Přišla vám první rezervace — a s ní otázka, co po vás vlastně stát, obec a policie chtějí. Tenhle článek je mapa: na jedné stránce projdete všechny povinnosti krátkodobého ubytování a u každé se dozvíte, kde se vyřizuje, kolik stojí, do kdy a co hrozí. Podrobnosti jsou v samostatných návodech.

Většinu položek vyřídíte jednou provždy. Přeskočit ale nejde skoro nic — a registrace u cizinecké policie má lhůtu až 30 dnů, takže se s ní nedá čekat na prvního hosta.

Co udělat

Pořadí: registraci u policie a živnost řešte 4 až 6 týdnů před prvním hostem, provozovnu, cedule, odpad a ohlášení k poplatku 2 až 3 týdny předem.

Proč to není „jen pronájem“

Krátkodobé ubytování turistů není nájem bytu. Právně jde o ubytovací službu — Generální finanční ředitelství ji řadí do kódu 55 klasifikace CZ-CPA: dny a týdny, úklid a další služby, nabídka přes platformu. Nájem je proti tomu pasivní přenechání bytu na měsíce a roky. Rozdíl mění všechno: potřebujete živnost, daníte podle § 7 místo § 9, hlásíte hosty policii i obci a vedete evidenci.

Jedna výjimka se ale přehlíží: zákon o pobytu cizinců považuje za ubytování i vztah založený nájemní nebo podnájemní smlouvou (§ 99 odst. 2 zákona č. 326/1999 Sb.). Kdo za úhradu pronajme byt cizinci — včetně občana EU — je ubytovatelem: hlásí ho policii do 3 pracovních dnů a vede domovní knihu. Živnost, provozovnu ani poplatek z pobytu dlouhodobý nájem nepotřebuje.

Povinnosti krok za krokem

1. 1ŽIVNOST Ubytovací služby jsou volná živnost, obor činnosti č. 55 „Ubytovací služby“ — žádné zkoušky ani praxe. Ohlásíte ji na kterémkoli živnostenském úřadě, na Czech POINTu (+50 Kč) nebo jednotným registračním formulářem na rzp.gov.cz. Poplatek je 1 000 Kč, na elektronickém formuláři ho úřad sníží o 20 % na 800 Kč. Oprávnění vzniká dnem ohlášení, výpis do 5 pracovních dnů. Týmž formulářem oznámíte zahájení činnosti ČSSZ i zdravotní pojišťovně; k dani z příjmů se od roku 2024 neregistruje. → Jak založit živnost na ubytování: krok za krokem za jedno odpoledne a článek „Živnost, nebo s.r.o.? Rozhodněte se za 10 minut“

1. 1PROVOZOVNA A CEDULE Byt, ve kterém ubytováváte, je provozovna. Zahájení činnosti v ní oznámíte živnostenskému úřadu předem a bez poplatku (§ 17 odst. 3) — a nejste-li vlastníkem bytu, smíte v něm podle téhož ustanovení podnikat pouze s jeho souhlasem. Provozovnu musíte trvale a zvenčí viditelně označit jménem a příjmením (nebo firmou) a IČO, u služeb spotřebitelům navíc jménem odpovědné osoby a provozní dobou. U ubytovacího zařízení zákon žádá i kategorii a třídu (§ 17 odst. 8 písm. c)) — praxe úřadů se liší, a pokud ji živnostenský úřad vyžaduje, doplňte ji. Za neoznačenou i neoznámenou provozovnu hrozí až 100 000 Kč. → Označení provozovny: cedule, kterou kontrola hledá jako první

1. 1DATOVÁ SCHRÁNKA Podnikající fyzické osobě i firmě ji Digitální a informační agentura zřídí bezplatně a bezodkladně po zápisu do rejstříku — nežádá se o ni a vypnout nejde. Nepřihlásíte-li se do 10 dnů od dodání zprávy, považuje se za doručenou posledním dnem lhůty, se stejnými účinky jako dopis do vlastních rukou. A kdo má datovku ze zákona, musí formulářová podání finančnímu úřadu činit pouze elektronicky (§ 72 odst. 6 daňového řádu). → Datová schránka: 20 minut, které vám ušetří roky obíhání úřadů

1. 1CIZINECKÁ POLICIE A UBYPORT Každého zahraničního hosta — včetně občanů EU — oznámíte cizinecké policii do 3 pracovních dnů po ubytování (§ 102 odst. 1 zákona č. 326/1999 Sb.), a to aplikací UbyPort na ubyport.pcr.cz/UbyPort. Nejdřív ale musíte mít zaregistrované ubytovací zařízení: v aplikaci vyplníte formulář „Žádost o registraci nového ubytovacího zařízení“ a vygenerované PDF pošlete datovou schránkou ybndqw9, podepsaným e-mailem na reguby@pcr.cz nebo poštou na Ředitelství služby cizinecké policie, Olšanská 2, 130 51 Praha 3. Policie uvádí lhůtu až 30 dnů podle správního řádu; protokol s přihlašovacími údaji přijde do vaší datové schránky. IDUB je identifikátor zařízení (12 až 14 číslic) — není to přihlašovací jméno ani heslo. Než vám policie přístup zřídí, plníte povinnost postaru: vyplněný a hostem podepsaný přihlašovací tiskopis předložíte odboru cizinecké policie krajského ředitelství podle adresy bytu (§ 102 odst. 2 a 3). Za neoznámené ubytování cizince i za chybějící nebo špatně vedenou domovní knihu hrozí pokuta až 50 000 Kč (§ 157 odst. 8 písm. b) téhož zákona).

