„Já to nepodnikám, já jen pronajímám svůj byt přes Airbnb.“ Tuhle větu jsem slyšel mnohokrát a sám jsem ji kdysi říkal. Problém je, že ji neuznává živnostenský úřad, finanční úřad ani soud. Rozhoduje obsah toho, co děláte.

Nájem vs. ubytovací služba

Nájem je pasivní přenechání bytu na měsíce a roky. Nájemník si žije po svém, vy mu nepovlékáte postele.

Ubytovací služba jsou dny a týdny, úklid mezi hosty, povlečení, ručníky, nabídka přes platformu, hodnocení. Generální finanční ředitelství ji řadí do kódu 55 klasifikace CZ-CPA — stejně jako hotely. Kdo přes Airbnb nabízí byt na noci, poskytuje ubytovací službu. Není to názor, je to ustálený výklad.

Co z toho plyne

Rozdíl mění všechno:

Ta poslední řádka překvapí: zákon o pobytu cizinců považuje za ubytování i vztah založený nájemní smlouvou. Kdo pronajme byt cizinci, včetně občana EU, je ubytovatelem a hlásí ho policii do 3 pracovních dnů. To je jediná povinnost, která platí i pro klasický nájem.

Sezónní provoz živnost nepotřebuje?

Potřebuje. Živností je soustavná činnost provozovaná za účelem zisku. Byt, který opakovaně nabízíte na platformě, je soustavně provozovaný i tehdy, když ho pronajímáte jen o prázdninách. Bez živnosti hrozí pokuta až 500 000 Kč, ve větším rozsahu je to trestný čin.

Proč se to vyplatí i daňově

Tohle je paradox, který málokdo čeká. Daňově je § 7 často výhodnější než § 9. Paušál výdajů je 60 % místo 30 % a strop 1 200 000 Kč místo 600 000 Kč. Kdo daní krátkodobé ubytování jako nájem, daní nejen špatně, ale často i víc. Finanční správa to při kontrole překlopí do § 7, doměří daň tři roky zpět s penále 20 % a pojistné si zvlášť vezme ČSSZ a zdravotní pojišťovna.

Jediná daňová nevýhoda ubytovací služby je pojistné. Přivýdělek k zaměstnání jako vedlejší činnost ho ale výrazně snižuje.

Jak založit živnost za jedno odpoledne

Ohlášení na kterémkoli živnostenském úřadě, na Czech POINTu nebo elektronicky na rzp.gov.cz. Poplatek 1 000 Kč, elektronicky 800 Kč. Žádné zkoušky ani praxe. Oprávnění vzniká dnem ohlášení, výpis přijde do 5 pracovních dnů. Týmž formulářem oznámíte zahájení činnosti ČSSZ i zdravotní pojišťovně. Datovou schránku vám stát zřídí sám.

Pak už jen byt oznámit jako provozovnu, označit ho cedulí a — nejste-li vlastníkem — mít k podnikání v něm souhlas vlastníka.

Živnost, nebo rovnou s.r.o.?

Jeden byt a příjmy do zhruba milionu ročně: živnost. Více bytů, byty v podnájmu, společník nebo plán zaměstnávat: zvažte s.r.o., hlavně kvůli ručení, ne kvůli daním. Rozdíl v odvodech je malý. Podrobné srovnání s propočty je v Nápovědě.