Caldaia, canna fumaria, estintore, impianto elettrico, materassi e tasse hanno ciascuno la propria scadenza — e nessun ospite te le ricorderà. Il calendario annuale dell’appartamento, così come lo uso io dopo anni di attività.
La pulizia dopo ogni ospite si controlla da sola — o è fatta, o il prossimo ospite arriva nello sporco. Tutto il resto non lo controlla niente. La caldaia si fa sentire a Natale, dello spazzacamino ti ricordi quando l’assicurazione dopo un incendio vuole il rapporto di controllo, e il materasso lo cambi dopo una recensione. Dopo qualche anno mi sono fatto un unico calendario in cui trovano posto la legge, la tecnica e i tessili. Eccolo.
Prima: che cosa è obbligatorio e che cosa “solo” ragionevole
Per un appartamento in un condominio gli obblighi sono meno di quanto si tema, ma non sono zero:
- Il provozní řád (regolamento di esercizio) per la hygienická stanice (autorità sanitaria), obbligatorio per hotel e pensioni, non si applica all’alloggio in condomini e case unifamiliari (§ 21a della legge n. 258/2000 Racc.). Un obbligo in meno.
- Gas. Per le abitazioni private i controlli degli apparecchi a gas non sono obbligatori. Ma non appena gestisci l’appartamento come imprenditore, diventi gestore di un impianto a gas e per te vale il regime del decreto governativo n. 191/2022 Racc.: controllo una volta all’anno, revisione di esercizio ogni 3 anni. In più il produttore della caldaia chiede una manutenzione annuale per la garanzia — di solito si può unire tutto in un’unica visita.
- Canna fumaria e condotto dei fumi. Per un apparecchio a gas pulizia e controllo una volta all’anno, per una stufa a legna in uso tutto l’anno pulizia tre volte all’anno e controllo una volta all’anno (decreto n. 34/2016 Racc.). Lo spazzacamino rilascia un rapporto; senza di esso, in caso di incendio, l’assicurazione riduce l’indennizzo.
- Estintore. In un alloggio conviene averlo anche dove la legge non lo richiede per gli edifici più vecchi. Se ce l’hai, si controlla una volta all’anno e la prova periodica va fatta ogni 3 anni per quelli ad acqua e a schiuma, ogni 5 anni per quelli a polvere e a CO₂ (decreto n. 246/2001 Racc.).
- Rilevatore di fumo. Batteria una volta all’anno, l’intero rilevatore dopo 10 anni — tanto dura il sensore secondo i produttori. Con un apparecchio a gas aggiungi un rilevatore di monossido di carbonio.
- Elettricità. La revisione periodica dell’impianto elettrico non è una legge, ma una norma, la ČSN 33 1500 — in un ambiente normale una volta ogni 5 anni. Assicurazioni e vigili del fuoco vi si attengono, e dopo una ristrutturazione ti serve comunque. Gli apparecchi che gli ospiti prendono in mano — asciugacapelli, ferro da stiro, bollitore — secondo la norma per le strutture ricettive rientrano nel gruppo più severo; fatti indicare la periodicità dal tecnico abilitato e piuttosto sostituiscili dopo qualche anno.
- I contatori dell’acqua li sostituisce il condominio (SVJ) secondo il proprio ciclo; devi solo rendere accessibile l’appartamento, anche se la data cade in piena stagione.
- Aria condizionata. Le unità domestiche di solito restano sotto la soglia dei controlli obbligatori delle perdite di refrigerante; la manutenzione e la pulizia dei filtri prima dell’estate sono però indispensabili, altrimenti soffia muffa.
