Krátkodobé ubytování je příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, ne příjem z nájmu podle § 9. Není to formalita. Kdo daní v § 9, tomu finanční správa při kontrole příjmy překlopí do § 7, doměří daň tři roky zpět s penále 20 % a úrokem, a pojistné si zvlášť vezme ČSSZ a zdravotní pojišťovna. Tři instituce, tři doplatky, jedna chyba.

Dobrá zpráva: v § 7 máte tři způsoby, jak zdanit, a jeden z nich je skoro vždy jednoduchý.

Způsob 1: paušální výdaje 60 %

Nejčastější a pro většinu nejvýhodnější. Z příjmů odečtete 60 % jako výdaje bez dokládání, nejvýše 1 200 000 Kč — plný efekt tedy máte do příjmů 2 000 000 Kč. Ze zbylých 40 % platíte daň 15 % (23 % nad 1 762 812 Kč) a pojistné.

Pozor: bez živnosti klesá paušál na 40 %. A nájem podle § 9 má jen 30 %. Paradoxně tedy správné zařazení do § 7 s živností daníte méně než špatné zařazení do § 9.

Způsob 2: skutečné výdaje

Vyplatí se, když jsou náklady vyšší než 60 % příjmů — typicky u bytu v podnájmu, kde platíte nájem majiteli. Vedete evidenci příjmů a výdajů, dokládáte fakturami. Pozor na odpisy bytu: abyste ho mohli odpisovat, musíte ho vložit do obchodního majetku, a tím ztratíte osvobození příjmu z jeho budoucího prodeje až na deset let po vyřazení. U bytu za miliony je to podstatně dražší než úspora na odpisech.

Způsob 3: paušální daň

Jedna měsíční platba, ve které je daň i obojí pojistné, žádné přiznání ani přehledy. Pro rok 2026 je to 9 162 Kč měsíčně v I. pásmu, do kterého ubytovací služby patří do příjmů 1 500 000 Kč. Vstupuje se oznámením do 10. ledna (pro rok 2027 do 11. 1. 2027) nebo při zahájení činnosti.

Podmínka, o kterou většina zakopne: zaměstnanec do paušální daně vstoupit nemůže. Kdo má byt na Airbnb vedle zaměstnání, tedy typický čtenář tohoto článku, má smůlu. Dál nesmíte být plátcem DPH a neuplatníte slevy na děti, manžela ani úroky z hypotéky. Registrace identifikované osoby k DPH z provizí naopak vstupu nebrání.

Pojistné: hlavní, nebo vedlejší činnost

Tady se rozhoduje o desítkách tisíc ročně. Pojistné je 22,81 % ze základu (polovina zisku platí jen pro zdravotní pojištění). U hlavní činnosti ale platíte minimálně: sociální i zdravotní dohromady nejméně 99 718 Kč ročně, i kdyby zisk byl nižší. U vedlejší činnosti (máte zaměstnání, jste student, důchodce, na rodičovské) minimum neplatí a pojistné se počítá jen ze skutečného zisku.

Praktický důsledek: byt vedle zaměstnání s paušálem 60 % znamená odvod zhruba 15 % z tržeb celkem. Stejný byt jako hlavní činnost při nízkých tržbách může znamenat víc na pojistném než na dani. Vedlejší činnost musíte v přehledu pro ČSSZ zaškrtnout — zpětně to opravit nejde.

Kdo zahájil činnost po 31. 12. 2024 a předchozích 5 let nepodnikal, neplatí první dva roky zálohy na důchodové pojištění; pojistné doplatí po skončení roku podle přehledu.

Co je příjem

Cena zaplacená hostem, ne částka po odečtení provize. Platformy hlásí finanční správě podle DAC7 protiplnění i sražené provize zvlášť, takže rozdíl je z jejich dat okamžitě vidět. Provize je výdaj — v paušálu je zahrnutá, u skutečných výdajů ji doložíte fakturami platformy.

Lhůty za rok 2026

• Přiznání: elektronicky do 3. 5. 2027 (s datovou schránkou ze zákona jinak než elektronicky nelze), s daňovým poradcem do 1. 7. 2027.
• Přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu: do měsíce po přiznání. Přiznáním to nekončí — zapomenuté přehledy jsou nejčastější chyba prvního roku.
• Daň z nemovitých věcí: dílčí přiznání do 31. ledna, byt k ubytování má sazbu 18 Kč/m².

Příklad: byt vedle zaměstnání, tržby 600 000 Kč

Dohromady tedy zhruba 15 % z tržeb. Jako hlavní činnost by pojistné bylo nejméně 99 718 Kč.