Dva miliony obratu za kalendářní rok, dvě hranice, dvě lhůty po 10 pracovních dnech — a 12 % z každé noci. Jak limit hlídat a co se stane, když ho protnete.
Dva miliony korun je číslo, které by měl mít každý úspěšnější ubytovatel napsané na lednici. Jeho překročení z vás udělá plátce DPH — se vším, co k tomu patří. Kdo ho prošvihne, dozví se to typicky od finančního úřadu: plátcem se stáváte ze zákona i bez přihlášky a daň za celé mezidobí vám doměří.
Dvě hranice, ne jedna
Od roku 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok, ne za 12 klouzavých měsíců. A hranice jsou dvě:
| Hranice | Co se stane | Přihláška |
|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | plátcem od 1. ledna následujícího roku (nebo dobrovolně dřív) | do 10 pracovních dnů od překročení |
| 2 536 500 Kč | plátcem hned dnem po překročení | do 10 pracovních dnů, znovu, i když jste první už podali |
První hranice vám dá měsíce na přípravu ceníku. Druhá ne. Kdo má silnou sezónu, může obě protnout během jednoho léta.
Co se do obratu počítá
Úplata, která vám náleží za pobyt — tedy cena zaplacená hostem, ne částka po odečtení provize. Platforma si provizi strhne z výplaty, takže limit protnete dřív, než vám odpovídající částka naskočí na účtu. Do obratu se počítá i osvobozený dlouhodobý nájem, pokud není jen příležitostný. A obrat se počítá na osobu, ne na byt: dva byty pod jedním IČO mají jeden limit.
Co plátcovství znamená
- 12 % z ubytovací služby. Ubytování spadá do snížené sazby. Když necháte ceny beze změny, je to 10,71 % z toho, co od hosta inkasujete — tolik vám z tržeb ubude. Když ceny zvýšíte o 12 %, riskujete obsazenost.
- Odpočet DPH z nákladů: vybavení, energie, úklidová firma, provize platforem. To je plus, které část ztráty vrátí.
- Měsíční přiznání a kontrolní hlášení. Za pozdní kontrolní hlášení jsou pokuty 1 000 až 50 000 Kč.
- Provize platforem se dál daní 21 % v přenesené daňové povinnosti, jen teď s nárokem na odpočet.
Identifikovaná osoba a plátce jsou dvě různé věci. Jako identifikovaná osoba jste odváděli 21 % z provizí bez ohledu na obrat — a limit pro plátcovství jste museli sledovat dál.
Jak se přihlásit
„Přihláška k registraci k DPH“, jen elektronicky přes portál MOJE daně. Správce daně rozhodne do 30 dnů. U přihlášek podaných do 30. září bez volby dřívějšího plátcovství vás nejdřív jen vyrozumí a rozhodnutí vydá v prosinci, s účinností od 1. ledna.
Strategie kolem limitu
Viděl jsem tři přístupy. Držet se pod limitem a v prosinci blokovat kalendář — funguje u jednoho bytu, u dvou už ne. Přejít na plátcovství dobrovolně a přecenit před sezónou, ne uprostřed. Nebo rozdělit provoz mezi fyzickou osobu a s.r.o., což je legitimní jen tehdy, když jde o skutečně oddělené podnikání, ne o účelové dělení téhož bytu.
Ať zvolíte cokoli, potřebujete vidět obrat za kalendářní rok průběžně, ne až v lednu z faktur platforem.
V Ubyo je v Analytice obrat za kalendářní rok po měsících v hrubé výši (co host zaplatil), takže vidíte, jak daleko od obou hranic jste, dřív než je protnete.
Marco, zakladatel Ubyo — Apartmány v Praze provozuje přes sedm let a Ubyo napsal, protože nic z toho nechtěl dělat ručně.
Informační text, ne právní ani daňové poradenství — vaši konkrétní situaci vždy proberte s odborníkem.
