“Mi mandi una fattura intestata alla società.” Poche parole capaci di rovinare una serata — perché non sai se sei obbligato, che cosa scriverci, se ci va l’IVA e quanto di quella somma fosse davvero tuo. La risposta cambia per chi non è soggetto IVA, per la persona identificata e per il soggetto passivo IVA.
Di solito arriva il giorno dopo la partenza: “Il commercialista vuole una fattura, la conferma di Airbnb non gli basta.” L’ospite ha ragione. Quello che ha ricevuto dalla piattaforma è la conferma di un pagamento all’intermediario, non un documento di chi gli ha fornito il servizio. Il servizio di alloggio l’hai fornito tu, e il documento, se deve esserci, è tuo.
Che cosa debba essere esattamente dipende da chi sei tu dal punto di vista della DPH (IVA ceca). La maggior parte degli host rientra in una delle prime due categorie.
Non soggetto IVA: fattura senza IVA, su richiesta
Se non sei plátce DPH (soggetto passivo IVA), non emetti un daňový doklad (documento fiscale) — questo concetto riguarda solo i soggetti passivi. Emetti una normale fattura: chi, a chi, che cosa, quando, per quanto. L’IVA non c’è, nemmeno “0%”. Aggiungi la frase “Nejsem plátcem DPH” (Non sono soggetto passivo IVA).
Sei obbligato a emetterla? A un ospite privato che la richiede sì: la legge sulla tutela dei consumatori ti impone di rilasciare un documento che attesti il servizio, con data, descrizione del servizio, prezzo e i tuoi dati identificativi — nome o ragione sociale e IČO (numero di identificazione dell’impresa) (§ 16 della legge n. 634/1992 Racc.). Verso un ospite aziendale nessuna legge fiscale lo impone, ma rifiutare la fattura a una società che ha alloggiato da te non ha senso commercialmente. Emettila.
I requisiti derivano dal codice civile (§ 435): nome, sede, IČO, e per una s.r.o. anche i dati dell’iscrizione nel registro delle imprese, comprese sezione e inserto (oddíl a vložka).
Persona identificata: lo stesso, solo con un numero che confonde
Sei quasi certamente una identifikovaná osoba (persona identificata ai fini IVA) — basta ricevere commissioni da Airbnb o Booking. Per i documenti agli ospiti, però, non cambia nulla: la persona identificata non è soggetto passivo IVA. Sulle prestazioni nazionali non applica né indica l’IVA.
L’unica trappola è il DIČ (partita IVA ceca). La persona identificata ce l’ha, e se lo scrivi in fattura, il commercialista dell’ospite presume che tu sia soggetto passivo e cerca l’IVA. O non indichi il DIČ sui documenti agli ospiti, oppure vi aggiungi “identifikovaná osoba, není plátcem DPH” (persona identificata, non soggetto passivo IVA).
Soggetto passivo IVA: documento fiscale, 12% e termine di 15 giorni
Come soggetto passivo hai obblighi che non si possono aggirare:
- A un ospite aziendale (imprenditore o persona giuridica) emetti il documento fiscale anche senza richiesta, entro 15 giorni dalla prestazione del servizio (§ 28 comma 1 lett. a) e comma 8 della legge sull’IVA).
- A un ospite privato il documento fiscale non è obbligatorio; vale per lui il documento su richiesta previsto dalla legge sulla tutela dei consumatori. Fino a 10.000 CZK IVA inclusa basta un documento fiscale semplificato senza i dati del cliente (§ 30).
- L’aliquota per l’alloggio è del 12% (aliquota ridotta, allegato n. 2 della legge sull’IVA, voce 55). Da un prezzo di 2.800 CZK IVA inclusa, l’imponibile è di 2.500 CZK e l’imposta di 300 CZK.
- Requisiti secondo il § 29: DIČ tuo e del cliente, numero progressivo del documento, entità e oggetto della prestazione, data di effettuazione, data di emissione, prezzo unitario, imponibile, aliquota e importo dell’imposta.