→ UbyPort bez stresu: jak správně hlásit zahraniční hosty cizinecké policii

1. 1POPLATEK Z POBYTU Vybíráte ho od hostů a odvádíte obci; sazbu, lhůty i podobu hlášení určuje vyhláška vaší obce. Strop je 50 Kč za osobu a započatý den pobytu, den příjezdu se do základu nepočítá a poplatku podléhá jen pobyt do 60 po sobě jdoucích kalendářních dnů u jednoho poskytovatele. Osvobozeny jsou mimo jiné osoby mladší 18 let, nevidomí a držitelé průkazu ZTP/P. Praha má sazbu 50 Kč, ohlášení do 30 dnů od zahájení činnosti a odvod do 15. dne následujícího měsíce; spravuje ho úřad městské části. Většina ostatních měst dává na ohlášení 15 dnů, odvod bývá nejčastěji čtvrtletní (Olomouc, Ostrava, Český Krumlov), někde měsíční nebo pololetní (Liberec podle počtu lůžek, České Budějovice pololetně). Liší se i sazby: Olomouc a Liberec 50 Kč, Ostrava 45 Kč, Hradec Králové 40 Kč, Plzeň 35 Kč (stav k září 2026 — ověřte si platnou vyhlášku své obce). Obecní lhůta běží od zahájení činnosti, ne od prvního hosta.

1. 1DVĚ EVIDENCE, NE JEDNA Evidenční kniha pro obec (§ 3g zákona č. 565/1990 Sb.) obsahuje den počátku a konce pobytu, jméno, příjmení a adresu místa přihlášení, datum narození, číslo a druh průkazu totožnosti a výši vybraného poplatku nebo důvod osvobození. Domovní kniha pro cizineckou policii (§ 101 zákona č. 326/1999 Sb.) má rozsah přihlašovacího tiskopisu plus počátek a konec ubytování. Jsou to dvě samostatné povinnosti, i když je lze plnit z jedněch dat; obě uchováváte 6 let od posledního zápisu. Cizinec musí tiskopis osobně vyplnit a podepsat (děti do 15 let ne) a na požádání mu vydáte potvrzení o ubytování (§ 100 písm. e) téhož zákona). Papír je legální, elektronická evidence taky — musí ale zaručit trvalost a časové uspořádání zápisů. → Evidenční kniha hostů: co v ní nesmí chybět (a co tam naopak nepatří)

1. 1DANĚ Z PŘÍJMŮ A POJISTNÉ Příjmy z ubytovací služby patří do § 7 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Uplatníte skutečné výdaje, nebo paušál 60 %, nejvýše však 1 200 000 Kč — plný efekt tedy máte do příjmů 2 000 000 Kč. Bez živnosti klesne paušál na 40 % s maximem 800 000 Kč; nájem podle § 9 má jen 30 % a 600 000 Kč. Třetí cestou je paušální daň, které registrace identifikované osoby k DPH nebrání; oznámení o vstupu se podává do 10. ledna. Přiznání podáváte do 3 měsíců po skončení roku, při elektronickém podání do 4 měsíců a s daňovým poradcem do 6 měsíců (§ 136 daňového řádu; připadne-li konec na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den) — za rok 2026 tedy do 1. 4. 2027, 3. 5. 2027, respektive 1. 7. 2027; s datovkou ze zákona výhradně elektronicky. Kdo zahájil činnost po 31. 12. 2024 a předchozích 5 let nepodnikal, neplatí první dva roky zálohy na důchodové pojištění — samotné pojistné doplatí po skončení roku podle Přehledu. → Jak danit příjmy z Airbnb: § 7, ne § 9 — a proč na tom záleží (pásma paušální daně i minimální zálohy roku 2026 najdete tam)

1. 1DPH Z PROVIZÍ PLATFOREM Airbnb i Booking vám fakturují provizi ze zahraničí a jejím přijetím se český neplátce stává identifikovanou osobou, a to hned dnem přijetí služby (§ 6h zákona č. 235/2004 Sb.). Do 15 dnů podáte přihlášku k registraci, z provize přiznáte 21 % a přiznání odešlete do 25 dnů po skončení měsíce; lhůtu nelze prodloužit, podává se jen elektronicky a jen za měsíce, kdy provize přišla. Kontrolní hlášení identifikovaná osoba nepodává a nárok na odpočet nemá, takže je tahle DPH čistý náklad; vůči českým zákazníkům zůstáváte neplátcem. Základ přitom poroste: Airbnb přechází na jednotný poplatek hostitele ve výši 15,5 % z mezisoučtu rezervace (u části hostitelů 14–16 %) a v Evropském hospodářském prostoru dává na úpravu cen čas do 13. 10. 2026. Nad obrat 2 000 000 Kč za kalendářní rok se stáváte plátcem DPH od 1. ledna následujícího roku, nad 2 536 500 Kč hned dnem po překročení; vaše ubytovací služba pak spadá do snížené sazby 12 %, na provizi platformy se dál uplatní 21 %.

