Quando anni fa ho messo il mio primo appartamento su Airbnb, pensavo di essere pronto. Foto, descrizione, listino prezzi, chiavi nel keybox. Mi ci è voluto molto tempo per capire che una parte di ciò che lo Stato, il comune e la polizia si aspettavano da me non la stavo facendo affatto. Nessuno me l’aveva detto, e da nessuna parte le informazioni erano raccolte in un unico posto.

Questo elenco è quello che allora avrei voluto ricevere. Sette voci che nella pratica vengono trascurate più spesso. Non è un elenco completo degli obblighi — quello si trova nella Guida sotto forma di mappa — ma sono quelle che si dimenticano.

1. Registrazione presso la cizinecká policie (Polizia per gli stranieri) — ed è la prima cosa, non l’ultima

Ogni ospite straniero, compresi slovacchi, tedeschi e austriaci, va comunicato alla Polizia per gli stranieri entro 3 giorni lavorativi dall’arrivo. La comunicazione avviene tramite l’applicazione UbyPort (il sistema di notifica della Polizia per gli stranieri) — e prima la polizia deve registrarti. Secondo il codice di procedura amministrativa ha fino a 30 giorni per farlo.

È l’unica voce dell’elenco con un termine d’ufficio nell’ordine delle settimane. Per questo va affrontata per prima, ancora prima di accettare la prima prenotazione dall’estero. Finché non ricevi l’accesso, le comunicazioni si fanno su carta presso l’ufficio della Polizia per gli stranieri. La multa per un ospite non comunicato arriva fino a 50.000 CZK.

2. Poplatek z pobytu (imposta di soggiorno) — Airbnb non la riscuote al posto tuo

In molti Paesi le piattaforme riscuotono e versano da sole la tassa turistica. In Repubblica Ceca no. L’imposta di soggiorno la riscuoti tu dagli ospiti e la versi al comune — a Praga all’ufficio del distretto municipale. Il tetto massimo è di 50 CZK a persona per notte, il giorno di arrivo non si conta e i minori di 18 anni sono esenti.

E attenzione a due scadenze: prima devi registrarti presso il comune come soggetto tenuto al versamento (a Praga entro 30 giorni dall’avvio dell’attività, altrove di solito entro 15 giorni), poi versi l’imposta alle scadenze fissate dal regolamento comunale. Per la mancata registrazione si rischia una multa fino a 500.000 CZK, e il comune può aumentare l’imposta non versata fino al triplo.

3. Due registri, non uno

Questo confonde quasi tutti. Tieni l’evidenční kniha (registro dei soggiorni) per il comune (tutti gli ospiti, cechi compresi, con l’importo dell’imposta o il motivo dell’esenzione) e la domovní kniha (registro degli alloggiati) per la Polizia per gli stranieri (solo gli stranieri, nei dati previsti dal modulo di notifica). Sono due obblighi distinti, anche se si compilano con gli stessi dati. Entrambi si conservano per 6 anni dall’ultima registrazione.

Si compilano man mano, non una volta al mese. In caso di controllo devi mostrare un registro con gli ospiti che alloggiano da te in quel momento.

4. Licenza d’impresa e indicazione della sede operativa

L’alloggio a breve termine non è una locazione, è un servizio di alloggio. Serve una živnost (licenza d’impresa) libera, settore n. 55, e l’appartamento è la tua sede operativa (provozovna): l’avvio dell’attività lì va comunicato in anticipo allo živnostenský úřad (ufficio delle licenze commerciali) e all’esterno la sede va contrassegnata con il nome o la ragione sociale e l’IČO (numero di identificazione). La targhetta è la prima cosa che un controllo cerca. Per una sede non contrassegnata si rischiano fino a 100.000 CZK, per un’attività senza licenza fino a 500.000 CZK.

Se non sei proprietario dell’appartamento, per svolgervi un’attività d’impresa ti serve il consenso del proprietario.

5. IVA sulle commissioni delle piattaforme — anche se non sei soggetto IVA

Airbnb e Booking ti fatturano la commissione dall’estero. Così un soggetto ceco non registrato ai fini IVA diventa una cosiddetta identifikovaná osoba (persona identificata), e questo già dal giorno in cui ricevi la prima commissione. Entro 15 giorni devi registrarti, su ogni commissione dichiarare il 21 % di DPH (IVA ceca) e inviare la dichiarazione entro 25 giorni dalla fine del mese. Senza diritto alla detrazione — è un costo netto.

Qui non c’è alcuna soglia di fatturato. Riguarda anche un solo appartamento con poche prenotazioni all’anno. Ne ho scritto in dettaglio nell’articolo sulla persona identificata.

6. Contratto per i rifiuti

Il cassonetto del condominio, pagato con la tassa dei residenti, non è tuo. Come imprenditore sei produttore di rifiuti e devi avere un contratto scritto per il loro ritiro — con il comune o con una ditta di raccolta — prima che i rifiuti vengano prodotti. Nel sistema comunale di Praga un set di contenitori in regola costa all’incirca da 4.400 a 6.700 CZK all’anno IVA esclusa. Per il contratto mancante si rischiano fino a 1.000.000 CZK.

7. Imposta sugli immobili per l’appartamento usato per l’attività

Un appartamento offerto per l’alloggio serve all’attività d’impresa, quindi è tassato con l’aliquota di 18 CZK/m² invece di quella per uso abitativo. La modifica si comunica con una dichiarazione parziale entro il 31 gennaio. Per un appartamento normale la differenza è di solito qualche centinaio di corone all’anno, ma è una delle cose che il finanční úřad (ufficio delle imposte) trova facilmente — l’annuncio sulla piattaforma è pubblico.

Cosa fare se per anni non hai fatto qualcosa di tutto questo

Si può rimediare, ed è più economico che aspettare un controllo. La licenza e la sede operativa si possono comunicare in qualsiasi momento, la registrazione a UbyPort si può fare a posteriori, per l’imposta di soggiorno si paga l’importo dovuto e per le imposte si presenta una dichiarazione integrativa. Rimettersi in regola un passo alla volta è la strada normale. La variante peggiore è quando se ne accorge l’ufficio al posto tuo.