Nejčastěji to přijde druhý den po odjezdu: „Účetní chce fakturu, potvrzení z Airbnb jí nestačí." Host má pravdu. To, co dostal od platformy, je potvrzení o platbě zprostředkovateli, ne doklad od toho, kdo mu službu poskytl. Ubytovací službu jste poskytli vy, a doklad, pokud nějaký má být, je od vás.

Co přesně to má být, závisí na tom, kým jste z pohledu DPH. Většina hostitelů je jedna z prvních dvou kategorií.

Neplátce: faktura bez DPH, na požádání

Pokud nejste plátcem DPH, nevystavujete „daňový doklad" — tenhle pojem patří jen plátcům. Vystavujete obyčejnou fakturu: kdo, komu, co, kdy, za kolik. DPH na ní není žádná, ani „0 %". Dopište větu „Nejsem plátcem DPH".

Musíte ji vystavit? Soukromému hostovi na jeho žádost ano: zákon o ochraně spotřebitele vám ukládá vydat doklad o poskytnutí služby s datem, popisem služby, cenou a vašimi identifikačními údaji — jméno nebo firma a IČO (§ 16 zákona č. 634/1992 Sb.). Firemnímu hostovi to žádný daňový zákon nenařizuje, ale odmítnout fakturu firmě, která u vás bydlela, nedává obchodně smysl. Vystavte ji.

Náležitosti jsou z občanského zákoníku (§ 435): jméno, sídlo, IČO, u s.r.o. i údaj o zápisu v obchodním rejstříku včetně oddílu a vložky.

Identifikovaná osoba: totéž, jen s jedním matoucím číslem

Identifikovanou osobou jste skoro jistě — stačí přijímat provize od Airbnb nebo Bookingu. Pro doklady hostům to ale nic nemění: identifikovaná osoba není plátce. Na tuzemském plnění DPH neúčtujete a nevyčíslujete.

Jediná past je DIČ. Identifikovaná osoba ho má, a když ho napíšete na fakturu, účetní hosta předpokládá, že jste plátce, a hledá DPH. Buď DIČ na dokladu hostům neuvádějte, nebo k němu připište „identifikovaná osoba, není plátcem DPH".

Plátce: daňový doklad, 12 % a lhůta 15 dnů

Jako plátce máte povinnosti, které se nedají obejít:

• Firemnímu hostovi (podnikateli nebo právnické osobě) vystavíte daňový doklad i bez žádosti, do 15 dnů od poskytnutí služby (§ 28 odst. 1 písm. a) a odst. 8 zákona o DPH).
• Soukromému hostovi daňový doklad vystavit nemusíte; platí pro něj doklad na žádost podle zákona o ochraně spotřebitele. Do 10 000 Kč včetně daně stačí zjednodušený daňový doklad bez údajů o odběrateli (§ 30).
• Sazba na ubytování je 12 % (snížená sazba, příloha č. 2 zákona o DPH, položka 55). Z ceny 2 800 Kč včetně daně je základ 2 500 Kč a daň 300 Kč.
• Náležitosti podle § 29: DIČ vaše i odběratele, evidenční číslo dokladu, rozsah a předmět plnění, datum uskutečnění, datum vystavení, jednotková cena, základ daně, sazba a výše daně.

Kolik na doklad napsat, když platil přes platformu

Tohle je nejčastější otázka a nejčastější chyba. Příklad: host zaplatil Airbnb 3 400 Kč — 3 000 Kč za ubytování a 400 Kč servisní poplatek pro hosty. Vám po odečtení provize hostitele 15,5 % přišlo 2 535 Kč.

Na doklad patří 3 000 Kč. To je cena vaší služby, kterou host zaplatil. Servisní poplatek 400 Kč je služba Airbnb hostovi — na ni mu vystaví doklad Airbnb, ne vy. Provize 465 Kč je váš náklad vůči Airbnb a hosta se netýká. Jako způsob úhrady napište „uhrazeno prostřednictvím platformy Airbnb dne …", aby účetní nehledala platbu na vašem účtu.

Stejná logika platí pro obrat i daň z příjmů: vaším příjmem je celá cena pobytu, provize je výdaj.

„Jsme firma z Německa, chceme to bez DPH"

Nejde to, a není to vaše chyba. Ubytování je služba vztahující se k nemovité věci a místo plnění je tam, kde nemovitost stojí (§ 10 zákona o DPH). Byt v Česku znamená českou DPH bez ohledu na to, odkud je zákazník. Přenesení daňové povinnosti, které znáte z provizí platforem, tady nefunguje — to platí pro službu, kterou vy přijímáte ze zahraničí, ne pro tu, kterou poskytujete.

Jste-li neplátce, dostane německá firma fakturu bez DPH tak jako tak. Jste-li plátce, dostane doklad s 12 % a může si o vrácení české daně požádat přes svůj finanční úřad.

Poplatek z pobytu na dokladu

Poplatek z pobytu vybíráte pro obec; není to úplata za vaši službu. Uveďte ho vždy jako samostatnou položku pod cenou ubytování, bez DPH — u plátce se do základu daně nezahrnuje (§ 36 odst. 14), ale jen pokud je na dokladu a v ceníku oddělený. Když ho schováte do ceny za noc, zdaníte ho.

Co na doklad nepatří

• Číslo dokladu hosta, datum narození, státní občanství. Patří do knih, ne na fakturu.
• Provize platformy a servisní poplatek pro hosty.
• Řádek „DPH 0 %" u neplátce. Neplátce DPH nevyčísluje vůbec.
• Sleva „za hotovost" — evidence tržeb skončila 1. 1. 2023 a účtenku z EET už nikdo nechce. Ve Sněmovně je nový zákon o evidenci tržeb s navrhovanou účinností od 1. 1. 2027; až bude vyhlášen, napíšeme, co znamená pro hostitele.

Přehled

Doklady si uchovejte: plátce 10 let, ostatní aspoň po dobu, kdy vám může finanční úřad daň doměřit — tři roky od termínu přiznání a v praxi déle, když se lhůta prodlouží.