Praga si prende metà di tutte le notti delle piattaforme, la montagna ha due stagioni e le località termali quest’anno calano. Che cosa dicono i numeri del ČSÚ su dove e quando si dorme in Cechia — e come impostare di conseguenza prezzi, soggiorno minimo e budget.
L’occupazione è un numero che ogni host conosce per sé e non conosce per nessun altro. Le piattaforme ti mostrano come va “rispetto ad annunci simili”, ma non ti dicono quante notti sono e dove. L’Ufficio statistico, al contrario, lo sa con buona precisione — solo che nessuno lo legge.
Quello che trovi in questo articolo non è l’occupazione del tuo appartamento. È una mappa di dove e quando si dorme in Cechia, e da questa si può ricavare come impostare i prezzi, la durata minima del soggiorno e soprattutto il budget: quante notti occupate all’anno sono realistiche per te.
Praga: metà di tutte le notti
Dei 12,2 milioni di pernottamenti passati nel 2025 attraverso Airbnb, Booking ed Expedia, 6,1 milioni sono andati a Praga. Una sola città, metà del mercato degli appartamenti. Negli hotel e nelle pensioni la situazione è simile: le strutture ricettive collettive di Praga hanno avuto nel 2025 oltre 8,2 milioni di ospiti e 19 milioni di notti, rispettivamente il 2,6% e il 3,9% in più rispetto all’anno precedente.
Praga ha tre caratteristiche che si leggono nei numeri:
- È straniera. Nel trimestre invernale 2025 vi ha alloggiato il 62% di tutti gli stranieri arrivati in Cechia, ma solo il 17% dei cechi. D’estate gli stranieri sono l’83% degli ospiti di Praga.
- È breve. Il soggiorno medio è di 2,4 notti; stranieri 2,5, cechi 1,8. Un’alta occupazione qui significa molti arrivi, non soggiorni lunghi.
- È piatta. La primavera 2026 ha portato 2,2 milioni di ospiti, l’estate 2025 2,25 milioni. Dai dati semestrali e trimestrali il trimestre invernale risulta intorno a 1,6 milioni. La differenza tra il periodo più debole e quello più forte è quindi di circa 1,4 volte — a livello nazionale quasi il doppio.
Per un host di Praga questo significa che la “bassa stagione” è più un gennaio e febbraio un po’ più deboli che mezzo anno di vuoto. I prezzi ha senso costruirli su weekend, Avvento, Capodanno e grandi eventi, non sui mesi.
Tutta la Cechia: l’estate è un terzo dell’anno
| Periodo | Ospiti | Notti | di cui nazionali | di cui stranieri |
|---|---|---|---|---|
| gennaio–marzo 2025 | 4,1 mln | 10,5 mln | 5,5 mln | 5,0 mln |
| aprile–giugno 2026 | 6,4 mln | 15,1 mln | 8,1 mln | 7,1 mln |
| luglio–settembre 2025 | 7,9 mln | 21,2 mln | 13,2 mln | 8,0 mln |
| ottobre–dicembre 2025 | 5,2 mln | 12,2 mln | — | — |
Il terzo trimestre fa un terzo degli ospiti annui (7,9 su 23,6 milioni). La stagionalità, però, non la fanno gli stranieri — la fanno i cechi. Gli ospiti nazionali hanno trascorso d’estate il 41% delle loro notti annue, gli stranieri solo il 30%. Più ospiti cechi hai, più ripida è la tua curva stagionale. E più stranieri hai, più è piatta.
Le regioni: due stagioni in montagna, una al lago
Il ČSÚ pubblica i dati per regione (kraj). Per il 2025 e la primavera 2026 se ne ricava questo quadro:
- La regione della Moravia meridionale (Jihomoravský kraj) ha il secondo numero di ospiti dopo Praga, ma solo il terzo per numero di notti — Brno è una città di soggiorni brevi, con ospiti anche fuori dall’estate grazie a fiere ed eventi. Pálava e la zona di Znojmo hanno il picco da settembre a ottobre.
- La regione della Boemia meridionale (Jihočeský kraj) ha il secondo numero di notti dopo Praga: Šumava, Lipno e Český Krumlov, una lunga stagione estiva e d’inverno solo sci di fondo.
- Le regioni di Hradec Králové e di Liberec (Monti dei Giganti/Krkonoše, Monti Jizera) sono cresciute più rapidamente nella primavera 2026. La montagna ha due stagioni — da dicembre a marzo e da luglio ad agosto — e in mezzo due buchi: aprile–maggio e ottobre–novembre.
- La regione di Moravia-Slesia (Beschidi, Jeseníky, Ostrava) è cresciuta sia nell’estate 2025 sia nella primavera 2026. Un’alternativa più economica ai Krkonoše, frequentata dai polacchi.
- La regione di Karlovy Vary ha i soggiorni più lunghi del Paese — gli ospiti termali restano una settimana e più — ma nella primavera 2026 è calata del 4,3%, più di tutte le altre regioni. L’ospite termale è più anziano, arriva per un soggiorno più lungo e il suo numero dopo il covid non è tornato.
- Le regioni di Olomouc e di Zlín sono cresciute nell’estate 2025: Jeseníky, Valacchia, le terme di Luhačovice.
Che cosa farne: prezzi, soggiorno minimo, budget
Costruisci il budget sulle notti occupate, non su 365 giorni. Un appartamento in montagna con due stagioni ha realisticamente 140–170 notti occupate all’anno; un appartamento a Praga in una buona zona 250 e più. Le spese fisse — utenze, assicurazione, rifiuti, software, materiale per le pulizie — si dividono per questo numero, non per l’anno. Quanto fanno l’ho riassunto nell’articolo sulle spese ricorrenti.
Imposta il soggiorno minimo in base alla regione. A Praga, con una media di 2,4 notti, un minimo di tre notti spinge gli ospiti verso la concorrenza; in montagna in alta stagione tre notti, e a Natale una settimana, sono normali e gli ospiti se lo aspettano.
L’occupazione non è rendimento. Il sessanta per cento di occupazione a un prezzo più alto è spesso meglio dell’ottantacinque a un prezzo basso: ogni arrivo costa pulizie, biancheria, usura e il tuo tempo. Segui il ricavo per notte disponibile, non la percentuale di occupazione.
La stagione che non hai non la compri con lo sconto. La mezza stagione in montagna con uno sconto del 40% non si riempie — si riempie con un soggiorno lungo (fino a 60 giorni, perché il poplatek z pobytu, l’imposta di soggiorno, resti semplice) oppure non si riempie affatto. Vanno bene entrambe le cose, basta tenerne conto.
Guarda il tuo comune. Il ČSÚ pubblica i pernottamenti tramite le piattaforme anche per alcune città e regioni. Prima di comprare un secondo appartamento a Karlovy Vary perché “lì vengono i tedeschi”, vale la pena vedere che lì i tedeschi stanno diminuendo.
In Ubyo hai nelle Analisi l’occupazione per mesi e anni, la quota delle piattaforme e gli ospiti per nazionalità già nel piano Basic — senza tabelle pivot e senza trascrizioni.
Fonti: ČSÚ, Rychlé informace Cestovní ruch (informazioni rapide sul turismo) per il 1°, 3° e 4° trimestre 2025 e il 2° trimestre 2026; Turismo a Praga nel 3° trimestre 2025; Turismo nella regione della Moravia meridionale nel 3° trimestre 2025; Dati delle piattaforme di alloggio online; Tourdata — Hlavní město Praha.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