Quanto scrivere nel documento se ha pagato tramite la piattaforma
Questa è la domanda più frequente e l’errore più comune. Esempio: l’ospite ha pagato ad Airbnb 3.400 CZK — 3.000 CZK per l’alloggio e 400 CZK di commissione di servizio per gli ospiti. A te, dopo la detrazione della commissione host del 15,5%, sono arrivate 2.535 CZK.
Nel documento vanno 3.000 CZK. È il prezzo del tuo servizio che l’ospite ha pagato. La commissione di servizio di 400 CZK è un servizio di Airbnb all’ospite — per quella il documento glielo emette Airbnb, non tu. La commissione di 465 CZK è un tuo costo verso Airbnb e non riguarda l’ospite. Come modalità di pagamento scrivi “pagato tramite la piattaforma Airbnb in data …”, così il commercialista non cerca il pagamento sul tuo conto.
La stessa logica vale per il fatturato e per l’imposta sul reddito: il tuo reddito è l’intero prezzo del soggiorno, la commissione è una spesa.
“Siamo un’azienda tedesca, lo vogliamo senza IVA”
Non si può, e non è colpa tua. L’alloggio è un servizio relativo a un immobile e il luogo della prestazione è dove si trova l’immobile (§ 10 della legge sull’IVA). Un appartamento in Cechia significa IVA ceca, indipendentemente da dove provenga il cliente. L’inversione contabile (reverse charge) che conosci dalle commissioni delle piattaforme qui non funziona — vale per il servizio che tu ricevi dall’estero, non per quello che fornisci.
Se non sei soggetto passivo, l’azienda tedesca riceve comunque una fattura senza IVA. Se sei soggetto passivo, riceve un documento con il 12% e può chiedere il rimborso dell’IVA ceca tramite il proprio ufficio delle imposte.
L’imposta di soggiorno nel documento
Il poplatek z pobytu (imposta di soggiorno) lo riscuoti per il comune; non è il corrispettivo del tuo servizio. Indicalo sempre come voce separata sotto il prezzo dell’alloggio, senza IVA — per il soggetto passivo non rientra nell’imponibile (§ 36 comma 14), ma solo se è separato nel documento e nel listino. Se lo nascondi nel prezzo per notte, ci paghi sopra l’IVA.
Che cosa non va nel documento
- Numero del documento dell’ospite, data di nascita, cittadinanza. Vanno nei registri, non in fattura.
- La commissione della piattaforma e la commissione di servizio per gli ospiti.
- La riga “IVA 0%” per chi non è soggetto passivo. Chi non è soggetto passivo non indica l’IVA affatto.
- Lo sconto “per il contante” — la registrazione elettronica degli incassi (EET) è finita il 1° gennaio 2023 e lo scontrino EET non lo chiede più nessuno. Alla Camera dei deputati c’è una nuova legge sulla registrazione degli incassi con entrata in vigore proposta dal 1° gennaio 2027; quando sarà promulgata, scriveremo che cosa significa per gli host.
Riepilogo
| Non soggetto IVA | Persona identificata | Soggetto passivo IVA | |
|---|---|---|---|
| Ospite aziendale | fattura su richiesta | fattura su richiesta | documento fiscale obbligatorio entro 15 giorni |
| Ospite privato | documento su richiesta | documento su richiesta | documento su richiesta, fino a 10.000 CZK semplificato |
| IVA nel documento | nessuna | nessuna | 12% |
| Importo in caso di pagamento tramite piattaforma | prezzo dell’alloggio | prezzo dell’alloggio | prezzo dell’alloggio IVA 12% inclusa |
| Imposta di soggiorno | voce separata | voce separata | voce separata fuori dall’imponibile |
| Azienda estera | senza IVA | senza IVA | con IVA ceca al 12% |
Conserva i documenti: il soggetto passivo per 10 anni, gli altri almeno per il periodo in cui l’ufficio delle imposte può rettificarti l’imposta — tre anni dalla scadenza della dichiarazione e in pratica di più, se il termine si allunga.
In Ubyo Profi emetti la ricevuta del soggiorno direttamente dalla prenotazione: i dati dell’ospite e il prezzo si completano dal check-in, la tua identificazione, compresa l’iscrizione nel registro, dalle impostazioni dell’appartamento, l’imposta di soggiorno va su una riga separata e per il soggetto passivo si aggiunge l’IVA al 12%.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
