Rozhodli ste sa pre spoločnosť s ručením obmedzeným — pre viac bytov, pre podnájomný model, alebo jednoducho preto, že chcete majetok firmy oddelený od svojho (ak ešte váhate → Živnosť, alebo s.r.o.? Rozhodnite sa za 10 minút). Pri jednoduchej jednočlenke prebehne všetko u jedného notára a firma vznikne aj ten istý deň.

Tá rýchlosť však stojí na troch podmienkach, o ktorých sa v návodoch mlčí: listina podľa vzoru Ministerstva spravodlivosti, vklady v peniazoch a kapitál do 20 000 CZK. Vlastné znenie zmluvy alebo nepeňažný vklad znamená súdny poplatok 2 700 CZK a plnú notársku tarifu; kapitál nad 20 000 CZK pridá osobitný účet v banke ešte pred vznikom firmy, teda pár dní navyše.

Čo urobiť

Krok 1 — príprava (jeden večer)

NÁZOV. Nesmie byť zameniteľný s inou firmou ani pôsobiť klamlivo (§ 424 zákona č. 89/2012 Sb.); overte si ho na or.justice.cz — a rovno aj voľnú doménu.

SÍDLO. Vlastná nehnuteľnosť, alebo platené sídlo — v Prahe 2026 typicky 135–500 CZK mesačne bez DPH, najnižšie ceny len pri viacročných zmluvách. Sídlo je verejný údaj; ak nechcete firmu „doma“, počítajte s tým.

ZÁKLADNÉ IMANIE. Zákon dovoľuje vklad od 1 CZK (§ 142 zákona č. 90/2012 Sb.), rozhoduje však iná hranica: v hotovosti správcovi vkladu, zvyčajne notárovi, možno peňažné vklady splatiť, len ak ich úhrn nepresiahne 20 000 CZK (§ 23 ods. 2). Nad túto sumu zriaďuje správca vkladu účet v banke ešte pred vznikom firmy a do zápisu s ním nemožno nakladať (§ 23 ods. 1). Kapitál 1 CZK prejde, ale na banky aj na prenajímateľov bytov pôsobí nedôveryhodne.

Krok 2 — notár a priamy zápis

Zakladateľská listina vyžaduje formu verejnej listiny, teda notársku zápisnicu (§ 8 zákona č. 90/2012 Sb.). Využite priamy zápis: notár vykoná zápis do obchodného registra diaľkovým prístupom bez zbytočného odkladu po podaní žiadosti o zápis (§ 113 zákona č. 304/2013 Sb.) a spoločnosť vzniká dňom zápisu.

Cena stojí a padá na jednej podmienke: listina musí zodpovedať vzoru spoločenskej zmluvy Ministerstva spravodlivosti (or.justice.cz/ias/ui/vzorsmlouvy, § 146 ods. 4 zákona č. 90/2012 Sb.), vklady sa plnia v peniazoch a zápis vykonáva ten istý notár. Potom je súdny poplatok nulový a odmena notára znížená.

S ďalšími rovnopismi, výpismi a overením ďalších podpisov sa celková suma dostane zhruba k 6 500 CZK.

Odchýlka od vzoru — vlastné znenie zmluvy, nepeňažný vklad bytu — znamená plnú notársku tarifu (najmenej 4 000 CZK bez DPH) plus súdny poplatok 2 700 CZK u notára, respektíve 6 000 CZK na súde, celkom 8 000–12 000 CZK. Sadzby sa zmenili vyhláškou č. 63/2025 Sb. od 14. 3. 2025 — mnohé weby uvádzajú staršie, nižšie čísla.

So sebou: doklady totožnosti, vyhlásenie vlastníka o sídle s overenými podpismi, výpis z registra trestov konateľa kvôli bezúhonnosti pre živnosť (§ 6 zákona č. 455/1991 Sb., Czech POINT 100 CZK), súhlas so zápisom a peniaze na vklad.

