Der teuerste Irrtum der Branche passt in einen einzigen Paragrafen. Wer Airbnb als Miete versteuert, versteuert falsch – und oft auch mehr. Drei Wege, richtig zu versteuern, mit Zahlen für 2026.
Kurzfristige Beherbergung ist in Tschechien ein Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit nach § 7 des Einkommensteuergesetzes, kein Einkommen aus Vermietung nach § 9. Das ist keine Formalität. Wer nach § 9 versteuert, dem stuft die Finanzverwaltung bei einer Prüfung die Einnahmen in § 7 um, veranlagt die Steuer drei Jahre rückwirkend mit einem Zuschlag von 20 % und Zinsen nach, und die Sozialversicherung holen sich die ČSSZ (tschechische Sozialversicherungsverwaltung) und die Krankenversicherung jeweils separat. Drei Institutionen, drei Nachzahlungen, ein Fehler.
Die gute Nachricht: In § 7 haben Sie drei Wege, zu versteuern, und einer davon ist fast immer einfach.
Weg 1: Ausgabenpauschale von 60 %
Der häufigste und für die meisten günstigste Weg. Von den Einnahmen ziehen Sie 60 % als Ausgaben ab, ohne Belege, höchstens 1.200.000 CZK – die volle Wirkung haben Sie also bis zu Einnahmen von 2.000.000 CZK. Von den verbleibenden 40 % zahlen Sie 15 % Steuer (23 % über 1.762.812 CZK) sowie Sozial- und Krankenversicherung.
Vorsicht: Ohne Gewerbe sinkt die Pauschale auf 40 %. Und die Miete nach § 9 hat nur 30 %. Paradoxerweise versteuern Sie also bei der richtigen Einordnung in § 7 mit Gewerbe weniger als bei der falschen Einordnung in § 9.
Weg 2: tatsächliche Ausgaben
Das lohnt sich, wenn die Kosten höher sind als 60 % der Einnahmen – typischerweise bei einer Wohnung in Untermiete, für die Sie dem Eigentümer Miete zahlen. Sie führen Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben und belegen sie mit Rechnungen. Vorsicht bei der Abschreibung der Wohnung: Um sie abschreiben zu können, müssen Sie sie ins Betriebsvermögen einlegen, und damit verlieren Sie die Steuerbefreiung des Erlöses aus ihrem künftigen Verkauf für bis zu zehn Jahre nach dem Ausscheiden. Bei einer Wohnung für Millionen ist das deutlich teurer als die Ersparnis durch die Abschreibung.
Weg 3: Pauschalsteuer
Eine monatliche Zahlung, in der die Steuer und beide Versicherungsbeiträge enthalten sind, keine Erklärung und keine Übersichten. Für 2026 sind es 9.162 CZK im Monat in der I. Stufe, zu der Beherbergungsdienstleistungen bis zu Einnahmen von 1.500.000 CZK gehören. Der Einstieg erfolgt per Mitteilung bis zum 10. Januar (für 2027 bis zum 11. 1. 2027) oder bei Aufnahme der Tätigkeit.
Die Bedingung, über die die meisten stolpern: Ein Angestellter kann nicht in die Pauschalsteuer einsteigen. Wer eine Wohnung auf Airbnb neben einem Angestelltenverhältnis hat, also der typische Leser dieses Artikels, hat Pech. Außerdem dürfen Sie kein DPH-Zahler (Zahler der tschechischen Mehrwertsteuer) sein und können keine Steuerermäßigungen für Kinder, Ehepartner oder Hypothekenzinsen geltend machen. Die Registrierung als identifizierte Person für die DPH auf Provisionen hindert den Einstieg dagegen nicht.
