L’errore più costoso del settore sta in un solo paragrafo. Chi tassa Airbnb come locazione lo fa in modo sbagliato — e spesso paga anche di più. Tre modi per tassare correttamente, con i numeri per il 2026.
L’alloggio a breve termine è un reddito da attività autonoma ai sensi del § 7 della legge sulle imposte sul reddito, non un reddito da locazione ai sensi del § 9. Non è una formalità. A chi tassa nel § 9, in caso di controllo l’amministrazione finanziaria sposta i redditi nel § 7, accerta l’imposta tre anni indietro con una maggiorazione del 20 % e gli interessi, e i contributi li reclamano separatamente la ČSSZ (Amministrazione ceca della previdenza sociale) e la cassa di assicurazione sanitaria. Tre istituzioni, tre conguagli, un solo errore.
La buona notizia: nel § 7 hai tre modi per tassare, e uno di questi è quasi sempre semplice.
Modo 1: spese forfettarie del 60 %
Il più comune e per la maggior parte il più vantaggioso. Dai ricavi deduci il 60 % come spese senza doverle documentare, al massimo 1.200.000 CZK — l’effetto pieno lo hai quindi fino a ricavi di 2.000.000 CZK. Sul restante 40 % paghi l’imposta del 15 % (23 % oltre 1.762.812 CZK) e i contributi.
Attenzione: senza licenza d’impresa il forfait scende al 40 %. E la locazione secondo il § 9 ha solo il 30 %. Paradossalmente, quindi, con la corretta classificazione nel § 7 e la licenza d’impresa paghi meno che con la classificazione sbagliata nel § 9.
Modo 2: spese effettive
Conviene quando i costi superano il 60 % dei ricavi — tipicamente per un appartamento in sublocazione, dove paghi l’affitto al proprietario. Tieni la registrazione di entrate e uscite e documenti con le fatture. Attenzione agli ammortamenti dell’appartamento: per poterlo ammortizzare devi inserirlo nel patrimonio aziendale, e così perdi l’esenzione del reddito derivante dalla sua futura vendita fino a dieci anni dopo la sua dismissione. Per un appartamento da milioni questo costa molto di più del risparmio sugli ammortamenti.
Modo 3: l’imposta forfettaria
Un unico pagamento mensile che comprende l’imposta ed entrambi i contributi, nessuna dichiarazione né riepiloghi. Per il 2026 sono 9.162 CZK al mese nella I fascia, in cui i servizi di alloggio rientrano fino a ricavi di 1.500.000 CZK. Si aderisce con una comunicazione entro il 10 gennaio (per il 2027 entro l’11 gennaio 2027) oppure all’avvio dell’attività.
La condizione su cui inciampa la maggior parte delle persone: un lavoratore dipendente non può aderire all’imposta forfettaria. Chi ha un appartamento su Airbnb accanto a un lavoro dipendente, cioè il lettore tipico di questo articolo, è sfortunato. Inoltre non può essere soggetto passivo IVA e non può applicare le detrazioni per figli, coniuge o interessi del mutuo. La registrazione come persona identificata ai fini dell’IVA sulle commissioni, invece, non impedisce l’adesione.
I contributi: attività principale o secondaria
Qui si decidono decine di migliaia di corone all’anno. I contributi sono pari al 22,81 % della base (la metà dell’utile vale solo per l’assicurazione sanitaria). Per un’attività principale, però, paghi dei minimi: previdenziali e sanitari insieme almeno 99.718 CZK all’anno, anche se l’utile fosse inferiore. Per un’attività secondaria (hai un lavoro dipendente, sei studente, pensionato, in congedo parentale) il minimo non si applica e i contributi si calcolano solo sull’utile effettivo.
La conseguenza pratica: un appartamento accanto a un lavoro dipendente con il forfait del 60 % significa versare complessivamente circa il 15 % degli incassi. Lo stesso appartamento come attività principale, con incassi bassi, può significare più contributi che imposte. L’attività secondaria va spuntata nel riepilogo per la ČSSZ — a posteriori non si può correggere.
Chi ha avviato l’attività dopo il 31 dicembre 2024 e nei 5 anni precedenti non ha svolto attività d’impresa non paga per i primi due anni gli acconti per l’assicurazione pensionistica; i contributi li paga dopo la fine dell’anno in base al riepilogo.
Cosa si intende per reddito
Il prezzo pagato dall’ospite, non l’importo al netto della commissione. Secondo DAC7 le piattaforme comunicano all’amministrazione finanziaria separatamente il corrispettivo e le commissioni trattenute, quindi la differenza si vede subito dai loro dati. La commissione è una spesa — nel forfait è compresa, con le spese effettive la documenti con le fatture della piattaforma.
Scadenze per il 2026
- Dichiarazione: in via elettronica entro il 3 maggio 2027 (chi ha la datová schránka, la casella dati ufficiale, per legge non può presentarla in altro modo che elettronicamente), con un consulente fiscale entro il 1° luglio 2027.
- Riepiloghi per la ČSSZ e la cassa di assicurazione sanitaria: entro un mese dalla dichiarazione. Con la dichiarazione non finisce — i riepiloghi dimenticati sono l’errore più frequente del primo anno.
- Imposta sugli immobili: dichiarazione parziale entro il 31 gennaio, un appartamento destinato all’alloggio ha l’aliquota di 18 CZK/m².
Esempio: appartamento accanto a un lavoro dipendente, incassi di 600.000 CZK
| CZK | |
|---|---|
| Ricavi | 600.000 |
| Spese forfettarie 60 % | −360.000 |
| Base imponibile | 240.000 |
| Imposta 15 % (la detrazione per il contribuente è già applicata dal datore di lavoro) | 36.000 |
| Contributi (attività secondaria, sull’utile effettivo) | circa 55.000 |
| Totale | circa 91.000 |
Complessivamente, quindi, circa il 15 % degli incassi. Come attività principale i contributi sarebbero almeno 99.718 CZK.
In Ubyo hai gli incassi per mese e per piattaforma, commissioni comprese, nella sezione Analisi, quindi la base per la dichiarazione con il forfait è pronta in pochi minuti.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