→ Identifikovaná osoba: DPH z provizí Airbnb a Bookingu, o které skoro nikdo neví a článek „Limit 2 miliony: kdy se stanete plátcem DPH a co to udělá s cenami“

1. 1ODPAD Jako podnikatel jste původcem odpadu a jeho předání musíte mít zajištěné písemnou smlouvou dřív, než odpad vznikne (§ 15 odst. 2 písm. c) zákona č. 541/2020 Sb.); popelnici placenou z poplatku obyvatel domu používat nesmíte. Cesty jsou dvě: smlouva s obcí o zapojení do obecního systému (§ 62 odst. 2), nebo smlouva se svozovou firmou. Předáte-li do obecního systému veškerý komunální odpad, nevedete o něm ani průběžnou evidenci. Smlouva se týká i tříděných složek. V pražském obecním systému stojí legální sada nádob 4 377 až 6 687 Kč ročně bez DPH (ceník platí do 31. 12. 2026), u komerční svozové firmy od 3 163 Kč ročně s DPH jen za směsný odpad. Za chybějící smlouvu hrozí až 1 000 000 Kč, za používání obecního systému bez smlouvy až 10 000 000 Kč. → Komunální odpad: popelnice SVJ vám nepatří

1. 1DAŇ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ Byt nabízený k ubytovacím službám slouží k podnikání, a zdaňuje se proto sazbou pro ostatní druhy podnikání 18,00 Kč/m² (§ 11 odst. 1 písm. h) zákona č. 338/1992 Sb.) místo 3,50 Kč/m² násobených koeficientem podle velikosti obce. Základem je upravená podlahová plocha: u jednotky, jejíž součástí je podíl na pozemku, podlahová plocha × 1,22, jinak × 1,20 (§ 10 odst. 3 téhož zákona). Změnu oznámíte dílčím přiznáním do 31. ledna. Podle Generálního finančního ředitelství slouží k podnikání i byt prokazatelně nabízený na portálu, i když k 1. lednu není obsazený.

1. 1ÚDAJE HOSTŮ Data hostů zpracováváte kvůli plnění právní povinnosti (čl. 6 odst. 1 písm. c) obecného nařízení o ochraně osobních údajů) — souhlas k evidenci ani k hlášení nepotřebujete. Musíte je ale chránit, nepoužívat k ničemu jinému a šest let od posledního zápisu zlikvidovat — pokud je zrovna nedržíte z jiného titulu, třeba jako účetní doklad; na newsletter už právní povinnost nestačí. → GDPR a data hostů: co smíte, co musíte a co je zakázáno a článek „Sankční seznamy EU: povinnost, o které 99 % ubytovatelů neví“

Co se chystá

Nařízení Evropské unie o sdílení údajů o krátkodobých pronájmech (č. 2024/1028) se používá od 20. 5. 2026, povinnosti hostitelům ale zakládá jen tam, kde stát zavedl registrační postup — a Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že Česká republika žádný zatím neuplatňuje. Novela zákona č. 159/1999 Sb., která má registr eTurista zavést, leží ve Sněmovně před prvním čtením a s nesouhlasným stanoviskem vlády z 9. 3. 2026; ministerstvo mluví o spuštění od roku 2027. Návrh počítá s registračním číslem v inzerátu, zápisem hosta do 24 hodin a stropem poplatku 100 Kč.

Nejčastější chyby a mýty

• „Mám jen jeden byt, na mě se to nevztahuje.“ — Vztahuje. Ubytovatelem je každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu; rozsah nehraje roli.
• „Airbnb to za mě všechno řeší.“ — Poplatek z pobytu platformy v Česku nevybírají ani neodvádějí a nic z tohoto seznamu za vás neudělají. Naopak: od roku 2023 hlásí vaše tržby a počty rezervací Finanční správě (DAC7).
• „Hlásím jen hosty mimo EU.“ — Hlásíte všechny cizince, i Slováky a Němce. Cizincem je každý, kdo není občanem České republiky.
• „Když daním, poplatek obci už neplatím.“ — Daň a místní poplatek jsou dvě různé věci. Poplatek navíc není váš příjem, jen ho pro obec vybíráte.

Časté otázky

Aktualizováno: 5. 9. 2026, fakticky ověřeno proti uvedeným zdrojům. Informační text, ne právní ani daňové poradenství — konkrétní situaci konzultujte s odborníkem.