Když jsem před lety pouštěl první byt na Airbnb, měl jsem pocit, že jsem připravený. Fotky, popis, ceník, klíče v keyboxu. Trvalo mi dlouho, než jsem zjistil, že část toho, co po mně chce stát, obec a policie, vůbec nedělám. Nikdo mi to neřekl, nikde to nebylo pohromadě.

Tenhle seznam je to, co bych si tehdy přál dostat. Sedm položek, které se v praxi vynechávají nejčastěji. Není to úplný výčet povinností — ten je v Nápovědě jako mapa — ale jsou to ty, na které se zapomíná.

1. Registrace u cizinecké policie (a je to první věc, ne poslední)

Každý zahraniční host, včetně Slováků, Němců a Rakušanů, se hlásí cizinecké policii do 3 pracovních dnů po ubytování. Hlásí se přes aplikaci UbyPort — a do ní vás musí policie nejdřív zaregistrovat. Na to má podle správního řádu až 30 dnů.

Tohle je jediná položka na seznamu s úřední lhůtou v řádu týdnů. Proto ji řešte jako první, ještě než přijmete první zahraniční rezervaci. Než přístup dostanete, hlásíte papírově na odboru cizinecké policie. Pokuta za neohlášeného hosta je až 50 000 Kč.

2. Poplatek z pobytu — Airbnb ho za vás nevybírá

V řadě zemí platformy turistickou daň vybírají a odvádějí samy. V Česku ne. Poplatek z pobytu vybíráte od hostů vy a odvádíte ho obci — v Praze úřadu městské části. Strop je 50 Kč za osobu a noc, den příjezdu se nepočítá, osoby mladší 18 let jsou osvobozené.

A pozor na dvě lhůty: nejdřív se musíte obci ohlásit jako plátce (Praha do 30 dnů od zahájení činnosti, jinde nejčastěji do 15 dnů), pak odvádíte v termínech podle vyhlášky. Za neohlášení hrozí pokuta až 500 000 Kč, dlužný poplatek může obec zvýšit až na trojnásobek.

3. Dvě knihy, ne jedna

Tohle plete skoro každého. Vedete evidenční knihu pro obec (všichni hosté, včetně Čechů, s výší poplatku nebo důvodem osvobození) a domovní knihu pro cizineckou policii (jen cizinci, v rozsahu přihlašovacího tiskopisu). Jsou to dvě samostatné povinnosti, i když se plní z jedněch dat. Obě se uchovávají 6 let od posledního zápisu.

Zapisuje se průběžně, ne jednou za měsíc. Při kontrole musíte ukázat knihu s hosty, kteří u vás bydlí právě teď.

4. Živnost a označení provozovny

Krátkodobé ubytování není nájem, je to ubytovací služba. Potřebujete volnou živnost, obor č. 55, a byt je vaše provozovna: zahájení činnosti v ní oznamujete živnostenskému úřadu předem a zvenčí ji označíte jménem nebo firmou a IČO. Cedule je to, co kontrola hledá jako první. Za neoznačenou provozovnu hrozí až 100 000 Kč, za podnikání bez živnosti až 500 000 Kč.

Nejste-li vlastníkem bytu, potřebujete k podnikání v něm jeho souhlas.

5. DPH z provizí platforem — i když jste neplátce

Airbnb i Booking vám fakturují provizi ze zahraničí. Tím se z českého neplátce stává tzv. identifikovaná osoba, a to hned dnem přijetí první provize. Do 15 dnů se registrujete, z každé provize přiznáte 21 % DPH a přiznání pošlete do 25 dnů po skončení měsíce. Bez nároku na odpočet — je to čistý náklad.

Žádný práh obratu tu není. Týká se to i jednoho bytu s pár rezervacemi ročně. Podrobně jsem to rozepsal v článku o identifikované osobě.

6. Smlouva na odpad

Popelnice domu, placená z poplatku obyvatel, není vaše. Jako podnikatel jste původcem odpadu a musíte mít písemnou smlouvu na jeho odvoz — s obcí, nebo se svozovou firmou — dřív, než odpad vznikne. V pražském obecním systému stojí legální sada nádob zhruba 4 400 až 6 700 Kč ročně bez DPH. Za chybějící smlouvu hrozí až 1 000 000 Kč.

7. Daň z nemovitých věcí za podnikatelský byt

Byt nabízený k ubytování slouží k podnikání, takže se zdaňuje sazbou 18 Kč/m² místo sazby pro bydlení. Změnu oznamujete dílčím přiznáním do 31. ledna. Rozdíl bývá u běžného bytu pár set korun ročně, ale je to jedna z věcí, které finanční úřad umí najít snadno — inzerát na platformě je veřejný.

Co dělat, když jste něco z toho roky nedělali

Napravit to jde a je to levnější než čekat na kontrolu. Živnost i provozovnu ohlásíte kdykoli, registraci do UbyPortu vyřídíte dodatečně, u poplatku doplatíte dlužnou částku a u daní podáte dodatečné přiznání. Napravovat postupně je normální cesta. Horší varianta je, když to za vás zjistí úřad.