Krok 3 — živnosť pre spoločnosť

Aj s.r.o. potrebuje živnostenské oprávnenie: voľnú živnosť s odborom č. 55 Ubytovacie služby ohlásite Jednotným registračným formulárom pre právnické osoby na živnostenskom úrade alebo elektronicky cez rzp.gov.cz. Poplatok je 1 000 CZK, na elektronickom formulári o 20 % nižší, teda 800 CZK; cez kontaktné miesto (Czech POINT, notár) pripočítajte 50 CZK. Zápis do registra úrad vykoná do 5 pracovných dní (§ 47 živnostenského zákona).

Ohlásiť možno aj pred zápisom firmy — oprávnenie vznikne dňom zápisu, ale ak spoločnosť nie je zapísaná do 90 dní od ohlásenia, úrad rozhodne, že podmienky neboli splnené (§ 10). Zodpovedného zástupcu pri voľnej živnosti nepotrebujete (§ 11 ods. 4). Ceduľa na prevádzkarni → Označenie prevádzkarne: ceduľa, ktorú kontrola hľadá ako prvú.

Krok 4 — prvých 15 dní firmy

• BANKOVÝ ÚČET na firmu — v mnohých bankách zadarmo, v niektorých za 100–220 CZK mesačne. Firemné a osobné peniaze nemiešajte.
• REGISTRÁCIA K DANI Z PRÍJMOV PRÁVNICKÝCH OSÔB do 15 dní od vzniku (§ 39a zákona č. 586/1992 Sb.), povinne elektronicky cez portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) — daňová informačná schránka DIS+ alebo aplikácia EPO na adisspr.mfcr.cz — alebo dátovkou. Firma má dátovú schránku zo zákona (§ 72 ods. 6 daňového poriadku). Z rovnakého dôvodu podáva elektronicky aj priznanie: za rok 2026 do 3. 5. 2027, s poradcom do 1. 7. 2027. Za nepodanie prihlášky v tejto lehote môže daňový úrad uložiť pokutu (§ 247a daňového poriadku).
• DÁTOVÁ SCHRÁNKA vznikla automaticky po zápise do registra osôb; prístupové údaje idú štatutárnemu orgánu do vlastných rúk (§ 5 zákona č. 300/2008 Sb.).
• ÚČTOVNÍCTVO. S.r.o. vedie účtovníctvo odo dňa vzniku a daňovú evidenciu viesť nemôže (zákon č. 563/1991 Sb. v znení novely č. 316/2025 Sb. od 1. 1. 2026). Apartmánová firma býva mikro účtovnou jednotkou (hranice 11 mil. CZK aktív, 22 mil. CZK obratu, 10 zamestnancov); s niekoľkými bytmi v majetku však hranicu aktív ľahko prekročíte, kategóriu si preto overte s účtovníčkou. Povinný audit sa týka až stredných a veľkých jednotiek.
• SKUTOČNÝ MAJITEĽ. Spoločník-fyzická osoba s podielom nad 25 % sa do evidencie prepíše automaticky, bez návrhu a poplatku (§ 38 zákona č. 37/2021 Sb.); ak je spoločníkom právnická osoba, na automatický prepis sa nespoliehajte (výnimky § 38 ods. 7) — návrh na zápis podajte sami. Skontrolujte svoj zápis v evidencii na esm.justice.cz — a znovu po každej zmene vo vlastníctve.
• IDENTIFIKOVANÁ OSOBA K DPH. Prijatím prvej provízie od Airbnb či Bookingu (služba z iného štátu EÚ) sa ňou stávate: prihláška do 15 dní (§ 6h zákona č. 235/2004 Sb.), priznanie do 25. dňa nasledujúceho mesiaca, 21 % DPH z provízie bez nároku na odpočet. Platiteľom DPH tým nie ste (→ Identifikovaná osoba: DPH z provízií Airbnb a Bookingu, o ktorej takmer nikto nevie). Ním sa stanete až po prekročení obratu 2 000 000 CZK za kalendárny rok, a to od 1. januára nasledujúceho roka — alebo ihneď, len čo obrat v kalendárnom roku presiahne 2 536 500 CZK (§ 6 zákona č. 235/2004 Sb.); ubytovanie je potom v zníženej sadzbe 12 % (→ Limit 2 milióny: kedy sa stanete platiteľom DPH a čo to urobí s cenami).
• A ĎALEJ UŽ TO POZNÁTE: UbyPort do 3 pracovných dní, evidenčná kniha 6 rokov, poplatok z pobytu aj odpad platia pre s.r.o. rovnako ako pre SZČO (→ Airbnb v Česku legálne: kompletná mapa povinností ubytovateľa).

