La domanda più frequente di chi inizia. La risposta è più semplice di quanto sembri: conta ciò che offri all’ospite, non come lo chiami.
«Io non faccio impresa, affitto solo il mio appartamento su Airbnb.» Ho sentito questa frase molte volte e un tempo la dicevo anch’io. Il problema è che non la riconoscono né lo živnostenský úřad (ufficio delle licenze commerciali), né il finanční úřad (ufficio delle imposte), né un tribunale. Decide il contenuto di ciò che fai.
Locazione e servizio di alloggio
La locazione è la cessione passiva di un appartamento per mesi e anni. L’inquilino vive a modo suo, tu non gli rifai il letto.
Il servizio di alloggio sono giorni e settimane, pulizie tra un ospite e l’altro, biancheria, asciugamani, offerta tramite piattaforma, recensioni. La Direzione generale delle finanze lo classifica nel codice 55 della classificazione CZ-CPA — come gli hotel. Chi offre un appartamento a notti su Airbnb fornisce un servizio di alloggio. Non è un’opinione, è un’interpretazione consolidata.
Cosa ne consegue
La differenza cambia tutto:
| Locazione | Servizio di alloggio | |
|---|---|---|
| Licenza d’impresa (živnost) | no | sì, libera, settore n. 55 «Servizi di alloggio» |
| Imposta sul reddito | § 9, forfait 30 % | § 7, forfait 60 % |
| Contributi | no | sì, previdenziali e sanitari |
| Sede operativa e targhetta | no | sì |
| Imposta di soggiorno | no | sì |
| Registro dei soggiorni | no | sì |
| Comunicazione degli stranieri alla polizia | sì | sì |
L’ultima riga sorprende: la legge sul soggiorno degli stranieri considera alloggio anche un rapporto basato su un contratto di locazione. Chi affitta un appartamento a uno straniero, anche a un cittadino UE, è un gestore dell’alloggio e deve comunicarlo alla polizia entro 3 giorni lavorativi. È l’unico obbligo che vale anche per la locazione classica.
L’attività stagionale non richiede la licenza?
La richiede. È attività d’impresa l’attività svolta in modo continuativo a scopo di lucro. Un appartamento che offri ripetutamente su una piattaforma è gestito in modo continuativo anche se lo affitti solo durante le vacanze. Senza licenza si rischia una multa fino a 500.000 CZK, e su scala maggiore è un reato penale.
Perché conviene anche fiscalmente
È un paradosso che pochi si aspettano. Dal punto di vista fiscale il § 7 è spesso più vantaggioso del § 9. Il forfait delle spese è del 60 % invece del 30 % e il tetto è di 1.200.000 CZK invece di 600.000 CZK. Chi tassa l’alloggio a breve termine come locazione non solo lo tassa in modo sbagliato, ma spesso paga anche di più. In caso di controllo l’amministrazione finanziaria lo sposta nel § 7, accerta l’imposta tre anni indietro con una sanzione del 20 %, e i contributi li reclamano separatamente la ČSSZ (Amministrazione ceca della previdenza sociale) e la cassa di assicurazione sanitaria.
L’unico svantaggio fiscale del servizio di alloggio sono i contributi. Un’entrata extra accanto a un lavoro dipendente, come attività secondaria, li riduce però in modo significativo.
Come ottenere la licenza in un pomeriggio
La comunicazione si fa presso qualsiasi ufficio delle licenze commerciali, presso un Czech POINT o elettronicamente su rzp.gov.cz. Diritti di 1.000 CZK, 800 CZK in via elettronica. Nessun esame né esperienza richiesta. L’autorizzazione nasce il giorno della comunicazione, l’estratto arriva entro 5 giorni lavorativi. Con lo stesso modulo comunichi l’avvio dell’attività alla ČSSZ e alla cassa di assicurazione sanitaria. La datová schránka (casella dati, il sistema ufficiale ceco di posta elettronica certificata) te la istituisce lo Stato d’ufficio.
Poi basta comunicare l’appartamento come sede operativa, contrassegnarlo con una targhetta e — se non ne sei proprietario — avere il consenso del proprietario a svolgervi l’attività.
Licenza d’impresa o direttamente una s.r.o.?
Un appartamento e redditi fino a circa un milione all’anno: licenza d’impresa. Più appartamenti, appartamenti in sublocazione, un socio o l’intenzione di assumere: valuta una s.r.o. (società a responsabilità limitata), soprattutto per la responsabilità, non per le imposte. La differenza nei contributi è piccola. Un confronto dettagliato con i calcoli si trova nella Guida.
Marco, fondatore di Ubyo — Gestisce appartamenti a Praga da oltre sette anni e ha scritto Ubyo perché non voleva fare niente di tutto questo a mano.
Testo informativo, non consulenza legale o fiscale — discuti sempre la tua situazione concreta con un professionista. Questo articolo è una traduzione dell’originale ceco.
