Dva milióny korún obratu. Číslo, ktoré by mal mať každý úspešnejší ubytovateľ napísané na chladničke. Jeho prekročenie z vás urobí platiteľa DPH — so všetkým, čo k tomu patrí: mesačné priznania, kontrolné hlásenie a hlavne DPH z každej noci. Kto limit prešvihne, dozvie sa to typicky od daňového úradu: platiteľom sa stávate zo zákona aj bez prihlášky, správca dane vás potom zaregistruje z úradnej moci a daň za celé medziobdobie domeria (§ 129 ods. 3 daňového poriadku).

Dobrá správa: ustrážiť sa to dá. Od roku 2025 sa obrat sleduje za kalendárny rok a hranice sú dve — jedna vám dá mesiace na prípravu, druhá z vás urobí platiteľa zo dňa na deň.

Čo urobiť

Čo sa počíta do obratu

Obratom v tuzemsku je súhrn úplat bez dane, ktoré vám patria za uskutočnené plnenia s miestom plnenia v tuzemsku (§ 4a ods. 1 zákona č. 235/2004 Zb., o DPH). Kľúčové slovo je „patrí“: nerozhoduje, čo vám dôjde na účet, ale čo je odmenou za vašu službu — cena za noc plus všetky poplatky, ktoré účtujete vy sami (upratovanie, hosť navyše, neskorý check-in, domáce zviera).

• Provízia platformy obrat neznižuje. Je to samostatná služba, ktorú platforma poskytuje vám; ide o váš náklad, nie o zľavu z tržby. To isté platí pre poplatok za platobné služby, ktorý si platforma účtuje za spracovanie platby hosťa — aj on je vaším nákladom, nie zľavou z ceny.
• Servisný poplatok, ktorý hosť platí priamo platforme (split-fee model), do vášho obratu nepatrí — nie je to úplata za vašu službu. Pozor na zmenu: Airbnb od 13. 10. 2026 prevádza všetkých hostiteľov v EHP a Švajčiarsku na jednotný poplatok hostiteľa vo výške 15,5 % z medzisúčtu rezervácie (u časti hostiteľov 14–16 %). Hosť od tej chvíle platí presne vašu cenu — a celá táto cena je vaším obratom, aj keď vám Airbnb 15,5 % z výplaty strhne.
• Oslobodený dlhodobý nájom sa do obratu ZAPOČÍTAVA. Ak popri Airbnb prenajímate ešte jeden byt klasicky na roky, nájomné do obratu patrí, aj keď je od DPH oslobodené (§ 4a ods. 1 písm. c) v spojení s § 56a). Výnimkou je len doplnková činnosť uskutočňovaná príležitostne. Je to najtichšia cesta, ako limit podceniť o státisíce.
• Poplatok z pobytu vybraný pre obec do obratu nepatrí. Poplatníkom je hosť, vy ste len platiteľom, ktorý má povinnosť poplatok vybrať (§ 3f zákona č. 565/1990 Zb., o miestnych poplatkoch); do základu dane sa nezahŕňa suma prijatá na úhradu sumy vynaloženej v mene a na účet inej osoby (§ 36 ods. 14 zákona o DPH). Podmienkou podľa prevažujúceho výkladu je, že poplatok uvádzate v cenníku aj na doklade ako samostatnú položku — ak je schovaný v cene ubytovania, je súčasťou úplaty. Sadzbu určuje vyhláška vašej obce, najviac 50 Kč za každý začatý deň pobytu s výnimkou dňa začiatku (§ 3c a § 3d), a vybraný poplatok alebo dôvod oslobodenia vediete oddelene v evidenčnej knihe, ktorú uchovávate 6 rokov od posledného zápisu (§ 3g ods. 2 písm. e) a ods. 4). → Poplatok z pobytu: každá obec ho má inak — a vyberáte ho vy
• Predaj dlhodobého majetku (auto, vybavenie) sa do obratu nezapočíta, ak taký predaj nie je neoddeliteľnou súčasťou vašej obvyklej činnosti (§ 4a ods. 3).
• Ak máte popri ubytovaní aj iné podnikanie, obraty sa SČÍTAVAJÚ. Obrat je vlastnosťou zdaniteľnej osoby, nie jednotlivej činnosti (§ 4a ods. 1 a § 5 ods. 1).
• Počítajú sa len plnenia s miestom plnenia v tuzemsku. Kto je usadený v inom štáte EÚ a prenajíma byt v Česku, rieši navyše cezhraničný režim pre malé podniky s limitom 100 000 EUR obratu v celej EÚ (§ 109bb a nasl.). Českého ubytovateľa s českým bytom sa to netýka.

