První rok provozu skoro každého hostitele překvapí ne tím, kolik vydělal, ale kolik z toho odešlo na věci, se kterými nepočítal. Tohle je seznam výdajů, které patří do rozpočtu apartmánu, seřazený od těch, které vidíte na každé výplatě, po ty, které přijdou jednou za rok a bolí.

Z každé rezervace

• Provize platformy. Airbnb přechází na jednotný poplatek hostitele 15,5 % z mezisoučtu rezervace (u části hostitelů 14 až 16 %), v Evropě s přechodným obdobím do 13. 10. 2026. Booking typicky 15 %. Plus poplatky za platební služby.
• DPH z provize. Jako identifikovaná osoba přiznáváte 21 % z každé provize bez nároku na odpočet. Z provize 1 500 Kč je to 315 Kč, které nikde na výplatě nevidíte.
• Poplatek z pobytu. Není to váš náklad, ale prochází vaším účtem: vyberete od hosta, odvedete obci. Když ho zahrnete do ceny a nevyčleníte, na konci čtvrtletí chybí.
• Úklid, prádlo, spotřební materiál. Toaletní papír, káva, čisticí prostředky, výměna ručníků a povlečení.

Každý měsíc

• Energie a internet. Zálohy, s ročním vyúčtováním — viz samostatný článek.
• Software. Channel manager (od 15 € měsíčně), aplikace na provoz, případně chytrý zámek.
• Zálohy na pojistné. U hlavní činnosti minimum: sociální 5 005 Kč a zdravotní 3 306 Kč měsíčně (druhé pololetí 2026). U vedlejší činnosti vedle zaměstnání se sociální neplatí do rozhodné částky a zdravotní bez minima.
• Nájem majiteli, pokud byt provozujete v podnájmu — a s ním jeho písemný souhlas s podnikáním v bytě.

Každý rok

• Odpad. Písemná smlouva na odvoz, protože popelnice domu není vaše. V pražském obecním systému 4 377 až 6 687 Kč ročně bez DPH podle sady nádob, u komerční svozové firmy od zhruba 3 200 Kč s DPH jen za směsný odpad.
• Daň z nemovitých věcí. Byt k ubytování se zdaňuje sazbou 18 Kč/m² místo sazby pro bydlení; u běžného bytu je rozdíl stovky korun ročně. Dílčí přiznání do 31. ledna, platba do konce května.
• Daň z příjmů a doplatky pojistného. Podle přehledů, které podáváte po přiznání. U paušálu 60 % a vedlejší činnosti počítejte zhruba s 15 % z tržeb dohromady.
• Pojištění. Pojištění domácnosti pro podnikatelské využití a odpovědnost za škodu způsobenou hostům — běžná pojistka bytu krátkodobý pronájem často vylučuje. Přečtěte si výluky.
• Účetní nebo daňový poradce, pokud přiznání neděláte sami.
• Obnova vybavení. Matrace, povlečení, spotřebiče. Rezerva 3 až 5 % tržeb je realistická.

Jednorázově, ale nezapomenout

• Ohlášení živnosti 1 000 Kč (elektronicky 800 Kč).
• Cedule provozovny.
• Keybox nebo chytrý zámek, detektor kouře, hasicí přístroj.
• Poplatek za zřízení u některých channel managerů.

Kolik to dělá dohromady

U bytu s tržbami 600 000 Kč ročně vedle zaměstnání odchází zhruba: provize 90 000 Kč, DPH z provizí 19 000 Kč, úklid a prádlo 60 000 Kč, energie a internet 45 000 Kč, daň a pojistné 90 000 Kč, odpad, pojištění, software a obnova 40 000 Kč. Dohromady kolem 340 000 Kč, tedy víc než polovina tržeb. Není to důvod nepodnikat — je to důvod ceníkovat s tím, že z tisícovky za noc zůstane pod pět set.