Dva milióny obratu za kalendárny rok, dve hranice, dve lehoty po 10 pracovných dní — a 12 % z každej noci. Ako limit sledovať a čo sa stane, keď ho prekročíte.
Dva milióny korún je číslo, ktoré by mal mať každý úspešnejší ubytovateľ napísané na chladničke. Jeho prekročenie z vás urobí platiteľa DPH — so všetkým, čo k tomu patrí. Kto ho prešvihne, dozvie sa to typicky od finančného úradu: platiteľom sa stávate zo zákona aj bez prihlášky a daň za celé medziobdobie vám domeria.
Dve hranice, nie jedna
Od roku 2025 sa obrat sleduje za kalendárny rok, nie za 12 kĺzavých mesiacov. A hranice sú dve:
| Hranica | Čo sa stane | Prihláška |
|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | platiteľom od 1. januára nasledujúceho roka (alebo dobrovoľne skôr) | do 10 pracovných dní od prekročenia |
| 2 536 500 Kč | platiteľom hneď dňom po prekročení | do 10 pracovných dní, znova, aj keď ste prvú už podali |
Prvá hranica vám dá mesiace na prípravu cenníka. Druhá nie. Kto má silnú sezónu, môže prekročiť obe počas jedného leta.
Čo sa do obratu počíta
Odplata, ktorá vám patrí za pobyt — teda cena zaplatená hosťom, nie suma po odpočítaní provízie. Platforma si províziu strhne z výplaty, takže limit prekročíte skôr, ako vám zodpovedajúca suma naskočí na účte. Do obratu sa počíta aj oslobodený dlhodobý nájom, ak nie je len príležitostný. A obrat sa počíta na osobu, nie na byt: dva byty pod jedným IČO majú jeden limit.
Čo znamená byť platiteľom
- 12 % z ubytovacej služby. Ubytovanie spadá do zníženej sadzby. Keď necháte ceny bez zmeny, je to 10,71 % z toho, čo od hosťa inkasujete — toľko vám z tržieb ubudne. Keď ceny zvýšite o 12 %, riskujete obsadenosť.
- Odpočet DPH z nákladov: vybavenie, energie, upratovacia firma, provízie platforiem. To je plus, ktoré časť straty vráti.
- Mesačné priznanie a kontrolné hlásenie (kontrolní hlášení). Za oneskorené kontrolné hlásenie sú pokuty 1 000 až 50 000 Kč.
- Provízie platforiem sa ďalej zdaňujú 21 % v režime prenesenia daňovej povinnosti, len teraz s nárokom na odpočet.
Identifikovaná osoba a platiteľ sú dve rôzne veci. Ako identifikovaná osoba ste odvádzali 21 % z provízií bez ohľadu na obrat — a limit pre platiteľa ste museli sledovať ďalej.
Ako sa prihlásiť
„Přihláška k registraci k DPH“ (prihláška na registráciu k DPH), len elektronicky cez portál MOJE daně. Správca dane rozhodne do 30 dní. Pri prihláškach podaných do 30. septembra bez voľby skoršieho vzniku platiteľstva vás najprv len upovedomí a rozhodnutie vydá v decembri, s účinnosťou od 1. januára.
Stratégia okolo limitu
Videl som tri prístupy. Držať sa pod limitom a v decembri blokovať kalendár — funguje pri jednom byte, pri dvoch už nie. Prejsť na platiteľstvo dobrovoľne a precenieť pred sezónou, nie uprostred nej. Alebo rozdeliť prevádzku medzi fyzickú osobu a s.r.o., čo je legitímne len vtedy, keď ide o skutočne oddelené podnikanie, nie o účelové delenie toho istého bytu.
Nech zvolíte čokoľvek, potrebujete vidieť obrat za kalendárny rok priebežne, nie až v januári z faktúr platforiem.
V Ubyo je v Analytike obrat za kalendárny rok po mesiacoch v hrubej výške (čo hosť zaplatil), takže vidíte, ako ďaleko od oboch hraníc ste, skôr ako ich prekročíte.
Marco, zakladateľ Ubyo — Apartmány v Prahe prevádzkuje viac ako sedem rokov a Ubyo napísal, pretože nič z toho nechcel robiť ručne.
Informačný text, nie právne ani daňové poradenstvo — vašu konkrétnu situáciu vždy preberte s odborníkom. Tento článok je prekladom českého originálu.