Versicherungsbeiträge: Haupt- oder Nebentätigkeit
Hier entscheidet sich, ob es um Zehntausende im Jahr geht. Die Beiträge betragen 22,81 % der Bemessungsgrundlage (die Hälfte des Gewinns gilt nur für die Krankenversicherung). Bei einer Haupttätigkeit zahlen Sie aber Mindestbeiträge: Sozial- und Krankenversicherung zusammen mindestens 99.718 CZK im Jahr, auch wenn der Gewinn niedriger war. Bei einer Nebentätigkeit (Sie sind angestellt, Student, Rentner, in Elternzeit) gilt kein Minimum, und die Beiträge werden nur aus dem tatsächlichen Gewinn berechnet.
Die praktische Folge: Eine Wohnung neben dem Angestelltenverhältnis mit einer Pauschale von 60 % bedeutet Abgaben von insgesamt etwa 15 % der Umsätze. Dieselbe Wohnung als Haupttätigkeit kann bei niedrigen Umsätzen mehr an Beiträgen als an Steuer bedeuten. Die Nebentätigkeit müssen Sie in der Übersicht für die ČSSZ ankreuzen – rückwirkend lässt sich das nicht korrigieren.
Wer die Tätigkeit nach dem 31. 12. 2024 aufgenommen hat und in den vorangegangenen 5 Jahren nicht unternehmerisch tätig war, zahlt in den ersten zwei Jahren keine Vorauszahlungen auf die Rentenversicherung; die Beiträge werden nach Jahresende anhand der Übersicht nachgezahlt.
Was als Einnahme zählt
Der vom Gast bezahlte Preis, nicht der Betrag nach Abzug der Provision. Die Plattformen melden der Finanzverwaltung nach DAC7 die Vergütung und die einbehaltenen Provisionen getrennt, sodass die Differenz in ihren Daten sofort sichtbar ist. Die Provision ist eine Ausgabe – in der Pauschale ist sie enthalten, bei tatsächlichen Ausgaben belegen Sie sie mit den Rechnungen der Plattform.
Fristen für das Jahr 2026
- Steuererklärung: elektronisch bis zum 3. 5. 2027 (mit einer datová schránka, der Datenbox, geht es von Gesetzes wegen nicht anders als elektronisch), mit Steuerberater bis zum 1. 7. 2027.
- Übersichten für die ČSSZ und die Krankenversicherung: innerhalb eines Monats nach der Steuererklärung. Mit der Steuererklärung ist es nicht getan – vergessene Übersichten sind der häufigste Fehler im ersten Jahr.
- Grundsteuer: Teilerklärung bis zum 31. Januar, eine Wohnung zur Beherbergung hat einen Satz von 18 CZK/m².
Beispiel: Wohnung neben dem Angestelltenverhältnis, Umsätze 600.000 CZK
| CZK | |
|---|---|
| Einnahmen | 600.000 |
| Ausgabenpauschale 60 % | −360.000 |
| Steuerbemessungsgrundlage | 240.000 |
| Steuer 15 % (der Grundabzug für den Steuerpflichtigen wird bereits beim Arbeitgeber geltend gemacht) | 36.000 |
| Sozial- und Krankenversicherung (Nebentätigkeit, aus dem tatsächlichen Gewinn) | etwa 55.000 |
| Gesamt | etwa 91.000 |
Zusammen also etwa 15 % der Umsätze. Als Haupttätigkeit würden die Beiträge mindestens 99.718 CZK betragen.
In Ubyo haben Sie die Umsätze nach Monaten und Plattformen einschließlich der Provisionen in der Analytik, sodass die Unterlage für die Steuererklärung mit Pauschale in ein paar Minuten fertig ist.
Marco, Gründer von Ubyo — Er betreibt seit über sieben Jahren Apartments in Prag und hat Ubyo geschrieben, weil er nichts davon von Hand erledigen wollte.
Informativer Text, keine Rechts- oder Steuerberatung — besprechen Sie Ihre konkrete Situation immer mit einer Fachperson. Dieser Artikel ist eine Übersetzung des tschechischen Originals.