Il calendario
| Mese | Uffici e legge | Appartamento e tecnica |
|---|---|---|
| Gennaio | Dichiarazione parziale della daň z nemovitých věcí (imposta sugli immobili) entro il 31 gennaio, se è cambiato l’uso dell’appartamento. Le piattaforme comunicano all’amministrazione finanziaria il tuo fatturato dell’anno precedente (DAC7) entro il 31 gennaio. Nuove aliquote del poplatek z pobytu (imposta di soggiorno) secondo i regolamenti dei comuni. Adesione al paušální režim (regime forfettario) entro il 10 gennaio. Nuovi minimi degli acconti dei contributi. | Batterie nei rilevatori di fumo e CO, controllo annuale dell’estintore. |
| Febbraio | Dichiarazione IVA della identifikovaná osoba (persona identificata ai fini IVA) per gennaio entro il 25 febbraio — e così ogni mese in cui è arrivata una commissione. | Decalcificazione di bollitore, macchina del caffè e lavatrice. Guarnizioni delle finestre dopo il gelo. |
| Marzo | Dichiarazione dei redditi in forma cartacea entro il 1° aprile. | Prenotare lo spazzacamino per la primavera — in autunno sono pieni. |
| Aprile | Dichiarazione per via elettronica entro il 1° maggio (se cade in un giorno festivo o nel weekend, il primo giorno lavorativo successivo). Prospetti per la cassa sanitaria e per l’amministrazione della previdenza sociale entro un mese dalla scadenza della dichiarazione. | Manutenzione dell’aria condizionata, girare i materassi, balcone e mobili da esterno. |
| Maggio | Imposta sugli immobili da pagare entro il 31 maggio. | Pulizia profonda di divano e tappeti, lavaggio di piumoni e cuscini, controllo della velocità del Wi-Fi. |
| Giugno | Versamento dell’imposta di soggiorno secondo il comune: Praga mensilmente entro il 15, Brno trimestralmente. Verificare che il contratto per i rifiuti corrisponda alle quantità della stagione. | Scorte per la stagione, batterie del keybox o della serratura, chiavi di riserva. |
| Luglio–agosto | Stagione. Controllare solo che le notifiche a UbyPort partano entro 3 giorni lavorativi. | Niente in più. Frigorifero e aria condizionata vanno tenuti d’occhio, non riparati. |
| Settembre | Controllo della datová schránka (casella dati): gli avvisi del comune e dell’amministrazione finanziaria arrivano dopo l’estate. | Manutenzione della caldaia e controllo annuale del gas prima della stagione di riscaldamento, spazzacamino, termostato. |
| Ottobre | La scadenza annuale dell’assicurazione cade spesso qui — ricontrollare le esclusioni per la locazione breve. Se scade il prezzo bloccato dell’energia, occuparsene adesso. | Preparare il balcone per l’inverno, filtri della cappa, controllo di umidità e muffa in bagno. |
| Novembre | Budget di rinnovo per l’anno successivo: materassi dopo 7–10 anni, biancheria, elettrodomestici. | Tessili e decorazioni dell’Avvento con misura. Derattizzazione dell’edificio, se il condominio la fa. |
| Dicembre | Anonimizzazione: i record degli ospiti più vecchi di 6 anni dall’ultima registrazione si cancellano o si anonimizzano. Archiviare le ricevute di consegna di UbyPort e i registri dell’anno. Somma del fatturato per la dichiarazione. | Inventario delle dotazioni con foto per l’assicurazione. Pianificare le revisioni a ciclo più lungo: impianto elettrico ogni 5 anni, gas ogni 3 anni. |
Che cosa si dimentica più spesso
Lo spazzacamino per il gas. Si pensa che la canna fumaria riguardi solo le stufe. Non è così: anche una caldaia a gas con scarico in canna fumaria o in facciata ha un condotto dei fumi con controllo annuale.
L’anonimizzazione. I registri si conservano per 6 anni dall’ultima registrazione — e dopo non hai più il diritto di tenere i dati degli ospiti. Senza cancellazioni regolari, dopo dieci anni di attività hai un archivio che, in caso di controllo dell’autorità per la protezione dei dati, non saprà giustificare.
Le esclusioni dell’assicurazione. La normale polizza per l’abitazione spesso esclude la locazione breve, e lo scopri al momento del danno. Rileggi le condizioni di polizza una volta all’anno, quando arriva la scadenza annuale.
Il prezzo bloccato dell’energia. La fine del prezzo bloccato arriva in piena stagione, quando hai la testa altrove, e il nuovo prezzo vale un anno. Segnati la data in calendario con un mese di anticipo.
Gli apparecchi in mano agli ospiti. Bollitore e asciugacapelli sono gli oggetti più economici dell’appartamento e la causa più frequente di incendi o infortuni. Sostituirli ogni tre anni costa meno che farli controllare.
In Ubyo inserisci questo calendario nelle Finanze come spese ricorrenti, con il mese in cui arrivano. I guasti li segnala il team delle pulizie dal suo portale senza vedere i dati degli ospiti, per l’energia viene tenuta d’occhio la fine del prezzo bloccato e i registri si anonimizzano da soli dopo 6 anni.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
