Ubytovací služby jsou volná živnost: žádné zkoušky, žádná praxe, žádné čekání na povolení — jen ohlášení, jeden formulář a tisícovka. A podnikat smíte už dnem, kdy ohlášení podáte (§ 10 odst. 1 živnostenského zákona); výpis s IČO to jen potvrdí.

Nejtěžší nejsou formuláře, ale dvě věci, které v nich vyplníte: jestli je pro vás ubytování hlavní, nebo vedlejší činností (to není volba, ale stav — viz krok 3), a paušální daň ano/ne. Obojí se mění těžko a obojí dělá rozdíl v desítkách tisíc korun ročně.

Co udělat

Krok 1 — kde a jak ohlásit

Připravte si doklad totožnosti, adresu sídla, adresu bytu a peníze na poplatek. Výpis z rejstříku trestů nesháníte, u občanů ČR si ho úřad vyžádá sám (§ 6 odst. 3). Cesty jsou tři:

1. 1OSOBNĚ na kterémkoli obecním živnostenském úřadě, nemusí být podle bydliště (§ 71 odst. 1). Úředník vám s jednotným registračním formulářem (JRF) zpravidla pomůže — není to ale nárok.
2. 2ONLINE na https://rzp.gov.cz/epo-jrf/cs/nove-podani (rzp.cz už jen přesměrovává), sekce „Elektronická podání“; přihlášení Identitou občana (bankovní identita, mobilní klíč eGovernmentu, eObčanka, NIA ID). Formulář odtud stojí 800 Kč místo 1 000 Kč.
3. 3DATOVOU SCHRÁNKOU — formulář z portálu odešlete do schránky živnostenského úřadu.

Uvedete obor činnosti č. 55 „Ubytovací služby“ (příloha č. 4 živnostenského zákona): ubytování ve všech ubytovacích zařízeních i v bytových a rodinných domech, snídaně jen do 10 lůžek včetně přistýlek. Další stravování je už řemeslná „Hostinská činnost“. Pro správu cizích bytů přiberte zdarma obor č. 58 „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“; zprostředkování pronájmu pod něj nespadá — od 3. 3. 2020 je to vázaná živnost „Realitní zprostředkování“.

Adresu sídla uvádíte v ohlášení (§ 45 odst. 2); je-li jinde než bydliště, doložíte právní důvod užívání prostor (§ 46 odst. 1) a objekt označíte jménem a IČO (§ 31 odst. 2).

Krok 2 — jeden formulář, víc úřadů

Jednotný registrační formulář slučuje víc podání do jednoho papíru. Přes živnostenský úřad vyřídíte:

• oznámení o zahájení samostatné výdělečné činnosti pro ČSSZ, přihlášku k důchodovému (případně nemocenskému) pojištění a oznámení pro zdravotní pojišťovnu,
• oznámení o vstupu do paušálního režimu (§ 45b živnostenského zákona),
• oznámení provozovny — uvedete-li ji rovnou v ohlášení, samostatné oznámení nepodáváte.

K dani z příjmů se neregistrujete: registrační povinnost fyzických osob zanikla k 1. 1. 2024 a údaje předá finančnímu úřadu sám živnostenský úřad; přes JRF nejde jen registrace identifikované osoby k DPH, tu podáte přes portál MOJE daně. Zápis do rejstříku a výpis s IČO máte do 5 pracovních dnů od doručení bezvadného ohlášení, první výpis zdarma.

Krok 3 — hlavní, nebo vedlejší činnost?

Nejdražší kolonka formuláře. Vedlejší činnost není volba, ale stav: platí pro zaměstnance s účastí na nemocenském pojištění, důchodce, příjemce peněžité pomoci v mateřství, toho, kdo osobně pečuje o dítě do 4 let nebo o závislou osobu, a pro studenty do 26 let. Rozhoduje péče o dítě do 4 let, ne rodičovský příspěvek.

VEDLEJŠÍ. Zálohy na sociální pojištění první rok neplatíte. Pojistné za rok 2026 vzniká, jen když daňový základ dosáhne rozhodné částky 117 521 Kč (snižuje se o 9 794 Kč za každý měsíc bez činnosti). Pod ní neplatíte nic — ne minimum, nulu. Nad ní 29,2 % z 55 % daňového základu, nejméně ze základu 5 387 Kč, tedy záloha 1 574 Kč — až od měsíce po podání přehledu. Zdravotní pojištění při zaměstnání s odvodem aspoň z minimální mzdy nemá minimum: 13,5 % z poloviny zisku, první rok bez záloh.

HLAVNÍ. Zálohy běží od prvního měsíce, i kdyby byt stál prázdný: 5 005 Kč sociální (od 1. 7. 2026, do června 5 720 Kč — minimum snížil zákon č. 90/2026 Sb.) a 3 306 Kč zdravotní, dohromady 8 311 Kč měsíčně. Kdo nepodnikal v předchozích 20 letech, platí v roce zahájení a dva následující roky zvýhodněnou sociální zálohu 3 575 Kč, celkem 6 881 Kč měsíčně. Sociální záloha je splatná do konce měsíce, za který se platí (u nově zahajující OSVČ o měsíc později), zdravotní do 8. dne měsíce následujícího.

Zahájíte-li činnost až v září 2026, rozhodná částka klesne na 117 521 − 8 × 9 794 = 39 169 Kč a stejný zisk už sociální pojistné vyvolá. Částky platí pro rok 2026; od ledna 2027 porostou s průměrnou mzdou, kterou vláda vyhlašuje nařízením na podzim.

