Zwei Millionen Umsatz im Kalenderjahr, zwei Grenzen, zwei Fristen von je 10 Arbeitstagen – und 12 % von jeder Nacht. Wie Sie die Grenze im Blick behalten und was passiert, wenn Sie sie überschreiten.
Zwei Millionen Kronen ist eine Zahl, die jeder erfolgreichere Unterkunftsanbieter am Kühlschrank hängen haben sollte. Wenn Sie sie überschreiten, werden Sie Zahler der DPH (tschechische Mehrwertsteuer) – mit allem, was dazugehört. Wer das verpasst, erfährt es typischerweise vom finanční úřad (Finanzamt): Zahler werden Sie von Gesetzes wegen auch ohne Anmeldung, und die Steuer für die gesamte Zwischenzeit wird Ihnen nachveranlagt.
Zwei Grenzen, nicht eine
Seit 2025 wird der Umsatz für das Kalenderjahr betrachtet, nicht für 12 gleitende Monate. Und es gibt zwei Grenzen:
| Grenze | Was passiert | Anmeldung |
|---|---|---|
| 2.000.000 CZK | Zahler ab dem 1. Januar des Folgejahres (oder freiwillig früher) | innerhalb von 10 Arbeitstagen ab Überschreitung |
| 2.536.500 CZK | Zahler gleich am Tag nach der Überschreitung | innerhalb von 10 Arbeitstagen, erneut, auch wenn Sie die erste schon eingereicht haben |
Die erste Grenze gibt Ihnen Monate, um die Preisliste vorzubereiten. Die zweite nicht. Wer eine starke Saison hat, kann beide in einem einzigen Sommer überschreiten.
Was zum Umsatz zählt
Das Entgelt, das Ihnen für den Aufenthalt zusteht – also der vom Gast bezahlte Preis, nicht der Betrag nach Abzug der Provision. Die Plattform zieht die Provision von der Auszahlung ab, Sie überschreiten die Grenze also, bevor der entsprechende Betrag auf Ihrem Konto erscheint. Zum Umsatz zählt auch eine steuerbefreite langfristige Vermietung, sofern sie nicht nur gelegentlich ist. Und der Umsatz wird pro Person berechnet, nicht pro Wohnung: Zwei Wohnungen unter einer IČO (Identifikationsnummer) haben eine gemeinsame Grenze.
Was die DPH-Pflicht bedeutet
- 12 % auf die Beherbergungsdienstleistung. Beherbergung fällt unter den ermäßigten Satz. Wenn Sie die Preise unverändert lassen, sind das 10,71 % dessen, was Sie vom Gast kassieren – so viel verlieren Sie von den Umsätzen. Wenn Sie die Preise um 12 % erhöhen, riskieren Sie die Auslastung.
- Vorsteuerabzug aus den Kosten: Ausstattung, Energie, Reinigungsfirma, Provisionen der Plattformen. Das ist ein Plus, das einen Teil des Verlusts zurückholt.
- Monatliche Steuererklärung und Kontrollmeldung (kontrolní hlášení). Für eine verspätete Kontrollmeldung gibt es Strafen von 1.000 bis 50.000 CZK.
- Die Provisionen der Plattformen werden weiterhin mit 21 % im Reverse-Charge-Verfahren versteuert, nur jetzt mit Anspruch auf Vorsteuerabzug.
Identifizierte Person (identifikovaná osoba) und DPH-Zahler sind zwei verschiedene Dinge. Als identifizierte Person haben Sie 21 % auf die Provisionen unabhängig vom Umsatz abgeführt – und die Grenze für die DPH-Pflicht mussten Sie trotzdem weiter im Blick behalten.
Wie Sie sich anmelden
Die „Přihláška k registraci k DPH“ (Anmeldung zur DPH-Registrierung), nur elektronisch über das Portal MOJE daně. Die Steuerverwaltung entscheidet innerhalb von 30 Tagen. Bei Anmeldungen, die bis zum 30. September eingereicht werden, ohne eine frühere Steuerpflicht zu wählen, werden Sie zunächst nur benachrichtigt, und der Bescheid ergeht im Dezember mit Wirkung zum 1. Januar.
Strategien rund um die Grenze
Ich habe drei Ansätze gesehen. Unter der Grenze bleiben und im Dezember den Kalender blockieren – das funktioniert bei einer Wohnung, bei zwei nicht mehr. Freiwillig DPH-Zahler werden und die Preise vor der Saison anpassen, nicht mittendrin. Oder den Betrieb zwischen einer natürlichen Person und einer s.r.o. (tschechische GmbH) aufteilen, was nur dann legitim ist, wenn es sich wirklich um getrennte Unternehmen handelt, nicht um eine zweckgerichtete Aufteilung derselben Wohnung.
Was auch immer Sie wählen, Sie müssen den Umsatz für das Kalenderjahr laufend sehen, nicht erst im Januar anhand der Rechnungen der Plattformen.
In Ubyo sehen Sie in der Analytik den Umsatz für das Kalenderjahr nach Monaten in Bruttohöhe (was der Gast bezahlt hat), sodass Sie erkennen, wie weit Sie von beiden Grenzen entfernt sind, bevor Sie sie überschreiten.
Marco, Gründer von Ubyo — Er betreibt seit über sieben Jahren Apartments in Prag und hat Ubyo geschrieben, weil er nichts davon von Hand erledigen wollte.
Informativer Text, keine Rechts- oder Steuerberatung — besprechen Sie Ihre konkrete Situation immer mit einer Fachperson. Dieser Artikel ist eine Übersetzung des tschechischen Originals.