Ako si vyplácať peniaze

• PODIEL NA ZISKU sa rozdeľuje na základe závierky schválenej valným zhromaždením (§ 34 zákona č. 90/2012 Sb.). „Raz ročne“ však nie je zákonné obmedzenie — kedykoľvek počas roka možno vyplatiť preddavok podľa priebežnej závierky (§ 35 ods. 1), vždy s testom insolvencie a vlastného imania (§ 40).
• ODMENA KONATEĽA je príjem zo závislej činnosti (§ 6 zákona č. 586/1992 Sb.). Sociálne poistenie sa odvádza až od rozhodného príjmu 4 500 CZK mesačne (2026), zdravotné 13,5 % vždy a najmenej z minimálnej mzdy 22 400 CZK, teda aspoň 3 024 CZK mesačne. Firmu prihlásite v ČSSZ a poisťovni a od 1. 4. 2026 za ňu podávate jednotné mesačné hlásenie zamestnávateľa podľa zákona č. 323/2025 Sb. medzi 1. a 20. dňom nasledujúceho mesiaca; od 1. 7. 2026 musí byť každý zamestnanec (vrátane dohodára) prihlásený ešte pred nástupom do práce (§ 19).
• PONECHANIE ZISKU VO FIRME na ďalšie byty a vybavenie; daní sa len na úrovni firmy a byt ide do nákladov odpismi počas 30 rokov.

Rozhodujú dve sadzby: daň z príjmov právnických osôb 21 % a zrážková daň z podielu na zisku spoločníka-fyzickej osoby 15 %, ktorú firma zrazí do konca tretieho mesiaca po rozhodnutí valného zhromaždenia (§ 38d).

Variant s odmenou konateľa 20 000 CZK mesačne vychádza modelovo na 326 758 CZK čistého, teda o necelých 9 000 CZK menej; rozdiel je malý a rozhoduje skôr to, či potrebujete priebežný mesačný príjem.

Čo sa chystá

Nariadenie Európskej únie č. 2024/1028 o krátkodobých prenájmoch sa používa od 20. 5. 2026, Česko k nemu však vykonávací zákon neprijalo — novela „eTurista“ neprešla a ministerstvo pre miestny rozvoj hovorí o roku 2027. Registračné číslo v inzerátoch teda k 5. 9. 2026 povinné nie je.

Najčastejšie chyby a mýty

• „Kapitál dám 100 000 CZK a vybavím to na jednu schôdzku.“ — Nevybavíte. Nad 20 000 CZK úhrnu vkladov zriaďuje správca vkladu účet v banke ešte pred vznikom firmy.
• „Dátovku si sprístupním, až budem mať čas.“ — Sprístupní sa sama najneskôr 15. dňom a od tej chvíle sa doručuje fikciou, aj neprečítané.
• „Skutočného majiteľa zapísal notár, hotovo.“ — Pri jednočlenke áno, ale po zmene spoločníka prepis nenastane. Hrozí až 500 000 CZK a zákaz výplaty podielu.
• „Nájomnú zmluvu na byt podpíšem na seba.“ — Potom hosťom podnajíma niekto iný než ten, kto má oprávnenie.
• „Provízia Airbnb je ich vec.“ — Prijatím provízie od zahraničnej platformy sa stávate identifikovanou osobou a 21 % DPH z nej odvádzate vy.

Časté otázky

Aktualizované: 5. 9. 2026, fakticky overené proti uvedeným zdrojom. Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s odborníkom.