Prečo sa na tom toľko ľudí pomýli: platformy si províziu neposielajú na úhradu prevodom, ale strhávajú si ju z výplaty (netting). Booking.com B.V., IČ DPH NL805734958B01, to má na mesačnej faktúre napísané výslovne — suma dokladu sa odpočíta z vašej najbližšej výplaty. Vyzerá to tak, že pri rezerváciách za 1 000 € je na faktúre provízia 150 € a poplatok za platobné služby 15 €, dohromady 165 € na strhnutie. Obratom je 1 000 €, nie 835 €, ktoré dôjdu na účet. Airbnb Ireland UC, IČ DPH IE9827384L, fakturuje po jednotlivých rezerváciách, ale princíp je rovnaký.

Nepleťte si pritom dva rôzne dokumenty. Daňovým dokladom je mesačná faktúra na províziu („Invoice“). Vedľa nej chodí „Výkaz platieb“ (payout summary) s rozpisom rezervácií, provízie, poplatku za platobné služby a čistej tržby — ten daňovým dokladom nie je a jeho posledný stĺpec s čistou tržbou nie je váš obrat; slúži len na odsúhlasenie platieb.

Rozdiel medzi obratom a výplatou nie je kozmetický. Pri provízii 15,0 % z ceny rezervácie a poplatku za platobné služby 1,5 % je výplata zhruba o 16,5 % nižšia než obrat. Kto si obrat počíta z toho, čo mu došlo na účet, prekročí limit skôr, než si myslí — a o prekročení sa dozvie až spätne.

Dve hranice a kedy sa stávate platiteľom

Od 1. 1. 2025 sa obrat sleduje za KALENDÁRNY ROK, nie za 12 kĺzavých mesiacov. Pravidlo platí bez zmeny aj dnes a žiadna vyhlásená novela ho do 1. 1. 2027 nemení.

1. 1Ak v roku prekročíte obrat 2 000 000 Kč a druhú hranicu už nie, ste platiteľom od 1. januára kalendárneho roka bezprostredne nasledujúceho (§ 6 ods. 1). Máte teda mesiace na prípravu.
2. 2Môžete si zvoliť skoršie platiteľstvo — dňom nasledujúcim po dni prekročenia. Podmienkou je, že to oznámite správcovi dane vo VČAS podanej prihláške a v riadku 06 uvediete ako dôvod registrácie § 6 ods. 2 písm. a). Ak podáte prihlášku neskoro, voľba prepadá a platiteľom ste až od 1. januára.
3. 3Ak prekročíte obrat 2 536 500 Kč (suma zodpovedá únijnému limitu 100 000 EUR), ste platiteľom dňom nasledujúcim po dni prekročenia (§ 6 ods. 2 písm. b). Žiadny čas na prípravu — a musíte podať NOVÚ prihlášku, aj keď ste jednu už podali kvôli prvej hranici.

V oboch prípadoch beží lehota 10 pracovných dní odo dňa prekročenia (§ 94 ods. 1). Začína dňom nasledujúcim po dni prekročenia; ak jej koniec pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, posúva sa na najbližší pracovný deň (§ 33 ods. 2 a 4 daňového poriadku).

Registrácia krok za krokom

1. 1Zistite presný deň prekročenia — nie deň výplaty, ale deň uskutočnenia plnenia, ktorým ste hranicu prešli. Od neho počítate 10 pracovných dní.
2. 2Otvorte portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) — buď daňovú informačnú schránku DIS+, alebo aplikáciu EPO na adisspr.mfcr.cz.
3. 3Vyplňte tlačivo 25 5104 MFin 5104 „Přihláška k registraci k dani z přidané hodnoty“ (prihláška na registráciu k DPH). Je to ten istý formulár ako pre identifikovanú osobu, líši sa len dôvodom registrácie.
4. 4V riadku 06 uveďte zákonný dôvod: § 6 ods. 1 (platiteľom od 1. januára), § 6 ods. 2 písm. a) (chcem byť platiteľom hneď po prekročení 2 mil.), alebo § 6 ods. 2 písm. b) (prekročil som 2 536 500 Kč).
5. 5Priložte odporúčanú prílohu Generálneho finančného riaditeľstva „Příloha přihlášky k registraci k dani z přidané hodnoty – informace k ekonomické činnosti“ (príloha prihlášky – informácie k ekonomickej činnosti), elektronicky ako inú prílohu. Registráciu urýchli aj prehľad obratu a niekoľko faktúr.
6. 6Odošlite elektronicky. Prihlášku možno podať LEN elektronicky (§ 101a ods. 2); podanie inou formou je neúčinné (§ 101a ods. 4) — papier na podateľni vám lehotu nezachráni.
7. 7Počkajte na rozhodnutie. Správca dane rozhoduje do 30 dní odo dňa podania prihlášky, prípadne odo dňa odstránenia vád (§ 129 ods. 1 daňového poriadku). Pri prihláškach podaných do 30. 9. bez voľby skoršieho platiteľstva vás daňový úrad najprv len písomne upovedomí a rozhodnutie vydá najskôr 1. 12. a najneskôr 31. 12. daného roka (§ 97b).

