Il primo anno di attività sorprende quasi ogni host non per quanto ha guadagnato, ma per quanto di quella cifra se n’è andato in cose che non aveva messo in conto. Questo è l’elenco delle spese che appartengono al budget di un appartamento, in ordine da quelle che vedi a ogni accredito a quelle che arrivano una volta all’anno e fanno male.

Da ogni prenotazione

• Commissione della piattaforma. Airbnb sta passando a una commissione unica per l’host del 15,5% del subtotale della prenotazione (per una parte degli host dal 14 al 16%), in Europa con un periodo transitorio fino al 13 ottobre 2026. Booking di solito il 15%. Più le commissioni per i servizi di pagamento.
• IVA sulla commissione. Come identifikovaná osoba (soggetto identificato ai fini IVA) dichiari il 21% di DPH (IVA ceca) su ogni commissione, senza diritto a detrazione. Su una commissione di 1.500 CZK sono 315 CZK che non vedi da nessuna parte nell’accredito.
• Poplatek z pobytu (imposta di soggiorno). Non è un tuo costo, ma passa dal tuo conto: la incassi dall’ospite e la versi al comune. Se la includi nel prezzo e non la metti da parte, a fine trimestre manca.
• Pulizie, biancheria, materiale di consumo. Carta igienica, caffè, detersivi, cambio di asciugamani e lenzuola.

Ogni mese

• Utenze e internet. Acconti, con il conguaglio annuale — vedi l’articolo dedicato.
• Software. Channel manager (da 15 € al mese), un’app per la gestione, eventualmente una serratura smart.
• Acconti dei contributi. Per l’attività principale il minimo è: previdenza 5.005 CZK e sanità 3.306 CZK al mese (secondo semestre 2026). Per l’attività secondaria accanto a un lavoro dipendente, i contributi previdenziali non si pagano fino alla soglia determinante (rozhodná částka) e quelli sanitari non hanno un minimo.
• Affitto al proprietario, se gestisci l’appartamento in subaffitto — e con esso il suo consenso scritto all’attività d’impresa nell’appartamento.

Ogni anno

• Rifiuti. Un contratto scritto per la raccolta, perché i bidoni del condominio non sono tuoi. Nel sistema comunale di Praga da 4.377 a 6.687 CZK all’anno IVA esclusa a seconda del set di contenitori, con una ditta di raccolta commerciale da circa 3.200 CZK IVA inclusa solo per l’indifferenziato.
• Daň z nemovitých věcí (imposta sugli immobili). Un appartamento destinato all’alloggio si tassa con l’aliquota di 18 CZK/m² invece dell’aliquota per uso abitativo; per un appartamento normale la differenza è di qualche centinaio di corone all’anno. Dichiarazione parziale entro il 31 gennaio, pagamento entro fine maggio.
• Imposta sul reddito e conguagli dei contributi. In base ai prospetti che presenti dopo la dichiarazione. Con le spese forfettarie del 60% e un’attività secondaria, conta complessivamente su circa il 15% del fatturato.
• Assicurazione. Assicurazione dell’abitazione per uso commerciale e responsabilità civile per danni causati agli ospiti — la normale polizza dell’appartamento spesso esclude la locazione breve. Leggi le esclusioni.
• Commercialista o consulente fiscale, se non fai la dichiarazione da te.
• Rinnovo delle dotazioni. Materassi, biancheria, elettrodomestici. Una riserva del 3–5% del fatturato è realistica.

Una tantum, ma da non dimenticare

• Notifica della živnost (licenza commerciale) 1.000 CZK (per via elettronica 800 CZK).
• Insegna della provozovna (unità operativa).
• Keybox o serratura smart, rilevatore di fumo, estintore.
• Costo di attivazione presso alcuni channel manager.

Quanto fa in totale

Per un appartamento con un fatturato di 600.000 CZK all’anno, accanto a un lavoro dipendente, se ne vanno circa: commissioni 90.000 CZK, IVA sulle commissioni 19.000 CZK, pulizie e biancheria 60.000 CZK, utenze e internet 45.000 CZK, tasse e contributi 90.000 CZK, rifiuti, assicurazione, software e rinnovo 40.000 CZK. In totale circa 340.000 CZK, cioè più della metà del fatturato. Non è un motivo per non fare l’attività — è un motivo per fare i prezzi sapendo che di mille corone a notte ne restano meno di cinquecento.