Praha bere polovinu všech nocí z platforem, hory mají dvě sezóny a lázně letos padají. Co říkají čísla ČSÚ o tom, kde a kdy se v Česku spí — a jak si podle nich nastavit ceník, minimální pobyt a rozpočet.
Obsazenost je číslo, které každý hostitel zná u sebe a nezná u nikoho jiného. Platformy vám ukážou, jak jste na tom „oproti podobným nabídkám", ale neřeknou, kolik je to nocí a kde. Statistický úřad to naopak ví docela přesně — jen to nikdo nečte.
Co v tomhle článku najdete, není obsazenost vašeho bytu. Je to mapa toho, kde a kdy se v Česku spí, a z ní se dá vyčíst, jak si nastavit ceník, minimální délku pobytu a hlavně rozpočet: kolik obsazených nocí ročně je u vás reálných.
Praha: polovina všech nocí
Z 12,2 milionu přenocování, která v roce 2025 prošla přes Airbnb, Booking a Expedii, připadlo 6,1 milionu na Prahu. Jedno město, polovina trhu s byty. V hotelech a penzionech je to podobné: pražská hromadná ubytovací zařízení měla v roce 2025 přes 8,2 milionu hostů a 19 milionů nocí, o 2,6 %, resp. 3,9 % víc než rok předtím.
Praha má tři vlastnosti, které se z čísel dají vyčíst:
- Je zahraniční. V zimním čtvrtletí 2025 se v ní ubytovalo 62 % všech cizinců, kteří do Česka přijeli, ale jen 17 % Čechů. V létě jsou cizinci 83 % pražských hostů.
- Je krátká. Průměrný pobyt je 2,4 noci; cizinci 2,5, Češi 1,8. Vysoká obsazenost tu znamená hodně příjezdů, ne dlouhé pobyty.
- Je plochá. Jaro 2026 přineslo 2,2 milionu hostů, léto 2025 2,25 milionu. Z pololetních a čtvrtletních čísel vychází zimní čtvrtletí zhruba na 1,6 milionu. Rozdíl mezi nejslabším a nejsilnějším obdobím je tedy asi 1,4násobek — celostátně skoro dvojnásobek.
Pro pražského hostitele to znamená, že „mrtvá sezóna" je spíš slabší leden a únor než půl roku prázdna. Ceník má smysl stavět podle víkendů, adventu, Silvestra a velkých akcí, ne podle měsíců.
Celé Česko: léto je třetina roku
| Období | Hosté | Noci | z toho domácí | z toho zahraniční |
|---|---|---|---|---|
| leden–březen 2025 | 4,1 mil. | 10,5 mil. | 5,5 mil. | 5,0 mil. |
| duben–červen 2026 | 6,4 mil. | 15,1 mil. | 8,1 mil. | 7,1 mil. |
| červenec–září 2025 | 7,9 mil. | 21,2 mil. | 13,2 mil. | 8,0 mil. |
| říjen–prosinec 2025 | 5,2 mil. | 12,2 mil. | — | — |
Třetí čtvrtletí dělá třetinu ročních hostů (7,9 z 23,6 milionu). Sezónnost ale nedělají cizinci — dělají ji Češi. Domácí hosté strávili v létě 41 % svých ročních nocí, cizinci jen 30 %. Čím víc máte českých hostů, tím prudší sezónní křivku máte. A čím víc cizinců, tím je rovnější.
Regiony: dvě sezóny na horách, jedna u vody
ČSÚ zveřejňuje čísla po krajích. Za rok 2025 a jaro 2026 se z nich dá poskládat tenhle obrázek:
- Jihomoravský kraj má druhý nejvyšší počet hostů po Praze, ale až třetí počet nocí — Brno je město krátkých pobytů, s hosty i mimo léto díky veletrhům a akcím. Pálava a Znojemsko mají špičku od září do října.
- Jihočeský kraj má po Praze druhý nejvyšší počet nocí: Šumava, Lipno a Český Krumlov, jedna dlouhá letní sezóna a v zimě jen běžky.
- Královéhradecký a Liberecký kraj (Krkonoše, Jizerské hory) rostly na jaře 2026 nejrychleji. Hory mají dvě sezóny — prosinec až březen a červenec až srpen — a mezi nimi dvě díry: duben až květen a říjen až listopad.
- Moravskoslezský kraj (Beskydy, Jeseníky, Ostrava) rostl v létě 2025 i na jaře 2026. Levnější alternativa Krkonoš, kam jezdí Poláci.
- Karlovarský kraj má nejdelší pobyty v zemi — lázeňští hosté zůstávají týden i déle — ale na jaře 2026 klesl o 4,3 %, nejvíc ze všech krajů. Lázeňský host je starší, přijíždí na delší pobyt a jeho počet se po covidu nevrátil.
- Olomoucký a Zlínský kraj rostly v létě 2025: Jeseníky, Valašsko, lázně Luhačovice.
Co s tím: ceník, minimální pobyt, rozpočet
Rozpočet stavte na obsazené noci, ne na 365 dní. Horský apartmán s dvěma sezónami má reálně 140 až 170 obsazených nocí ročně; pražský byt v dobré lokalitě 250 a víc. Fixní výdaje — energie, pojištění, odpad, software, úklidové zásoby — se dělí tímhle číslem, ne rokem. Kolik to je, jsem sepsal v článku o pravidelných výdajích.
Minimální pobyt nastavujte podle regionu. V Praze při průměru 2,4 noci vyhání minimum tři noci hosty ke konkurenci; na horách v hlavní sezóně jsou tři noci a o Vánocích týden normální a hosté to čekají.
Obsazenost není výnos. Šedesát procent obsazenosti za vyšší cenu bývá lepší než pětaosmdesát za nízkou: každý příjezd stojí úklid, prádlo, opotřebení a váš čas. Sledujte tržbu na dostupnou noc, ne procento obsazenosti.
Sezónu, kterou nemáte, nekupujte slevou. Mezisezóna na horách se slevou 40 % nezaplní — zaplní se dlouhodobým pobytem (do 60 dnů, aby zůstal poplatek z pobytu jednoduchý) nebo se nezaplní vůbec. Obojí je v pořádku, jen s tím počítejte.
Podívejte se na svoji obec. ČSÚ zveřejňuje přenocování přes platformy i pro vybraná města a kraje. Než koupíte druhý byt v Karlových Varech, protože „tam jezdí Němci", stojí za to vidět, že tam Němců ubývá.
V Ubyo máte obsazenost po měsících a rocích, podíl platforem a hosty podle národnosti v Analytice už v tarifu Basic — bez kontingenčních tabulek a bez přepisování.
Zdroje: ČSÚ, Rychlé informace Cestovní ruch za 1., 3. a 4. čtvrtletí 2025 a 2. čtvrtletí 2026; Cestovní ruch v Praze ve 3. čtvrtletí 2025; Cestovní ruch v Jihomoravském kraji ve 3. čtvrtletí 2025; Data z on-line ubytovacích platforem; Tourdata — Hlavní město Praha.
Marco, zakladatel Ubyo — Apartmány v Praze provozuje přes sedm let a Ubyo napsal, protože nic z toho nechtěl dělat ručně.
Informační text, ne právní ani daňové poradenství — vaši konkrétní situaci vždy proberte s odborníkem.