Čo platiteľstvo urobí s cenami

Ubytovacie služby majú zníženú sadzbu DPH 12 % (§ 47 ods. 1 písm. b) a ods. 4, príloha č. 2, položka CZ-CPA 55 „Ubytovacie služby“). Máte dve čisté možnosti a jednu realistickú: zdražiť o DPH (cenu vynásobíte 1,12 podľa § 37 písm. a) a maržu si udržíte, ale ste o 12 % drahší než sused-neplatiteľ), nechať ceny (DPH potom ide z marže — odvediete 10,71 % z inkasovanej sumy, § 37 písm. b)), alebo oboje skombinovať.

Rozhodujte sa PRED hranicou. Ceny na sezónu sa nastavujú mesiace dopredu a rezervácie potvrdené za starú cenu už neprerobíte.

Pozor na prelom roka. Povinnosť priznať daň vzniká ku dňu uskutočnenia plnenia, alebo ku dňu prijatia úplaty, ak je prijatá skôr a plnenie je dostatočne určite známe (§ 20a). Úplata prijatá ešte pred vznikom platiteľstva dani nepodlieha; pri pobytoch uskutočnených až po vzniku platiteľstva preto musíte vedieť rozlíšiť, kedy k platbe skutočne došlo — zvlášť pri platformách, ktoré vyplácajú až po príchode hosťa. V januári po registrácii je to najčastejší zdroj chýb.

Plusy a povinnosti, ktoré prídu s platiteľstvom

Platiteľstvo nie je len mínus. Získavate nárok na odpočet DPH z nákupov — vybavenie, rekonštrukcia, energie, služby českých dodávateľov (§ 72 a nasl.). Pri províziách Airbnb a Bookingu je to neutrálne: platforma je osoba neusadená v tuzemsku, daň z jej provízie priznávate vy sami a hneď si ju odpočítate. → Identifikovaná osoba: DPH z provízií Airbnb a Bookingu, o ktorej takmer nikto nevie

Skutočný dôvod, prečo sa vstup pred veľkou investíciou oplatí, je § 79. Pri vzniku platiteľstva máte nárok na odpočet pri plneniach prijatých v období 12 po sebe idúcich mesiacov predo dňom platiteľstva, ak sú k tomu dňu súčasťou vášho obchodného majetku (§ 79 ods. 1). Pri nedokončenom dlhodobom majetku — typicky rozbehnutej rekonštrukcii — siaha lehota až 60 mesiacov späť, ak bol majetok uvedený do užívania v 12 mesiacoch pred platiteľstvom alebo najskôr k tomuto dňu (§ 79 ods. 2). Odpočet uplatníte v priznaní za obdobie, do ktorého spadá deň vzniku platiteľstva (§ 79 ods. 7); v tom istom priznaní novo registrovaný platiteľ uvádza na riadkoch 50 a 51 hodnoty oslobodených plnení podľa § 76 ods. 1 písm. b) uskutočnených od 1. januára daného roka do dňa predchádzajúceho vzniku platiteľstva. Prakticky: ak sa stávate platiteľom k 1. 1. 2027, dosiahnete na nákupy späť do 1. 1. 2026, pri nedokončenej rekonštrukcii až do 1. 1. 2022.

Druhý plus je obchodný: firemný klient-platiteľ si z vášho ubytovania odpočíta 12 %, takže vaša cena bez dane je pre neho porovnateľná s cenou neplatiteľa.