Krok 4 — paušální daň: ano, nebo ne?

Pro ostatní: jedna měsíční platba pokrývá daň i obojí pojistné a nepodáváte přiznání ani přehledy. V roce 2026 je to 9 162 Kč v I. pásmu (od července, po snížení z 9 984 Kč), 16 745 Kč ve II. a 27 139 Kč ve III. pásmu, splatnost do 20. dne měsíce.

Limit režimu je 2 000 000 Kč příjmů ze samostatné činnosti za předchozí rok; s 60% paušálem u ubytovacích služeb se do I. pásma vejdete do 1 500 000 Kč a do II. do 2 000 000 Kč, tvoří-li tyto příjmy aspoň 75 % příjmů. Nesmíte být plátcem DPH (identifikovaná osoba nevadí), společníkem veřejné obchodní společnosti či komplementářem, ani v insolvenci. Vedle podnikání smíte mít příjmy z nájmu, kapitálu a ostatní příjmy nejvýše 50 000 Kč za rok (§ 7a zákona o daních z příjmů) — kdo dlouhodobě pronajímá další byt, se do paušálu často nevejde.

Termín je nemilosrdný: do 10. ledna, a zahajujete-li činnost později, nejpozději v den zahájení — typicky rovnou v JRF. Opožděné oznámení je neúčinné a lhůtu nelze navrátit; pro rok 2027 vychází na 11. ledna.

Paušál se hodí při stabilních příjmech bez velkých odpočtů; nehodí se, když uplatňujete daňové zvýhodnění na děti nebo úroky z hypotéky — ty propadnou. → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží

Co vás čeká po založení

Živnost je vstupenka, ne cíl. Tohle řešte hned (celý přehled má článek „Airbnb v Česku legálně: kompletní mapa povinností ubytovatele“):

• Datová schránka — zřídí se automaticky a bezplatně po zápisu do rejstříku, přístupové údaje přijdou poštou. → Datová schránka: 20 minut, které vám ušetří roky obíhání úřadů
• Provozovna — oznamte ji úřadu předem (pokud jste ji neuvedli už v ohlášení) a označte trvale a zvenčí viditelně; za neoznačení pokuta až 100 000 Kč. → Označení provozovny: cedule, kterou kontrola hledá jako první
• UbyPort — požádejte hned, vyřízení až 30 dní. Žádost vygenerujete v aplikaci UbyPort 2.0 na ubyport.pcr.cz/UbyPort (tlačítko „+ Žádost o registraci nového ubytovacího zařízení“) a pošlete do datové schránky ybndqw9, e-mailem s uznávaným elektronickým podpisem na reguby@pcr.cz, nebo poštou na Ředitelství služby cizinecké policie, Olšanská 2, 130 51 Praha 3. Registrace je zdarma, cizince pak hlásíte do 3 pracovních dnů. → UbyPort bez stresu: jak správně hlásit zahraniční hosty cizinecké policii
• Poplatek z pobytu — ohlaste se obci ve lhůtě podle její vyhlášky (Praha do 30 dnů od zahájení činnosti). Sazbu i termín odvodu určuje obec: zákon dovoluje nejvýše 50 Kč za osobu a započatý den kromě dne příjezdu, Praha má 50 Kč a odvod s měsíčním hlášením do 15. dne následujícího měsíce; změny údajů hlásíte do 15 dnů. → Poplatek z pobytu: každá obec ho má jinak — a vybíráte ho vy
• Odpad — písemnou smlouvu s obcí nebo svozovou firmou mějte dřív, než odpad vznikne. → Komunální odpad: popelnice SVJ vám nepatří
• Identifikovaná osoba k DPH — po první provizi od Airbnb Ireland či Booking.com B.V. podejte do 15 dnů přihlášku; z provize odvádíte 21 % DPH do 25 dnů po skončení měsíce. → Identifikovaná osoba: DPH z provizí Airbnb a Bookingu, o které skoro nikdo neví

Co se chystá (stav k září 2026)

Nařízení EU o krátkodobých pronájmech (nařízení (EU) 2024/1028) se používá od 20. 5. 2026, ale zavést registrační postup je pro státy dobrovolné a Česko ho nezavedlo — do inzerátu proto dnes žádné registrační číslo nepotřebujete. Registr eTurista je zatím jen návrh: sněmovní tisky 106 a 107 jsou před prvním čtením a ministerstvo pro místní rozvoj mluví o spuštění v roce 2027. Nový zákon o pobytu cizinců (tisk 144) navrhuje účinnost až 1. 1. 2029.

Nejčastější chyby a mýty

• „Zkusím jednu sezónu bez živnosti a uvidím.“ — Neoprávněné podnikání s pokutou až 500 000 Kč. A bez oprávnění uplatníte u těchto příjmů jen 40% výdajový paušál místo 60 %.
• „Stačí mi ‚pronájem nemovitostí‘.“ — Ten živnost opravdu nevyžaduje (§ 3 odst. 3 živnostenského zákona), krátkodobé ubytování pod něj ale nespadá: je to ubytovací služba oboru č. 55 a příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů.
• „Když nemám hosty, zálohy neplatím.“ — U hlavní činnosti běží každý měsíc bez ohledu na tržby. Pomůže snížení zálohy nebo přerušení živnosti — to ale ohlaste i ČSSZ a pojišťovně.
• „Paušální daň si zapnu, až uvidím, jak to jde.“ — Nezapnete. Oznámení jde podat jen do 10. ledna, nebo ke dni zahájení činnosti.

Časté otázky

Aktualizováno: 21. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.