Krátkodobé ubytovanie je v Česku príjem zo samostatnej činnosti podľa § 7 zákona o daniach z príjmov, nie príjem z nájmu podľa § 9. Nie je to formalita. Kto zdaňuje v § 9, tomu finančná správa pri kontrole príjmy preklopí do § 7, domeria daň tri roky späť s penále 20 % a úrokom, a poistné si zvlášť vezme ČSSZ a zdravotná poisťovňa. Tri inštitúcie, tri doplatky, jedna chyba.

Dobrá správa: v § 7 máte tri spôsoby, ako zdaniť, a jeden z nich je takmer vždy jednoduchý.

Spôsob 1: paušálne výdavky 60 %

Najčastejší a pre väčšinu najvýhodnejší. Z príjmov odpočítate 60 % ako výdavky bez dokladovania, najviac 1 200 000 Kč — plný efekt teda máte do príjmov 2 000 000 Kč. Zo zvyšných 40 % platíte daň 15 % (23 % nad 1 762 812 Kč) a poistné.

Pozor: bez živnosti klesá paušál na 40 %. A nájom podľa § 9 má len 30 %. Paradoxne teda pri správnom zaradení do § 7 so živnosťou zdaňujete menej ako pri nesprávnom zaradení do § 9.

Spôsob 2: skutočné výdavky

Oplatí sa, keď sú náklady vyššie ako 60 % príjmov — typicky pri byte v podnájme, kde platíte nájomné majiteľovi. Vediete evidenciu príjmov a výdavkov, dokladáte faktúrami. Pozor na odpisy bytu: aby ste ho mohli odpisovať, musíte ho vložiť do obchodného majetku, a tým stratíte oslobodenie príjmu z jeho budúceho predaja až na desať rokov po vyradení. Pri byte za milióny je to podstatne drahšie ako úspora na odpisoch.

Spôsob 3: paušálna daň

Jedna mesačná platba, v ktorej je daň aj oboje poistné, žiadne priznanie ani prehľady. Na rok 2026 je to 9 162 Kč mesačne v I. pásme, do ktorého ubytovacie služby patria pri príjmoch do 1 500 000 Kč. Vstupuje sa oznámením do 10. januára (na rok 2027 do 11. 1. 2027) alebo pri začatí činnosti.

Podmienka, o ktorú väčšina zakopne: zamestnanec do paušálnej dane vstúpiť nemôže. Kto má byt na Airbnb popri zamestnaní, teda typický čitateľ tohto článku, má smolu. Ďalej nesmiete byť platiteľom DPH a neuplatníte zľavy na deti, manžela ani úroky z hypotéky. Registrácia identifikovanej osoby na DPH z provízií naopak vstupu nebráni.

Poistné: hlavná, alebo vedľajšia činnosť

Tu sa rozhoduje o desiatkach tisíc ročne. Poistné je 22,81 % zo základu (polovica zisku platí len pre zdravotné poistenie). Pri hlavnej činnosti však platíte minimálne: sociálne aj zdravotné spolu najmenej 99 718 Kč ročne, aj keby bol zisk nižší. Pri vedľajšej činnosti (máte zamestnanie, ste študent, dôchodca, na rodičovskej) minimum neplatí a poistné sa počíta len zo skutočného zisku.

Praktický dôsledok: byt popri zamestnaní s paušálom 60 % znamená odvod zhruba 15 % z tržieb celkovo. Rovnaký byt ako hlavná činnosť pri nízkych tržbách môže znamenať viac na poistnom ako na dani. Vedľajšiu činnosť musíte v prehľade pre ČSSZ zaškrtnúť — spätne sa to opraviť nedá.

Kto začal činnosť po 31. 12. 2024 a predchádzajúcich 5 rokov nepodnikal, neplatí prvé dva roky preddavky na dôchodkové poistenie; poistné doplatí po skončení roka podľa prehľadu.

Čo je príjem

Cena zaplatená hosťom, nie suma po odpočítaní provízie. Platformy hlásia finančnej správe podľa DAC7 protiplnenie aj strhnuté provízie zvlášť, takže rozdiel je z ich údajov okamžite vidieť. Provízia je výdavok — v paušáli je zahrnutá, pri skutočných výdavkoch ju doložíte faktúrami platformy.

Lehoty za rok 2026

• Priznanie: elektronicky do 3. 5. 2027 (s dátovou schránkou sa zo zákona inak ako elektronicky podať nedá), s daňovým poradcom do 1. 7. 2027.
• Prehľady pre ČSSZ a zdravotnú poisťovňu: do mesiaca po priznaní. Priznaním to nekončí — zabudnuté prehľady sú najčastejšia chyba prvého roka.
• Daň z nehnuteľných vecí: čiastkové priznanie do 31. januára, byt na ubytovanie má sadzbu 18 Kč/m².

Príklad: byt popri zamestnaní, tržby 600 000 Kč

Dokopy teda zhruba 15 % z tržieb. Ako hlavná činnosť by poistné bolo najmenej 99 718 Kč.