Due milioni di fatturato in un anno solare, due soglie, due termini di 10 giorni lavorativi — e il 12 % su ogni notte. Come tenere d’occhio la soglia e cosa succede quando la superi.
Due milioni di corone è il numero che ogni gestore dell’alloggio di un certo successo dovrebbe tenere scritto sul frigorifero. Superarlo ti rende plátce DPH (soggetto passivo dell’IVA ceca) — con tutto ciò che ne consegue. Chi se lo lascia sfuggire di solito lo scopre dal finanční úřad (ufficio delle imposte): si diventa soggetti IVA per legge anche senza domanda, e l’imposta per tutto il periodo intermedio ti viene accertata.
Due soglie, non una
Dal 2025 il fatturato si considera per anno solare, non per 12 mesi mobili. E le soglie sono due:
| Soglia | Cosa succede | Domanda di registrazione |
|---|---|---|
| 2.000.000 CZK | soggetto IVA dal 1° gennaio dell’anno successivo (o volontariamente prima) | entro 10 giorni lavorativi dal superamento |
| 2.536.500 CZK | soggetto IVA già dal giorno successivo al superamento | entro 10 giorni lavorativi, di nuovo, anche se hai già presentato la prima |
La prima soglia ti lascia mesi per preparare il listino prezzi. La seconda no. Chi ha una stagione forte può superarle entrambe nel corso di una sola estate.
Cosa rientra nel fatturato
Il corrispettivo che ti spetta per il soggiorno — cioè il prezzo pagato dall’ospite, non l’importo al netto della commissione. La piattaforma trattiene la commissione dal versamento, quindi superi la soglia prima che l’importo corrispondente compaia sul tuo conto. Nel fatturato rientra anche la locazione a lungo termine esente, se non è solo occasionale. E il fatturato si calcola per persona, non per appartamento: due appartamenti con lo stesso IČO (numero di identificazione) hanno un’unica soglia.
Cosa significa essere soggetto IVA
- Il 12 % sul servizio di alloggio. L’alloggio rientra nell’aliquota ridotta. Se lasci i prezzi invariati, è il 10,71 % di ciò che incassi dall’ospite — tanto ti verrà a mancare dagli incassi. Se aumenti i prezzi del 12 %, rischi l’occupazione.
- La detrazione dell’IVA sui costi: arredamento, energia, impresa di pulizie, commissioni delle piattaforme. È un vantaggio che restituisce una parte della perdita.
- Dichiarazione mensile e comunicazione di controllo (kontrolní hlášení). Per una comunicazione di controllo tardiva le multe vanno da 1.000 a 50.000 CZK.
- Le commissioni delle piattaforme continuano a essere tassate al 21 % con l’inversione contabile, solo che ora con diritto alla detrazione.
Persona identificata e soggetto IVA sono due cose diverse. Come identifikovaná osoba (persona identificata) versavi il 21 % sulle commissioni indipendentemente dal fatturato — e dovevi comunque continuare a tenere d’occhio la soglia per diventare soggetto IVA.
Come registrarsi
La «Přihláška k registraci k DPH» (domanda di registrazione ai fini IVA), solo in via elettronica tramite il portale MOJE daně. L’amministrazione finanziaria decide entro 30 giorni. Per le domande presentate entro il 30 settembre senza scegliere di diventare soggetto IVA prima, ti invia inizialmente solo una comunicazione ed emette la decisione a dicembre, con effetto dal 1° gennaio.
Strategie attorno alla soglia
Ho visto tre approcci. Restare sotto la soglia e a dicembre bloccare il calendario — funziona con un appartamento, con due già no. Diventare soggetto IVA volontariamente e rivedere i prezzi prima della stagione, non a metà. Oppure dividere l’attività tra persona fisica e s.r.o. (società a responsabilità limitata), il che è legittimo solo se si tratta di attività davvero separate, non di una divisione di comodo dello stesso appartamento.
Qualunque cosa tu scelga, devi vedere il fatturato dell’anno solare in modo continuo, non solo a gennaio dalle fatture delle piattaforme.
In Ubyo nella sezione Analisi c’è il fatturato dell’anno solare per mese, al lordo (quanto ha pagato l’ospite), così vedi quanto sei lontano da entrambe le soglie prima di superarle.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