A povinnosti navyše:

• Mesačné zdaňovacie obdobie. Zdaňovacím obdobím je kalendárny mesiac (§ 99). Štvrťročné si nemôžete zvoliť pre rok registrácie ani pre rok bezprostredne nasledujúci (§ 99a ods. 3) — nový platiteľ podáva mesačne najmenej dva roky. Výnimka len na žiadosť podanú do konca októbra roka registrácie z dôvodov hodných osobitného zreteľa.
• Priznanie do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia. Lehotu NEMOŽNO predĺžiť (§ 101 ods. 2 zákona o DPH, § 136 ods. 4 daňového poriadku). Priznanie podávate aj za mesiac bez jedinej tržby.
• Kontrolné hlásenie. Fyzická osoba ho podáva v lehote na priznanie, právnická osoba vždy mesačne do 25 dní po skončení mesiaca (§ 101e). Predĺžiť nemožno.
• Pokuty za kontrolné hlásenie (§ 101h): 1 000 Kč za dodatočné podanie bez výzvy, 10 000 Kč za podanie v náhradnej lehote po výzve, 30 000 Kč za nepodanie po výzve na zmenu alebo doplnenie a 50 000 Kč za nepodanie po výzve; u fyzickej osoby, štvrťročného platiteľa a jednočlennej s. r. o. so spoločníkom fyzickou osobou sú tri vyššie sumy poloviční. Za závažné sťažovanie alebo marenie správy daní až 500 000 Kč. Pokuta 1 000 Kč vzniká zo zákona aj pri jednodňovom omeškaní — pre malého ubytovateľa najčastejšie nepríjemné prekvapenie.
• Evidencia na účely DPH (§ 100), všetko elektronicky (§ 101a ods. 1).
• Daňové doklady. Firemnému hosťovi — zdaniteľnej osobe alebo právnickej osobe nezdaniteľnej — ste POVINNÍ doklad vystaviť aj bez vyžiadania, do 15 dní odo dňa, keď vznikla povinnosť priznať daň (§ 28 ods. 1 písm. a) a ods. 8). Súkromnému hosťovi zákon vystavenie daňového dokladu neukladá. Do celkovej sumy 10 000 Kč stačí zjednodušený daňový doklad (§ 30 ods. 1), náležitosti sú v § 29.

Ako limit strážiť

Obrat nerastie lineárne — hlavná sezóna vie pridať státisíce za mesiac. Prakticky:

• Sledujte priebežný obrat za kalendárny rok a projekciu do konca roka, nielen dosiahnuté číslo.
• Počítajte z brutto ceny a pripočítajte oslobodený dlhodobý nájom aj ďalšie podnikanie.
• Pri 1 600 000 Kč (80 % limitu) spustite cenový scenár: zdražím, alebo ukrojím z marže? A stihnem prenastaviť ceny na budúcu sezónu?
• Ak sa blížite k druhej hranici 2 536 500 Kč, majte prihlášku pripravenú dopredu — na 10 pracovných dní v plnej sezóne sa zle spolieha.

Najčastejšie chyby a mýty

• „Do obratu počítam len to, čo mi prišlo na účet po odpočítaní provízie.“ — Nie. Obrat je úplata, ktorá vám patrí za pobyt; provízia platformy je váš náklad, nie zľava z tržby. Platforma si províziu aj poplatok za platobné služby strháva z výplaty, takže limit pretnete skôr, než vám zodpovedajúca suma naskočí na účte.
• „Dlhodobý nájom je oslobodený, tak sa do limitu nepočíta.“ — Naopak. Oslobodený nájom nehnuteľnej veci sa do obratu započítava (§ 4a ods. 1 písm. c), okrem prípadu, že ide o príležitostnú doplnkovú činnosť.
• „Mám dva byty a dve živnosti, každá má svoj limit.“ — Obrat sa počíta na OSOBU, nie na činnosť. Fyzická osoba má navyše jedno IČO bez ohľadu na počet živností.
• „Som identifikovaná osoba, takže limit už neriešim.“ — Riešite. Identifikovaná osoba odvádza 21 % DPH z provízií bez ohľadu na obrat, ale obrat pre platiteľstvo musí sledovať ďalej.
• „Druhá hranica je len teoretická.“ — Nie je. Pri 2 536 500 Kč ste platiteľom zo dňa na deň a musíte podať novú prihlášku do 10 pracovných dní, aj keď ste jednu už podali.
• „Obrat sa sleduje za 12 kĺzavých mesiacov.“ — Od 1. 1. 2025 už nie, sleduje sa za kalendárny rok.
• „Úrad sa ozve, až to bude aktuálne.“ — Platiteľom sa stávate zo zákona. Bez prihlášky vás správca dane zaregistruje z úradnej moci a daň za medziobdobie domeria.

Časté otázky

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené voči uvedeným zdrojom. Informačný text, nie je to právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.