h e § 108 della legge n. 235/2004 Sb.). È un obbligo autonomo accanto all'imposta sui redditi e non osta all'imposta forfettaria → Soggetto identificato: l'IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking che quasi nessuno conosce
• Il limite di volume d'affari di 2.000.000 CZK è una terza cosa, indipendente. Dal 2025 il volume d'affari si osserva per anno solare; superandolo diventi soggetto IVA dal 1° gennaio dell'anno seguente, superando 2.536.500 CZK già il giorno dopo. L'alloggio ha l'aliquota ridotta del 12 % → Il limite di 2 milioni: quando diventi soggetto IVA e cosa comporta per i prezzi
• Tassa di soggiorno. La riscuoti dagli ospiti per il comune (fino a 50 CZK per persona e notte, a Praga 50 CZK dal 1° gennaio 2022) e tieni il registro degli ospiti ai sensi del § 3g della legge n. 565/1990 Sb. L'Amministrazione finanziaria trasmette i dati DAC7 anche ai comuni come amministratori della tassa, quindi controllo della tassa e controllo dell'imposta vanno di pari passo → Tassa di soggiorno: ogni comune la regola a modo suo — e la riscuoti tu
• Imposta sugli immobili. Un appartamento o una casa offerti per servizi di alloggio servono all'attività d'impresa anche quando al 1° gennaio non hai ospiti — e si tassano con l'aliquota per gli altri tipi di impresa, 18,00 CZK/m² (§ 11 comma 1 lett. h) della legge n. 338/1992 Sb.); per un'unità abitativa la superficie si moltiplica prima per il coefficiente di superficie rettificata (1,22, altrimenti 1,20 — § 10 comma 3), il coefficiente legato alla dimensione del comune all'aliquota d'impresa non si applica, e il comune può stabilire un coefficiente locale da 0,5 a 5,0 (§ 12). La dichiarazione si presenta entro il 31 gennaio dell'anno successivo al cambio di destinazione.
• eTurista e il numero di registrazione europeo per ora non devi affrontarli. Il regolamento UE 2024/1028 si applica sì dal 20 maggio 2026, ma la procedura di registrazione è facoltativa per gli Stati membri e la Cechia non l'ha introdotta a settembre 2026; la modifica della legge n. 159/1999 Sb. non è approvata e il portale eTurista è in esercizio di prova. Il numero di registrazione nell'annuncio non è dunque obbligatorio. Segui gli sviluppi — il governo vuole che al futuro registro abbia accesso anche l'Amministrazione finanziaria.

Gli errori e i miti più frequenti

• „È l'affitto del mio appartamento, tasso nel § 9 e i contributi non li pago.“ — L'alloggio breve con servizi è attività d'impresa. Conta la natura dell'attività, non il fatto che tu sia proprietario.
• „I contributi si calcolano da metà della base.“ — La metà vale solo per l'assicurazione sanitaria. La previdenza dal 2024 si calcola dal 55 % della base imponibile, non dal 50 %.
• „Gli oneri su 600.000 CZK di incassi saranno poche decine di migliaia.“ — I soli contributi sono 54.744 CZK e con l'imposta sei a 90.744 CZK. Metti in conto circa il 15 % degli incassi.
• „Lo dichiaro entro aprile, ho tempo.“ — Con la casella dati presenti per via elettronica e vale il termine di maggio. Chi pianifica aprile e carta pianifica male.
• „Un dipendente può prendere l'imposta forfettaria, è la più semplice.“ — Non può. Il concorso con il lavoro dipendente esclude l'ingresso nel regime forfettario (§ 2a comma 1 lett. c) della legge sulle imposte sui redditi), salvo i redditi tassati a ritenuta.
• „Tasso quello che mi è realmente arrivato sul conto.“ — Il ricavo è il prezzo pagato dall'ospite. Commissione e spese per i servizi di pagamento la piattaforma se le trattiene dal bonifico prima di inviare il denaro; per te sono una spesa, non una riduzione del ricavo.
• „La piattaforma non comunica niente a nessuno.“ — Comunica, secondo il DAC7 ed entro il 31 gennaio, indirizzo dell'appartamento compreso.
• Prospetti dimenticati per la ČSSZ e per la cassa malattia. Con la dichiarazione non finisce: i prospetti sono un obbligo autonomo con un termine proprio.
• Attività secondaria non barrata nel prospetto della ČSSZ. A posteriori non si può correggere e pagherai come nell'attività principale.
• Saltare fra forfait e spese effettive senza conoscere le regole di transizione. La base imponibile dell'anno precedente va rettificata per crediti, debiti, rimanenze e accantonamenti (§ 23 comma 8 lett. b) della legge sulle imposte sui redditi), e ciò con una dichiarazione integrativa. Qui fatti consigliare.

Domande frequenti

Aggiornato: 5 settembre 2026, verificato nei fatti rispetto alle fonti indicate. Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — per la tua situazione specifica rivolgiti a un professionista.